北京市土地出讓市場現(xiàn)狀分析和趨勢預測

劉群

近年來，北京市樓市火爆，房價一路飆升，2012年下半年開始，“地王”頻頻現(xiàn)身，北京土地市場急劇升溫。2013年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進。10月份，北京出臺“京七條”措施平抑房價上漲預期，提出要在住房供地總量成倍增加的基礎上，重點通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求。

在這種政策環(huán)境下，北京市土地出讓市場增加土地供應，創(chuàng)新土地出讓方式。本文擬通過分析北京市土地資源利用現(xiàn)狀，2013年北京市土地出讓市場交易數(shù)據(jù)，分析該市土地出讓市場的現(xiàn)狀特征、地價高企的原因和后果、房企拿地狀況，并在此基礎上對2014年北京市土地市場的走勢進行分析和展望。

一、北京市土地資源利用現(xiàn)狀分析

（一）特殊地形導致建設用地供應長期緊張

北京市山地多，平原少。山地占全市面積的62%，且環(huán)繞市區(qū)，這不利于北京市城市的擴展和建設用地的開發(fā)。城市大，郊區(qū)相對較??；人多地少，耕地更少。隨著北京市郊區(qū)城市化進程不斷加快，城市用地不斷擴大，農(nóng)業(yè)用地迅速減少，耕地也隨之銳減。土地利用率高達85.5%，其中近郊區(qū)和平原區(qū)土地利用率達95%以上，造成后備資源不足容易導致建設用地供應緊張。

（二）存量土地的開發(fā)利用受到較大限制

北京市是我國的首都，中央、國務院各部委、各直屬事業(yè)單位、下屬企業(yè)單位、部隊大院都無償或低償占用了大量的城市用地。此外，北京市是舉世文明的歷史文化古城，擁有一批具有傳統(tǒng)歷史風貌，民族風格和地方特色的歷史文化街區(qū)。在舊城區(qū)，大片的四合院、平房住宅占據(jù)著黃金地段，人口稠密，土地成本很高，因此舊城改造受到限制。

（三）征地拆遷難度加大，項目推進緩慢

隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的深入實施，當前征地、拆遷等土地前期開發(fā)工作難度進一步加大，項目推進速度放緩，開發(fā)成本呈現(xiàn)上升態(tài)勢。自2005年開始，北京市每年制定年度土地供應計劃，對土地供應總量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局及具體執(zhí)行等情況進行了明確安排。從這幾年的供地計劃可以看出，土地總體供應有逐年減少的趨勢，其中住宅用地所占的比例較低，尤其是普通商品住宅用地供應緊張。2012、2013年普通商品住宅用地僅計劃供應850公頃，較2006年減少了47%。

二、2013年北京市土地出讓交易情況分析

（一）土地成交規(guī)模大幅增加，土地收益創(chuàng)新高

2013年北京市土地市場共成交214宗土地①，總成交土地面積2082萬平方米，其中建設用地面積1314萬平方米，規(guī)劃建筑面積2377萬平方米，與去年全年163宗地，共1693萬平方米的規(guī)劃建筑面積相比，規(guī)劃建筑面積比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面積為近六年次高。2013年北京市共成交131塊商品房用地，規(guī)劃建筑面積1836萬平方米，同比增長一倍，在近六年中僅低于2010年。其中居住用地61塊，規(guī)劃建筑面積1088萬平方米，同比增長132%。綜合用地成交面積同比上漲，全年共成交綜合用地40宗，規(guī)劃建筑面積517萬平方米，比上年同期增長90%。

全年實現(xiàn)土地收益1822億元，同比增長181%，比創(chuàng)紀錄的2010年還增加了186億元的收入。商品房用地土地出讓金收入同比增加近兩倍，創(chuàng)歷史新高。2013年，北京商品房用地土地出讓總收入1768億元，同比增加194%，比2010年還高出216億元，創(chuàng)歷史新高，其中第四季度土地出讓收入647億元，11月單月土地出讓收入407億元，占全年的23%。平均單幅土地的總價高達13.5億元，與前幾年相比大幅提高，而居住用地的平均單幅土地總價已高達16.73億元。

（二）土地成交結(jié)構(gòu)中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214塊土地中83塊是工業(yè)用地，建設用地面積382萬平方米，規(guī)劃建筑面積512萬平方米，占總成交土地規(guī)劃建筑面積的22%。居住用地共成交61塊，建設用地面積608萬平方米，規(guī)劃建筑面積1088萬平方米，與前兩年相比大幅增加。居住用地成交規(guī)模占所有土地的比重為45%；占商品房用地的比重為59%。居住用地占商品房用地的比重呈緩慢增加的趨勢。

（三）商品房用地成交樓面價大幅提高

2013年，北京土地出讓市場共成交131宗商品房用地，其中56塊土地配建了保障房或異地建設保障房、醫(yī)院。但即使在這種情況下，商品房用地平均成交樓面價9632元/平方米，首次逼近萬元，同比上漲45%。其中12塊土地底價成交，114塊土地溢價成交，另有5塊招標出讓的土地底價未知導致溢價未知。在這114塊溢價成交的土地中，有10塊土地溢價率超過100%，最高達242%；10塊土地溢價率在50%—100%；28塊土地溢價率在40%—50%；34塊土地因土地成交價格達到政府設定上限而競投保障房面積或異地建設醫(yī)院。

（四）居住用地供應量少造成地價高企

2013年，北京市居住用地成交樓面價9380元/平方米，創(chuàng)歷史最高，而起始樓面價也達到7213元/平方米，比2012年的成交樓面價還高。土地起始樓面價大幅上漲，決定了成交樓面價也不得不漲。從土地價格來看，房價的上漲也是一種必然趨勢。

