西安甲級寫字樓市場面臨去化壓力

未來三年（2014年下半年至2016年），西安寫字樓市場將迎來27個甲級寫字樓入市，合計為市場新增約240萬平方米，相當(dāng)于目前全市甲級寫字樓總存量的2.3倍。市場競爭的加劇將在短期內(nèi)為全市整體出租率及租金來帶下行壓力。這也是目前國內(nèi)主要二線城市普遍面臨的問題。

西安甲級寫字樓存量在二線城市中處于中游水平。截至2014年5月，甲級寫字樓總存量達(dá)到106萬平方米，高于沈陽、天津、重慶及鄭州，但低于成都、青島與大連。其中高新區(qū)為最大的商務(wù)區(qū)，占全市總存量的一半以上。

2014年前五個月，領(lǐng)海大廈、智海大廈及珠江時代廣場三個項(xiàng)目交付使用，為市場帶來共計16萬平方米新增供給，系過去十年中第二高的供給高峰。由此，全市整體空置率上升3.4個百分點(diǎn)至22.4%。但該空置水平仍在主要二線城市中處于健康水平，明顯低于同為西部經(jīng)濟(jì)中心的成都與重慶。

2009～2013年，西安甲級寫字樓租金年均增長率達(dá)到6.2%，并在2014年前五個月進(jìn)一步攀升2%至每平方米每月人民幣99.6元。盡管租金增長穩(wěn)定，但租金水平仍低于天津、沈陽、大連、成都、南京、武漢等主要二線城市，這主要由于本地市場來自外資及高端服務(wù)業(yè)等承租能力較強(qiáng)的企業(yè)需求相對疲軟所致。目前，高新國際商務(wù)中心、長安國際及凱德廣場系租金最高的項(xiàng)目，但其租金也僅有每平方米每月人民幣120～150元。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)

區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的強(qiáng)大吸附力與輻射力、國家層面的發(fā)展戰(zhàn)略與優(yōu)惠政策、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長以及深厚的歷史人文氛圍為西安寫字樓市場的長期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但同時，占比較低的第三產(chǎn)業(yè)（特別是金融、專業(yè)服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)）導(dǎo)致的需求不足、單一產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的稀缺、日益隱現(xiàn)的供給過剩困擾以及項(xiàng)目后期物業(yè)管理未受到充分重視等問題也將令整個市場面臨重重挑戰(zhàn)，制約著寫字樓租金的增長。

高端服務(wù)業(yè)需求疲軟。整體而言，西安超過六成的需求來自IT及高科技、制造、商貿(mào)、工程裝飾以及教育培訓(xùn)等企業(yè)，金融及以專業(yè)咨詢公司為主的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)需求占比不足15%。這一現(xiàn)象即使在中央商務(wù)區(qū)也難以避免。在國內(nèi)大多數(shù)一、二線城市的中央商務(wù)區(qū)，金融與專業(yè)服務(wù)企業(yè)一般是需求最為強(qiáng)勁的客群。但西安規(guī)劃的高新區(qū)CBD則依舊以互聯(lián)網(wǎng)與高科技以及制造企業(yè)為主。

從一般經(jīng)驗(yàn)來看，該類企業(yè)的承租能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融類企業(yè)的承租能力。盡管近三年金融與專業(yè)服務(wù)類企業(yè)需求有所增長，但整體而言需求力量仍偏弱。截至目前，外資銀行中僅有匯豐銀行、東亞銀行、渣打銀行、韓亞銀行等在西安布局，四大會計師事務(wù)所中也僅普華永道一家進(jìn)入本地市場；而從內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)來看，雖然主要國有銀行及股份制銀行均已布點(diǎn)，但與沈陽、大連、青島等北方二線城市迥然不同的是，來自證券、基金、信托、保險、財富管理等近年來激進(jìn)擴(kuò)張的金融類企業(yè)在西安的需求卻較為脆弱。而恰恰是此類公司的活躍擴(kuò)張為北京的寫字樓市場帶來了強(qiáng)勁的租金增長。

