陳功：成功的CBD要謹(jǐn)防“做大”

作為一個大家耳熟能詳?shù)母拍?，CBD往往被解讀為現(xiàn)代城市的財富核心，是眾多城市孜孜以求的理想。CBD既是個經(jīng)濟(jì)概念，更是一個空間的概念，經(jīng)濟(jì)規(guī)模需要一定的建筑來實現(xiàn)，但建筑規(guī)模并不一定要對稱的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

遍地CBD

CBD在我國不僅數(shù)量眾多，而且規(guī)模越來越大，據(jù)我們了解，占地3.99平方公里的北京CBD前幾年提出東擴(kuò)，6平方公里的儲備區(qū)將為傳媒高地、國際圖書店、國際文化劇場等預(yù)留項目用地，現(xiàn)在看來已無甚效果；石景山、豐臺、門頭溝等區(qū)計劃用10～15年的時間，建成京西中央商務(wù)區(qū)，整個商務(wù)區(qū)圍合面積達(dá)30平方公里，可建設(shè)用地預(yù)計約19平方公里。重慶南區(qū)CBD規(guī)劃面積超過11平方公里。長株潭城市群規(guī)劃中的芙蓉CBD總面積9.7平方公里，核心區(qū)總建筑面積達(dá)1000萬平方米，總?cè)莘e率為4，總停車位4.5萬個，道路總長度35.89公里，綠地、廣場等公共空間占地多達(dá)21.49公頃。

從這幾個簡單的例子可以看的很清楚，國內(nèi)的CBD陷入了典型的規(guī)模競賽的怪圈，個個都要打造中國的“曼哈頓”，攀高比大，把高樓當(dāng)作一種追求的最高境界，來滿足虛榮和政績。

我們來分析一下規(guī)模對于CBD到底意味著什么？中國人歷來喜歡“大”，大城市、大廣場，好像不大就不足以彰顯氣度，在許多人尤其是決策者的眼中，大就是強(qiáng)，就是了不起的代名詞。

從辨證的角度看，任何事物的發(fā)展都要保持一定質(zhì)的數(shù)量界限，也就是度，當(dāng)我們要保持事物性質(zhì)的穩(wěn)定時，就必須把量變控制在一定的限度內(nèi)，這是一個基本的原則。建筑也好，城市也罷，超過一定的規(guī)模，可調(diào)控的空間就會變小，也就特別容易發(fā)生系統(tǒng)紊亂，引發(fā)一系列的問題。“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”的概念大家都知道，沒有規(guī)?？隙]有經(jīng)濟(jì)，但是你有規(guī)模了，不一定就經(jīng)濟(jì)，也即所謂的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。尤其是當(dāng)這個規(guī)模脫離實際，大到不可思議的程度，其帶來的危害足以抵消之前所獲得的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

CBD的發(fā)展本身對提升城市競爭力是有益的，我們也可以借鑒國外CBD區(qū)域高樓大廈的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，但這種借鑒一定是有前提的，這個前提就是對外部條件的客觀分析。沒有這樣的認(rèn)知，任何簡單的模仿、放大都是可怕的。具體而言，國外的CBD是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下逐漸形成并仍在不斷變化的，是一個漸進(jìn)的、演變的過程，簡單點(diǎn)說就是自己“長”起來的，而中國的CBD卻是在政府規(guī)劃的影響下由開發(fā)商積極促成的。不少都是出國考察看到曼哈頓、拉德方斯的高樓林立、熱鬧繁華，回國后就帶著這點(diǎn)認(rèn)知著手打造CBD，以為樓高樓多就可以拉動GDP。在這樣一個行政和商業(yè)利益的推動下，CBD想不做大都難。人家是演變，我們是改變，這中間差著十萬八千里。

千島湖水下古城

對于CBD規(guī)模的追求已經(jīng)給城市造成了嚴(yán)重的后果：超大規(guī)模的CBD由于集中巨量的人流、物流而產(chǎn)生交通擁堵頑疾；建筑面積過大影響成本回收和人氣聚集；增加了城市管理的難度；大體量、單一功能的CBD還會導(dǎo)致空心化。

鄭東新區(qū)CBD、天津于家堡CBD當(dāng)前的困境告訴我們，在不切實際的目標(biāo)的指引下，盲目追求規(guī)模的過程是很危險的，“尾大不掉”說的就是這層意思。大體量的規(guī)模沒有帶來期望中的高效益，反而成了繼續(xù)發(fā)展的絆腳石。

