國(guó)資物業(yè)企業(yè)生存之困

李江平

本人作為北京一家三級(jí)別物業(yè)企業(yè)的經(jīng)理，從事物業(yè)物業(yè)管理10多年，親歷經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及社會(huì)各項(xiàng)制度的變化，感到隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)資物業(yè)管理企業(yè)生存環(huán)境越來(lái)越惡劣。

一、物業(yè)企業(yè)的成本越開(kāi)越高

1、物業(yè)企業(yè)人員工資逐年提高

（1）隨著近年北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的逐年提高，物業(yè)員工的保安、保潔以及維修管理人員基本上都是壓著最低工資走的。所以這些人員的工資標(biāo)準(zhǔn)也是逐年提高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力資本是物業(yè)成本中總主要的部分。如，北京市最低工資從2004年的545元漲到2014年的1560元，也就是說(shuō)2014年人工最低工資標(biāo)準(zhǔn)是04年的2.86倍。

（2）伴隨著工資的上漲，是社保制度的日益完善，而這又加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。根據(jù) 2010年1月起實(shí)施<<關(guān)于農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)參保有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知>>，企業(yè)必須給農(nóng)民工上四險(xiǎn)。用人單位承擔(dān)的部分，其中養(yǎng)老險(xiǎn)，比例為20%；醫(yī)療保險(xiǎn)，單位承擔(dān)的比例為6%；失業(yè)保險(xiǎn)為1%；工傷保險(xiǎn)為0.5%；合計(jì)27.5%。以2014年北京市最低工資為基數(shù)1560元，計(jì)算，企業(yè)負(fù)擔(dān)的四險(xiǎn)費(fèi)用為1560*27.5%=429元。

（3）由于最低工資的定義，是指員工扣除四險(xiǎn)后拿到手的實(shí)際工資，所以員工的稅前工資也就大大超過(guò)1560元，再加上員工每年的過(guò)節(jié)費(fèi)，獎(jiǎng)金，計(jì)算四險(xiǎn)的基數(shù)工資超過(guò)1560元，根據(jù)我單位的實(shí)踐，目前基本上企業(yè)負(fù)擔(dān)的每個(gè)人最低的四險(xiǎn)費(fèi)用為1000元左右。1560+1000=2560元，2560/545=4.70倍。也就是說(shuō)與2004年相比較，企業(yè)負(fù)擔(dān)的員工工資費(fèi)是20014年的4.70倍。

2.新勞動(dòng)法中關(guān)于加班費(fèi)的規(guī)定

新的來(lái)勞動(dòng)法中關(guān)于加班費(fèi)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)企業(yè)很不利。用人單位安排加班，根據(jù)不同情況，應(yīng)給員工150%、200%、300%的標(biāo)準(zhǔn)給加班費(fèi)。由于物業(yè)企業(yè)是全天24小時(shí)服務(wù)，節(jié)假日無(wú)休息，所以就帶來(lái)加班工資高企的現(xiàn)象。實(shí)踐中，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是按照勞動(dòng)法中嚴(yán)格規(guī)定給的加班費(fèi)，但是這給員工離職后勞動(dòng)糾紛埋下隱患。

3、物價(jià)上漲帶來(lái)的非人工成本增加

包括：小修費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

物價(jià)的上漲帶來(lái)物業(yè)企業(yè)此項(xiàng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年-2014年的物價(jià)上漲cpi指數(shù)如下：

求出product（1.039：1.026）=1.32，也就是說(shuō)以cpi基數(shù)來(lái)計(jì)算，2014年的物價(jià)是2004年物價(jià)的1.32倍，也可以近似的估算物業(yè)負(fù)擔(dān)的非人力成本2014年是2004年的1.32倍。

二、國(guó)營(yíng)企業(yè)的特點(diǎn)決定了不能回避成本提高的事實(shí)

1、 國(guó)企物業(yè)的四險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)必須無(wú)折扣的負(fù)擔(dān)。實(shí)踐中，也許有些民營(yíng)、私企可以不給員工上四險(xiǎn)，回避勞動(dòng)成本增加風(fēng)險(xiǎn)。但是國(guó)企不行，只要員工投訴，必須無(wú)條件補(bǔ)齊。

2、 同樣的問(wèn)題，是員工加班費(fèi)的計(jì)算。國(guó)企物業(yè)也必選按勞動(dòng)法的規(guī)定給員工計(jì)算各項(xiàng)夜值班費(fèi)、節(jié)假日加班費(fèi)等。雖然實(shí)踐中，有的國(guó)企并沒(méi)有按照相應(yīng)150%、200%、300%的標(biāo)準(zhǔn)給加班費(fèi)，但是許多員工在離職后，進(jìn)行勞動(dòng)仲裁、直至法院訴訟，索要沒(méi)有按正常的待遇支付的加班費(fèi)。這樣的情況下，物業(yè)企業(yè)多半敗訴，不但要支付巨額加班費(fèi)，還有支付相應(yīng)的罰金、滯納費(fèi)，嚴(yán)重增加了物業(yè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

