只有北上廣能夠以房養(yǎng)老？

柯可　鄭晨　馬玲飛

摘要：繼2013年9月國務(wù)院以房養(yǎng)老試點之后，孟曉蘇透露該方案最快將在年底推出，此言一出，再度引發(fā)了有關(guān)以房養(yǎng)老的討論和爭議?，F(xiàn)在一線城市有能力推進(jìn)，但老人普遍沒有這方面的需求；其余地方老人需求大但沒有條件推進(jìn)。之所以反對以房養(yǎng)老的意見很多，與反對延遲退休一樣——擔(dān)心養(yǎng)老改革會損害其切身利益。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老

9月國務(wù)院明確提出開展“以房養(yǎng)老”試點，這種并不算新的的養(yǎng)老模式立即引發(fā)了巨大爭議。11月2日，幸福人壽董事長孟曉蘇透露，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品最快將在明年一月份推出。這個消息再次引發(fā)了有關(guān)以房養(yǎng)老的議論。

所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，就是“以房養(yǎng)老”，老人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金。房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。

國際上，“以房養(yǎng)老”參與的主體為政府和保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)僅在日本以住房重建的形式參與。在國內(nèi)南京、上海等地已有模式中，主要以地方財政、養(yǎng)老院為資金融出方，目前大多已終止。

“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。中國的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。從房地產(chǎn)價值變化角度看，一二線城市可操作性要大于三四線城市。一線城市“租房養(yǎng)老”的性價比更高。此外，我國房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)問題也增加了其試點的困難。

而從國外經(jīng)驗來看，這一模式的最大風(fēng)險在于抵押價值的確定。因該模式往往需要商業(yè)機(jī)構(gòu)在幾十年時間里向所有人支付收入或提供等價服務(wù)，并且該模式又無法使得這些商業(yè)機(jī)構(gòu)獲得按揭貸款模式下的違約補(bǔ)償。因為當(dāng)按揭者無法支付貸款本息時，銀行可以將房屋收走。房產(chǎn)價格在幾十年時間里的波動可能非常巨大，因此商業(yè)機(jī)構(gòu)給用以反向抵押的房產(chǎn)估值比較困難。

這些也導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”試點提出以后遭到了極大的爭議。對此，孟曉蘇指出，產(chǎn)品的設(shè)計需要滿足三個條件，即高房價的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的產(chǎn)品購買群體。

事實上，我國養(yǎng)老問題早已是迫在眉睫。在平均預(yù)期壽命增加和獨生子女政策的雙重作用下，中國社會的老齡化正不斷加速。根據(jù)2010年人口普查的結(jié)果，我國60歲以上老人占比約為13%，達(dá)到1.74億。而到了2012年，我國65歲以上人口比重已經(jīng)上升至9.4%，未來十年人口撫養(yǎng)比例顯著上升。

據(jù)估算，我國老人人均每年開銷在3萬元左右，這個數(shù)額對于一線城市的老人可能壓力并不大，而對于二三四線城市的老人和家庭則不那么輕松。面對養(yǎng)老金缺口日益擴(kuò)大的問題，一線城市老人對“以房養(yǎng)老”的需求并不強(qiáng)烈，其他城市老人則顯得有心無力。

平安證券估算，在不考慮未來房價風(fēng)險情況下，如果三四線城市單處房產(chǎn)價格評估值在40萬，那么利用房產(chǎn)進(jìn)行反向融資的額度在20萬左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實際收入僅為不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比，優(yōu)勢不大。

而一二線城市房地產(chǎn)評估價值雖然很大，但是購房人往往通過貸款的方式獲得住房。這樣房產(chǎn)扣除住房貸款，實際的權(quán)益則是反向抵押貸款的上限。因此“以房養(yǎng)老”可能更加適用于一二線城市中房屋貸款已經(jīng)還清或者擁有多套住房的老人。

但僅就一線城市來看，如北京上海等地，“租房養(yǎng)老”性價比可能比反向抵押貸款更為劃算和更為老人接受。

值得注意的是，未來房價風(fēng)險始終是懸在中國樓市頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年10月，百城住宅價格同比2012年10月上漲10.69%，其中，北京、廣州、深圳等9個城市漲幅介于20%-30%。而國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則顯示，今年9月，全國70個大中城市中，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲1.4%、0.7%、0.6%。