其實，居住用地的成交樓面價和溢價率均低于實際情況。居住用地在出讓時都被政府設定了合理土地上限價格，溢價率最高不得超過50%，當達到上限價格后，轉(zhuǎn)為在此價格基礎上競報保障房面積或異地建設專項資金，人為限制了成交樓面價。2013年北京出讓的商品房用地共配建保障房面積443萬平方米，與2012年（150萬平方米）相比多出了293萬平方米保障房，有53塊土地需要建設或配建公租房、限價房、經(jīng)適房或自住型商品房，另有3塊土地異地建設保障房或者醫(yī)院，這種異地建設方式其實就是一種變相的增加土地價款。endprint

居住用地地價漲幅如此之大，主要還是供應量少造成的。最近5年來，居住用地土地供應缺口達到了1565萬平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應缺口分別達到了803萬平方米和828萬平方米。房企銷售狀況好，資金充足，土地需求旺盛，同期的土地供應不足就造成房企逢地必搶。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市場最為火爆，地王頻出。2013年北京土地供應雖然有所增加，但房企對土地的需求尚未滿足，且二三線城市市場風險較大，眾多房企回歸北京這種一線城市，對優(yōu)質(zhì)地塊一擲千金，地價迅速上漲，平均成交樓面價近萬元。

選取2008—2013年的居住用地成交樓面價與住宅銷售均價作比較發(fā)現(xiàn)，2013年土地成交樓面價占住宅銷售均價的比重已達45%，是近六年來最高的一年。土地成本增加，房價的上漲也是一種必然趨勢。

（五）成交土地以城市發(fā)展新區(qū)為主

城市發(fā)展新區(qū)是供地主力，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市發(fā)展新區(qū)，規(guī)劃建筑面積1154萬平米，占全市的比重為62.85%；城市功能拓展區(qū)成交的規(guī)劃建筑面積僅358萬平米，僅占全市的19.52%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的土地供應量呈逐年增加趨勢，2013年已經(jīng)達到315萬平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出讓市場走勢

（一）供應量方面，住宅用地供應將相應提速

自新一屆政府執(zhí)政以來，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應?！皣鍡l”要求各地加大住宅用地供應，國土資源部也強調(diào)要保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場，要求各城市特別是一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應計劃。2012年下半年以來熱點城市土地市場持續(xù)火熱，高價地塊的頻繁出現(xiàn)明顯推動了后市房價上漲的預期，而增加住宅用地的供應或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑庠摼置妗?013年，北京市政府積極增加土地供應，預計2014年仍將加快推出住宅用地，向社會釋放土地供應增加、后市預期穩(wěn)定的積極信號。但由于北京市特殊的土地利用現(xiàn)狀，整體土地資源稀缺，優(yōu)質(zhì)地塊基本開發(fā)殆盡，因此，可增加的供應有限。同時，所供土地以近遠郊區(qū)域為主，其中遠郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升。

（二）供應結(jié)構(gòu)上，加大居住類用地尤其是保障房、自住房用地供應

配建保障房的住宅用地比例將進一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出?！熬┢邨l”提出，2013年北京市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，2014年計劃推出5萬套自住型商品住房供應。2013年，北京共成交配建自住型商品房的地塊超過14宗，“2萬套”目標已實現(xiàn)，其中部分地塊全部建設保障房和自住型商品房。自住型商品房地塊的不斷增加，有助于平抑房價上漲預期。2014年北京仍將加大自住型商品房的供應，將繼續(xù)加大全市住宅用地供應，同時進一步優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建設的土地共占住宅用地供應總量的70%。這些計劃如能充分實施，可在一定程度上緩解開發(fā)商扎堆競價的現(xiàn)象，并通過加大面粉量進而抑制面包價格的調(diào)控機制對房價的過快上漲起到一定的調(diào)控作用。

（三）需求方面，品牌房企將延續(xù)上年的拿地態(tài)勢，下半年熱度有所消減

2013年，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。同時，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，萬科、綠地、萬達、保利、中海、恒大、碧桂園7家房企躋身“千億俱樂部”。品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切，2014年拿地的積極性有可能會繼續(xù)高漲。雖然北京拿地成本高，但從投資風險的角度考慮，一線城市整體市場環(huán)境規(guī)范且市場預期看好，樓市需求旺盛，依然是企業(yè)首選。2013年品牌房企一線城市拿地占比明顯提高，對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪。預計2013年北京土地市場的熱度可能將延續(xù)到2014年。2014年上半年，由于慣性的作用，土地市場的這種熱度不會減弱，很多房企土地儲備還不夠。下半年，土地成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計2014年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。

（四）土地價格上，優(yōu)質(zhì)地塊依然可能出現(xiàn)地王

由于北京土地資源稀缺，土地一級開發(fā)成本過高，房企拿地熱度高漲，從短期看，土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪，預計地王依然會出現(xiàn)，影響市場的價格預期。2014年，如果宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，由于土地財政和土地一級開發(fā)成本高企等原因，政府設定的土地起始樓面價較高，因此，如果消除保障房和遠郊區(qū)縣土地的影響，就同一區(qū)域同一用途的土地來說，土地成交樓面價有可能繼續(xù)上漲。但由于配建保障房比例繼續(xù)增加，且設定“合理土地上限價格”，以及政府抬高了土地起始樓面價，可能會使土地溢價幅度有所下降。

注：

①本文中“土地”含工業(yè)用地、加油站、商品房用地；商品房用地含住宅用地、綜合用地、商業(yè)用地、辦公用地，不含工業(yè)用地和加油站。

（作者單位：北京北辰實業(yè)股份有限公司北辰置地分公司）endprint