三、目前的狀況是 物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的狀況，是物業(yè)服務(wù)這塊普遍虧損

以我單位為例，除了個(gè)別寫(xiě)字樓外，其余物業(yè)服務(wù)的居民樓等基本上普遍虧損，而且虧損有每年逐步增大的趨勢(shì)，現(xiàn)在基本上就是吃老本、或者以供暖、停車等其他收入來(lái)抵消物業(yè)虧損。

以我單位管理的索家墳56號(hào)公寓為例，總建筑面積11000平米，全樓總物業(yè)費(fèi)總收入為 1年30萬(wàn)元，而該樓總共有2個(gè)出入口，1個(gè)消防中控室，總需設(shè)置12名保安，1個(gè)保潔、1個(gè)管理員、1個(gè)水電工，總?cè)藬?shù)15人，每人工資加四險(xiǎn)按最低3000元計(jì)算，3000*15*12=54萬(wàn)元，不包括水電費(fèi)，給電梯公司服務(wù)費(fèi)、其他小修費(fèi)、管理費(fèi)等，單人工這塊1年就虧損24萬(wàn)元。而隨著最低工資每年逐步提高，這個(gè)虧損也會(huì)逐年增加。

四、 面對(duì)困境，國(guó)資物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)的策略

1、能否退盤

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)以盈利為目的。若果企業(yè)是獨(dú)立自主的、理性的個(gè)體，則企業(yè)會(huì)選擇在服務(wù)虧損的情況下自動(dòng)退出，也就是說(shuō)的退盤。那么就可以止損。對(duì)于一般物業(yè)來(lái)說(shuō)，這是個(gè)明智的選擇。但是對(duì)于國(guó)資物業(yè)來(lái)說(shuō)，情況比較復(fù)雜。

由于國(guó)資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要考慮更多的是安定團(tuán)結(jié)的局面，虧損的物業(yè)管理區(qū)域，國(guó)資退出以后，誰(shuí)來(lái)接？如果沒(méi)有企業(yè)接盤，則造成管理混亂，垃圾堆成山，居民的日常供水等都不能保障。那么這種情況下，國(guó)資物業(yè)是不可能退盤的。

2、不能退出的情況下怎樣考慮止損盈利呢？

（1）管理區(qū)域一體化策略

物業(yè)企業(yè)服務(wù)有個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，你服務(wù)的區(qū)域越小，你人工成本越高，服務(wù)區(qū)域逐步增大，可以降低單位物業(yè)服務(wù)面積的成本，來(lái)增加物業(yè)服務(wù)收益。

以我單位管理區(qū)域?yàn)槔?，管理的幾個(gè)樓全是1個(gè)樓1個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，這樣無(wú)形之中，增加了保安出入口數(shù)目、管理服務(wù)點(diǎn)的設(shè)置，相應(yīng)大大增加收費(fèi)人員以及保安、維修人員的數(shù)量。

為了解決這個(gè)問(wèn)題，我建議，應(yīng)該考慮與周邊樓盤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合，由一個(gè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理成片的樓盤，形成一個(gè)較大的，相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，這樣才能形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低服務(wù)成本。

（2）提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

這是另外一個(gè)解決物業(yè)企業(yè)虧損的問(wèn)題。但是難度比較大，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商，征得業(yè)主的同意。但是在我國(guó)目前居民的消費(fèi)意識(shí)里，很難提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，別是國(guó)資物業(yè)，老百姓認(rèn)為，我就是不提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，你們共產(chǎn)黨的企業(yè)也不能不管。需要無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)再首先提高自己的服務(wù)水平，然后以理服人，拿出物業(yè)費(fèi)調(diào)高的原因，列出個(gè)性明細(xì)，以求得出業(yè)主的理解以及支持。

（3） 減員增效

這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前為了維持生存的方法之一。許多企業(yè)通過(guò)提高物業(yè)企業(yè)技術(shù)含量來(lái)減員增效。如：在地下車庫(kù)，出入口設(shè)置自動(dòng)化的刷卡機(jī)來(lái)減少保安人員數(shù)量；寫(xiě)字樓通過(guò)使用地面自動(dòng)清洗機(jī)來(lái)減少保潔人員數(shù)量；通過(guò)提高維修人員績(jī)效工資來(lái)減少水電工數(shù)量等。

是這個(gè)方法也是有局限性的，如而每個(gè)保安崗的人員設(shè)置是固定的，按勞動(dòng)法規(guī)定每人每天上班8小時(shí)，必須4人1崗是不能減人的。同時(shí)提高員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，也要考慮員工的承受力問(wèn)題。（作者單位：北京羲和物業(yè)有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

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[4] 《國(guó)務(wù)院關(guān)于完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度的決定》和《失業(yè)保險(xiǎn)條例》