外資企業(yè)滲透力不足。從一線城市及國內(nèi)多個二線城市的發(fā)展來看，外資企業(yè)均是甲級寫字樓發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。

出于企業(yè)形象的樹立，較高的租金預(yù)算（相對于二線城市低廉的租金水平）以及對樓宇品質(zhì)的較高要求，外資企業(yè)進(jìn)入一個新城市時往往選擇本地最具地標(biāo)性或品質(zhì)最優(yōu)的寫字樓。因此，是否有足夠的外資企業(yè)需求支撐對一個城市甲級寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生了至關(guān)重要的作用。這恰恰是目前西安面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)之一。

作為一個西北內(nèi)陸城市，西安自身的吸引力及經(jīng)濟(jì)活躍程度不如東部及南部沿海發(fā)達(dá)城市，因此，除了高新區(qū)的辦公園區(qū)內(nèi)和高新國際商務(wù)中心等有限的幾棟寫字樓內(nèi)、且集中于互聯(lián)網(wǎng)與高科技及制造業(yè)的外資企業(yè)外，西安整體入駐標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的外資企業(yè)數(shù)量較之天津、大連、青島等東部沿海城市以及沈陽、成都等區(qū)域型中心城市明顯偏少，不及全市需求的1/5。雖然隨著城市形象與知名度的提升，外資企業(yè)近三年加速了擴(kuò)張，且凱德廣場等項(xiàng)目的入市填補(bǔ)了高品質(zhì)樓宇的稀缺，但這種由外資企業(yè)催生的甲級寫字樓需求相對匱乏仍是制約本地寫字樓市場發(fā)展的重要因素之一，且該原因同樣適用于其他寫字樓市場發(fā)展較為緩慢的二、三線城市，譬如鄭州和石家莊。

西安高新區(qū)國際商務(wù)中心

供給過剩問題進(jìn)一步凸顯。未來三年（2014年下半年至2016年），西安寫字樓市場將迎來27個甲級寫字樓入市，合計為市場新增約240萬平方米面積，相當(dāng)于目前全市甲級寫字樓總存量的2.3倍。如前所述，高新區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)此輪供給高峰，同期新增供給將占新增供給總量的46%，其中60%將來自高新區(qū)CBD區(qū)域，包括兩棟國際甲級寫字樓——中鐵西安中心及綠地中心。盡管經(jīng)濟(jì)的發(fā)展預(yù)計將帶來需求的增長，同時樓宇品質(zhì)將迎來另一次飛躍，但市場在短期內(nèi)消化如此之大的新增面積絕非易事。市場競爭的加劇將在短期內(nèi)為全市整體出租率及租金帶來下行壓力。這也是目前國內(nèi)主要二線城市普遍面臨的問題。未來三年，一線城市的供給量將大致處于健康水平，合計平均只占現(xiàn)有存量的44%，預(yù)計來自第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定需求將足以迅速消化掉相對有限的供給。但天津、青島、大連、沈陽、成都、重慶、南京、武漢等主要二線城市未來三年的新增供給合計平均將占其現(xiàn)有存量的106%，其中沈陽、天津、西安及鄭州將成為形勢最為嚴(yán)峻的城市，屆時現(xiàn)有存量將在短期內(nèi)增加約1～2.5倍。

主要商務(wù)區(qū)

西安甲級寫字樓市場目前可劃分為三個傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)——高新區(qū)、城南區(qū)域和城北區(qū)域以及一個新興市場——曲江新區(qū)。從發(fā)展水平上看，各商務(wù)區(qū)的發(fā)展并不均衡。其中城南和高新區(qū)形成較早，高新區(qū)同時也是目前西安規(guī)模最大且發(fā)展最成熟的商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓存量超過全市總量的一半。

國內(nèi)主要一、二線城市甲級寫字樓租金及空置率

西安各商務(wù)區(qū)租金及空置率對比

國內(nèi)主要二線城市現(xiàn)有存量及未來三年新增供給

高新區(qū)