一線城市房地產(chǎn)價格上漲趨勢雖然暫時難以停止，但漲幅也大，產(chǎn)生的泡沫也就越大，對于調(diào)控的恐懼也就越大，一旦遭遇經(jīng)濟(jì)下滑帶來的流動性緊張，一線城市房價出現(xiàn)斷崖式下跌也并非不可能。而二三四線城市的調(diào)整壓力已經(jīng)到來，溫州、蕪湖等地已經(jīng)迫不及待地出手救市，鄂爾多斯、神木的“鬼城”報道也屢見不鮮。

此外，土地流轉(zhuǎn)市場被政府一手壟斷，決定土地市場沒有形成市場化的流通環(huán)境。這在一定程度上降低了房地產(chǎn)權(quán)的流動性。由于國內(nèi)房屋所有人具有的只是70年的房屋居住權(quán)（商用50年），并沒有房屋土地的所有權(quán)，因此房屋產(chǎn)權(quán)面臨70年后被收回或者中途被強(qiáng)拆的風(fēng)險，這種不確定性決定了金融機(jī)構(gòu)可能不會有太大的意愿參與這個計劃。

很多人認(rèn)為這種方式與中國“養(yǎng)兒防老”以及“但留方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)代際文化相悖，因此很難推行，但其實在獨生子女雙方贍養(yǎng)、大范圍空巢、以及失獨、丁克等現(xiàn)象的今天，以房養(yǎng)老的方式已經(jīng)悄然出現(xiàn)。

由于目前的有養(yǎng)老需求的人群大多出生于上世紀(jì)三四十年代，其總體人群特點是房產(chǎn)不多但子女較多，因此養(yǎng)老主要靠子女。

但隨著計劃生育的執(zhí)行和人口結(jié)構(gòu)老齡化的加劇，上世紀(jì)五六十年代人群將面臨子女較少但房產(chǎn)居多的老年境況，因此將部分房產(chǎn)用以養(yǎng)老支出是長期的轉(zhuǎn)化趨勢。隨著未來預(yù)期《物權(quán)法》對于70年土地使用權(quán)期滿后自動延期的確認(rèn)，將進(jìn)一步打開老年人住房反向抵押“養(yǎng)老保險”的市場。

而且房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的推出對“以房養(yǎng)老”也可能有利，這些政策的推出能夠在一定程度減少老人對房屋產(chǎn)權(quán)的持有意愿，從而將房屋產(chǎn)權(quán)變成現(xiàn)實消費，但是這些政策在國內(nèi)短期推出的概率不大。

事實上，外界之所以對“以房養(yǎng)老”反對意見頗多，是擔(dān)心其成為國家基本養(yǎng)老保險體系的替代品。但坦白講這種擔(dān)心是多余的，“以房養(yǎng)老”是一個自愿的可選擇性的養(yǎng)老方式，甚至是一種奢侈的養(yǎng)老模式。

不僅僅是“以房養(yǎng)老”，“延遲退休”、養(yǎng)老金進(jìn)入股市……幾乎所有涉及養(yǎng)老問題的提議，都會遭到各界的反對和爭議。

與反對延遲退休一樣，反對以房養(yǎng)老是一種真切的擔(dān)憂，擔(dān)心養(yǎng)老改革會進(jìn)一步損害其切身利益和社會公正。

而從政府的意愿看，政府也僅僅是將“以房養(yǎng)老”視為選擇性的、自愿的養(yǎng)老方式。這種方式在全國大范圍推廣的可能性不大，推廣的難度也很大。

政府要繼續(xù)重視養(yǎng)老金資金缺口的來源問題，充實國家基本養(yǎng)老金的來源。而農(nóng)村養(yǎng)老體系的建立也是政府未來不得不面對的難題。從這個意義講，未來基本養(yǎng)老問題還會面對更多的資金問題。但是鑒于中國國情復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國情，未來中國的養(yǎng)老體系應(yīng)該是多層次、多元化的養(yǎng)老體系，但是無論有多復(fù)雜，國家基本養(yǎng)老保險在這個體系中的主導(dǎo)地位是不能動搖的。

“以房養(yǎng)老”的定位和目標(biāo)市場都顯得有些模糊不清，此時推出，恐怕難解養(yǎng)老金虧空的燃眉之急。（作者單位：河南師范大學(xué)商學(xué)院）

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