我國住房金融主要風險及其防范措施

李詠梅

摘 要：改革開放以來我國的住房金融產業(yè)從無到有，歷經了艱辛而迅速的發(fā)展過程，當前，住房金融已經成為資金融通、匯集、結算和接待的系統(tǒng)性工程，正在服務于越來越深入發(fā)展的房地產產業(yè)。本研究立足于住房金融的具體工作，解釋了住房金融的基本概念，對住房金融市場存在的發(fā)育滯后、過度依賴銀行、融資領域狹窄、市場手段缺乏等問題進行了闡釋，分析了住房金融存在的主要風險，并相對應地提供了新時期防范住房金融風險的措施。

關鍵詞：住房金融；抵押貸款；風險防范；銀行；市場；融資

0.前言

當前我國的住房金融模式主要以商業(yè)銀行和公積金為主的個人抵押的方式為主，這樣的模式在短時間內將住房金融行業(yè)擴大的客觀的規(guī)模，使得房地產、金融和社會建設在短時間內得到了迅速地發(fā)展，但是在住房金融發(fā)展的同時也存在著一些非常重要的問題，例如：住房金融發(fā)育不良，對于商業(yè)銀行資金的過度依賴，市場手段應用不暢，住房金融的服務領域狹窄，這些都導致住房金融存在經營和違約風險的積累，如果出現經濟上較大的波動或國際金融危機，極容易形成對住房金融的傷害，應該從進一步完善住房金融市場出發(fā)，降低住房金融的經營風險，在完善住房金融法律法規(guī)的基礎上，以提高住房金融管理來抵御風險的產生。

1.住房金融的概述

住房金融是一個產業(yè)概念，同時也是一項重要的金融和信用活動，當前住房金融主要是指為住房的建設和消費而進行的各種金融手段和方式的總稱，是通過資金的籌集、結算和通融為手段的金融活動。住房金融是刺激住房消費、發(fā)展房地產行業(yè)、振興經濟的杠桿和支撐點，對于整個社會發(fā)展具有重要的價值和作用。在發(fā)達國家近幾十年的住房金融發(fā)展歷史上看，住房金融在運作的過程中會產生一定的風險，2008年美國金融風暴的起始就是房地產界出現危機而漸次傳遞而最終導致的，因此，需要對住房金融的現狀進行了解，化解住房金融的風險，進而實現住房金融的健康發(fā)展。

2.住房金融發(fā)展過程中存在的主要問題

2.1住房金融市場出現了發(fā)育滯后的問題

我國當前住房金融出現了一級市場主體的缺失，與發(fā)達國家相比，保險公司、投資銀行、社會富裕資金對于住房金融的投入較少，大部分的一級市場長期依賴于住房公積金和商業(yè)銀行；在住房金融的品種上，可以直接用于投資和融資的金融產品還比較匱乏，缺少證券上和債券商以及信托單位的支持；二級市場上房地產開發(fā)的融資渠道不暢，導致開發(fā)商的經營成本變高，客觀上提高了房地產價格，進而出現對住房金融的影響。

2.2住房金融領域出現由于狹窄的問題

一是，由于住房金融的主體是商業(yè)銀行，在國家財政政策出現波動時極容易因商業(yè)銀行的信貸額度不足而不能為住房提供融資和貸款服務，將眾多潛在的住房金融客戶屏蔽在制度和規(guī)定之外。二是，在住房金融中直接和間接融資渠道不暢，這不利于吸收社會資本來發(fā)展房地產行業(yè)，限制了住房金融的進一步發(fā)展。

2.3住房金融調控手段不規(guī)范

當前，關于住房金融的法律手段和行政手段存在著不完善和不規(guī)范的實際問題，政府依賴行政方式對住房金融進行調控，根據近些年的實踐表明，并沒有對房地產價格帶來穩(wěn)定作用，反倒影響了住房金融的健康發(fā)展。

3.住房金融的風險類型

3.1住房金融的經營風險

一是，商業(yè)銀行和住房公積金單位在辦理住房金融業(yè)務時沒有對貸款者進行嚴格的審查，使資質較差的群體得到住房金融極致，這會增加住房金融的經營上的風險。二是，當前市場信用體系存在問題，集中表現在貸款者信息不完整和不真實，導致住房金融風險的成倍增長。三是，“假按揭”現象頻發(fā)，一些開發(fā)商為了實現自身利益通過假按揭的手段回收資金，將房地產風險傳遞給住房金融企業(yè)和單位。

4.住房金融風險防范措施

4.1完善住房金融一級市場

鼓勵和扶持住房貸款的保險機構、擔保機構的發(fā)展，進一步完善住房公積金管理機構的職能，為房地產企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，加快向房地產證券化為主的直接權益融資模式過渡。

4.2開發(fā)住房金融二級市場

制定二級市場所需的各項法律法規(guī)，擴大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，強化政府住房抵押貸款擔保機構，鼓勵住房抵押貸款債權轉讓和交易，以綜合的方法促進二級市場良性發(fā)展。

4.3提升住房金融的經營管理水平

建立和完善個人信用評估制度，提高對借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風險。完善個人住房貸款的風險監(jiān)控等標準化系統(tǒng)，使住房貸款業(yè)務更加標準化和程序化。

4.4豐富住房金融的調控手段

盡快制定與住房抵押貸款證券化有關的法律法規(guī)，，研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場，完善與公積金、住房儲蓄、住房融資稅收、住房補貼等方面有關的住房金融法規(guī)。

結語：

綜上所述，住房金融對于我國的經濟結構、金融體系和社會認知屬于新生的失誤，在獲得一定發(fā)展的同時，也蘊含著諸多的問題和障礙，特別在市場經濟深化的同時住房金融的經營、融資和違約風險在逐步擴大，如果處理不好將會形成對住房金融長期發(fā)展的負面影響。應該從住房金融的實際出發(fā)，在整個行業(yè)內高度重視各種風險的控制，以分散、轉移和加強管理等手段防范風險的產生和積累，進而維護住房金融蓬勃發(fā)展的大局，更好地為社會和公眾提供方便而全面的住房金融服務。

參考文獻：

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