作為由國務(wù)院批準(zhǔn)建立的三個國家級產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)之一，高新區(qū)系西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引擎。目前已吸引約100家財富500強(qiáng)企業(yè)和上千家高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐。IT與高科技、設(shè)備制造、生物醫(yī)藥等企業(yè)帶來的強(qiáng)勁需求促使高新區(qū)成為西安規(guī)模最大且發(fā)展最成熟的商務(wù)區(qū)，其存量占全市寫字樓總存量的一半以上。然而，目前高新區(qū)的寫字樓市場發(fā)展并不平衡，區(qū)域內(nèi)多數(shù)寫字樓位于高新區(qū)北部，以高新國際商務(wù)中心、西港國際大廈、林凱國際等為代表項(xiàng)目。

為改變南部寫字樓市場發(fā)展滯后的局面，西安政府于2003年提出在高新區(qū)南部建設(shè)輻射范圍為2平方公里、總體量約200萬平方米的CBD規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)功能，項(xiàng)目以寫字樓為主，輔以住宅、酒店、商業(yè)及會展服務(wù)設(shè)施。目前高新區(qū)CBD已成功吸引綠地、中鐵、中投等眾多知名開發(fā)商、投資者、酒店運(yùn)營商在此開發(fā)項(xiàng)目，伴隨綠地世紀(jì)城等住宅項(xiàng)目、假日酒店等酒店項(xiàng)目以及綠地比克國際會展中心等眾多配套設(shè)施的完工，整體商務(wù)氛圍已初步形成，其中已竣工的都市之門項(xiàng)目更是本地交付品質(zhì)最佳的寫字樓之一，并成功迎來高新區(qū)管委會的入駐。中鐵集團(tuán)的西安中心和綠地集團(tuán)的綠地中心預(yù)計將作為西安首批國際甲級于2016～2018年入市，從而令該區(qū)域乃至全市寫字樓品質(zhì)得到顯著提升。規(guī)劃中的6號線也將于2018年完工，使該區(qū)與市中心的聯(lián)系更加緊密。隨著未來大量項(xiàng)目的陸續(xù)入市，高新區(qū)CBD將發(fā)展成為西安最成熟、品質(zhì)最高的商務(wù)區(qū)。

城南區(qū)域

城南區(qū)域是西安歷史最悠久的商務(wù)區(qū)，西安市首批甲級寫字樓即選址于此。地處市中心黃金地段，加之成熟的商業(yè)氛圍，使該區(qū)域備受外資企業(yè)青睞。其中，中大國際、老三屆世紀(jì)星和長安國際系本區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目。2013年投入使用的凱德廣場系該區(qū)域首個由外資開發(fā)商興建的自持型寫字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目的高交付標(biāo)準(zhǔn)以及諸多知名企業(yè)的入駐使城南區(qū)域的寫字樓市場得到了進(jìn)一步提升，促使區(qū)域整體租金達(dá)到全市最高水平。

城北區(qū)域

依托西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，城北區(qū)域吸引了眾多知名外資企業(yè)及央企國企入駐。但由于區(qū)內(nèi)多為大型制造企業(yè)，傾向于租賃辦公園區(qū)或購買寫字樓自用，因此甲級寫字樓租賃需求較低。目前區(qū)內(nèi)甲級寫字樓僅有經(jīng)發(fā)大廈與中登大廈，多數(shù)項(xiàng)目為乙級寫字樓。隨著2011年西安市政府北遷至該區(qū)域，更多的國有企業(yè)以及上下游公司入駐城北區(qū)域，使寫字樓租賃需求明顯增長。

曲江新區(qū)