國外CBD是什么樣的？

中國式和美國式的CBD最大的不同，在于美國人從來沒有規(guī)劃過一個不存在的CBD，甚至CBD根本就不是規(guī)劃師提出的概念。事實是，CBD這個概念的提出是一個對于現(xiàn)有城市現(xiàn)實的追認(rèn)，而不是一個富于創(chuàng)造力的設(shè)想。

當(dāng)1923年社會學(xué)家伯吉斯提出CBD概念的時候，華爾街已經(jīng)運(yùn)作了超過200年。又過了幾十年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿瑟·奧沙利文用數(shù)學(xué)方式解釋了CBD的存在機(jī)理，而這時，我們也開始從無到有造CBD了。

西方CBD的發(fā)展歷程，一言以蔽之，是“長”出來的，或者更加形象地說，是“擠”出來的。在美國學(xué)者眼中，城市與非城市唯一的區(qū)別在于人口密度。人口增長與他們之間的交流增長的關(guān)系是非線性的，一旦人口密度達(dá)到了一定水平，就像原子彈里的鈾235體積達(dá)到了臨界體積——在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，這個臨界體積被稱為“門檻”，人們之間的經(jīng)濟(jì)、物品和信息交流將會爆炸式膨脹，在空間上就必然導(dǎo)致高密度的辦公、零售商業(yè)、高檔旅館、會展和其他重型商業(yè)物業(yè)在狹窄的空間內(nèi)迅速混合成長。

為什么這些經(jīng)濟(jì)活動不能向外蔓延，獲得額外的空間呢？伯吉斯等人發(fā)現(xiàn)，CBD外緣的圈層總是被高密度和低質(zhì)量的底層居住物業(yè)——用我們熟悉的語言，叫做貧民窟所占領(lǐng)，而奧沙利文的研究則從經(jīng)濟(jì)上確認(rèn)了底層人民居住在這里的必然性。既然CBD被這樣的屏障在二維空間上牢牢圈住，無法伸展，它只好求助于空間的第三維，向天空索要更多的空間以容納更多的人和經(jīng)濟(jì)活動，于是樓越來越高，而曼哈頓的樓林，也終于成為了一種典型的城市景觀。

和我們的期待正相反，美國人絕不是欣喜地接受曼哈頓和華爾街的。美國文化中有一股強(qiáng)烈的反城市、反現(xiàn)代化的抵觸情緒，尤以他們的開國元勛杰弗森為甚。這位《獨(dú)立宣言》的起草者對于城市生活有一種發(fā)自肺腑的厭惡，更是把華爾街，這個所有中國城市規(guī)劃者心目中的圣地辱罵為“人類暴露邪惡本性的大泥潭”。

美國著名區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿隆索曾經(jīng)指出，在CBD所催生的諸多交流過程中，最關(guān)鍵的是信息交流。當(dāng)信息技術(shù)的發(fā)展使得物理距離不再成為信息溝通的重要障礙之后，CBD里的商務(wù)活動迫不及待地出現(xiàn)了向郊區(qū)的大規(guī)模外流行為。這些外流的商務(wù)停留在生態(tài)良好的郊區(qū)，形成了近20年來西方重要的商務(wù)形態(tài)：商務(wù)花園。

這種低密度，低建筑高度和高質(zhì)量的辦公環(huán)境已經(jīng)越來越成為現(xiàn)代城市商務(wù)中不可替代的一種模式。新加坡僅樟宜和裕廊兩大商務(wù)花園就提供了全市12%的就業(yè)崗位（如果僅計算中高層白領(lǐng)的崗位，其比例則更高）。可以這樣說：西方人是被迫玩CBD的。CBD是一種妥協(xié)，是人類對于美好生活環(huán)境的向往對于現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)需求的妥協(xié)。那些擁擠，街頭的噪音和廢氣，地鐵里的汗臭，黑夜街道上的罪惡，都是為了工作和事業(yè)而不得不付出的代價。可是當(dāng)CBD這個概念進(jìn)入中國后，我們卻把擁擠、高層當(dāng)作一種夢寐以求的境界，即便在商業(yè)自身產(chǎn)生必要的集聚需求之前，某種規(guī)劃意志就已經(jīng)替他們作出了長高變大的決定。

解決之道

從人性的角度看，無論工作還是生活，我們都需要一個合適的尺度和空間，在一個相對有限的空間，集中大量高密度、大體量的建筑，除了會引發(fā)環(huán)境問題，單調(diào)枯燥的空間也會壓迫得人喘不過氣來，影響人的身心健康，引發(fā)諸如抑郁、自閉等心理疾病。

所以CBD既是個經(jīng)濟(jì)概念，更是一個空間的概念，經(jīng)濟(jì)規(guī)模需要一定的建筑來實現(xiàn)，但建筑規(guī)模并不一定要對稱的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，二者并不是絕對的正比關(guān)系。以舊金山為例，它附近就是硅谷，這是一個規(guī)模很大的高科技區(qū)，而且主要就靠舊金山的金融業(yè)支持，但我們依然可以看見一個“比較小的”CBD。舊金山，用它的實際再次證明了CBD要搞規(guī)?？刂频闹匾?。“不求最大，但求最好”這是我們對CBD該有的理解。

據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)，國外的CBD一般都不超過4平方公里，通常只有一兩條街，建筑規(guī)模多在200萬～2000萬平方米，如紐約曼哈頓華爾街不足1平方公里，卻集中了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所、百多家跨國巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區(qū)。倫敦金融城原先的面積也僅有1平方公里（目前不超過5平方公里），是倫敦33個行政區(qū)中最小的一個，區(qū)內(nèi)150米以上的高樓只有一座，但世界500強(qiáng)的企業(yè)375家、481家外國銀行分行及世界頂尖的20家保險公司都在這里設(shè)立了代表處，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元，是華爾街的2倍，管理著全球4萬多億美元的資產(chǎn)，成為倫敦和整個英國的經(jīng)濟(jì)中心，也是世界第三大金融中心。

什么樣的CBD才是適合的？在我們看來，有兩種辦法，一種做小做精，一種是搞多點(diǎn)開發(fā)。首先，來看如何建設(shè)運(yùn)作精巧（微型）型的CBD？傳統(tǒng)的CBD區(qū)多是依托城市商業(yè)中心區(qū)和政府集中辦公區(qū)而形成。但我們發(fā)現(xiàn)，這種城市中心CBD的發(fā)展越來越受到城市空間迅速擴(kuò)張所帶來的交通和人流的潮汐現(xiàn)象、居住環(huán)境的變化、商務(wù)成本等多種因素的制約。因此，精巧的CBD要求規(guī)模小一點(diǎn)，建筑少一點(diǎn)，構(gòu)建一個“人”的尺度。一直以來，我們的決策者、規(guī)劃人員、開發(fā)商都以為CBD就是建高樓，這是非常錯誤的開發(fā)思維。

城市的發(fā)展，要以人為本。未來CBD應(yīng)該以小而巧、小而精取勝。交通順暢、舒適、便利，環(huán)境優(yōu)美，空間豐富是關(guān)鍵。而且，正因為CBD有了“去規(guī)?；?、小型化”的特征，它可以比較靈活，不一定非要扎堆市中心，即使放在市中心，也不會帶來像巨無霸CBD那樣巨大的交通、安全問題。此外，CBD還應(yīng)具有適宜的綠化率、公共開放空間、文化娛樂設(shè)施等。這樣一個人性化的尺度不僅易于管理，也有利于城市空間的和諧。需要注意的是，對于大多數(shù)不適于發(fā)展CBD的小城市而言，也沒必要一窩蜂搞CBD，如果一個城市的管理者，有點(diǎn)城市思維，懂點(diǎn)規(guī)劃，那么建設(shè)一個小而恰當(dāng)?shù)某鞘兄行膶⑹亲詈玫倪x擇。

世界級城市中心區(qū)規(guī)模

世界級城市辦公建筑規(guī)模（萬/M2）

可能有人覺得像北京、上海這樣的超級大城市，CBD太小不能滿足城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這個問題其實很好解決，不能做的過大，我們可以多做幾個，或者進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，如發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，soho辦公等，通過多種手段置換調(diào)整空間。通過多點(diǎn)建設(shè)，也有利于城市空間的平衡發(fā)展，校正已有的、僵化的城市功能空間。CBD的去規(guī)?；旧硪彩浅鞘邪l(fā)展集約化、可持續(xù)化發(fā)展的重要形式之一，這與城市可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略也是一致的。