曲江新區(qū)起步較晚，于2012年迎來首批甲級寫字樓，為目前規(guī)模最小的商務(wù)區(qū)。其主要租戶包括內(nèi)資文化傳媒企業(yè)、金融企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及會展服務(wù)公司。曲江文化創(chuàng)意大廈、中海廣場及曲江國際大廈等項(xiàng)目代表了該區(qū)項(xiàng)目較高的交付標(biāo)準(zhǔn)。然而，鑒于區(qū)域市場仍處于發(fā)展初期且文化傳媒企業(yè)的承租能力較差，整體租金處于全市最低水平。

就各區(qū)域市場而言，城南區(qū)域平均租金錄得每平方米每月人民幣118.8元，系全市最高水平。盡管高新區(qū)系目前西安最成熟的商務(wù)區(qū)，但由于在2014年前五個月有大量新增供給入市，致使其租金增長受到抑制，平均租金錄得每平方米每月人民幣100.7元。此外，城北區(qū)域及曲江新區(qū)租金水平相對較低，僅為每平方米每月人民幣81元與84元。

隨著建筑技術(shù)的進(jìn)步，就新建樓宇品質(zhì)而言，西安及其他二線城市寫字樓與一線城市的差距在不斷縮小，但受制于需求結(jié)構(gòu)的相對低端以及單一產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的稀缺，其寫字樓市場整體發(fā)展?fàn)顩r與一線城市相比仍至少滯后5～10年。然而，伴隨經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級帶來需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，西安寫字樓市場整體需求將進(jìn)一步增長，預(yù)計互聯(lián)網(wǎng)金融、電子商務(wù)、信息技術(shù)咨詢、電子科技以及高端制造業(yè)將成為本地寫字樓市場的主要需求增長點(diǎn)，并在中長期層面支撐寫字樓市場的發(fā)展。加之“作為二線城市之今日及未來寫照的昨日的一線城市”發(fā)展歷程中沉淀下來的豐富經(jīng)驗(yàn)，從中長期來看，西安作為一個具備活力的城市，其寫字樓市場在經(jīng)歷短期內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速過程中難以避免的消化存量的陣痛后，將迎來基本層面相對健康的發(fā)展。

2014年以來中國政府穩(wěn)增長政策一覽

西安寫字樓市場發(fā)展歷程

與其它二線城市發(fā)展軌跡相似，西安甲級寫字樓市場形成于20世紀(jì)90年代后期，絕大多數(shù)項(xiàng)目系散售項(xiàng)目，鮮有單一產(chǎn)權(quán)樓宇，整體發(fā)展較為緩滯。大體經(jīng)過以下三個階段：

1998～2002年——雛形階段

千禧年前后，除部分自建辦公樓的實(shí)力企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)聚集于商住樓甚至住宅樓中辦公。與其他二線城市類似，此時西安市場對租賃型寫字樓的需求很薄弱，甲級寫字樓產(chǎn)品也很匱乏，甲級寫字樓市場尚未形成。

2003～2010年——穩(wěn)步發(fā)展階段

2000年后，高新區(qū)的寫字樓需求日漸旺盛，催生出一批商住樓及標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品入市。雖然這些項(xiàng)目品質(zhì)相對較差，但高新區(qū)自身的優(yōu)惠政策、產(chǎn)業(yè)環(huán)境及低廉的租金對眾多中小型內(nèi)資公司極具吸引力。與此同時，伴隨第三產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展，大量企業(yè)的涌現(xiàn)刺激了甲級寫字樓的需求。

2011年至今——品質(zhì)升級階段

經(jīng)過金融危機(jī)后短暫的恢復(fù)調(diào)整，西安寫字樓市場從2011年伊始實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展，并迎來了質(zhì)的飛躍，至2014年上半年年均供給量達(dá)到近13萬平方米，全市近半的甲級寫字樓在這三年半的時間內(nèi)集中入市。伴隨互聯(lián)網(wǎng)及高科技公司、制造企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司及金融與專業(yè)服務(wù)公司等的擴(kuò)張帶來增長的需求，一系列高品質(zhì)的樓宇相繼落成，此間落子的寫字樓已逐漸向一線城市項(xiàng)目品質(zhì)看齊。