我國街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理模式探析
——基于科斯定理的思考

錢士俠

(紹興文理學(xué)院 法學(xué)院，浙江 紹興312000)

我國街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理模式探析
——基于科斯定理的思考

錢士俠

(紹興文理學(xué)院 法學(xué)院，浙江 紹興312000)

街區(qū)制在國外已經(jīng)實踐多年，能有效地改善道路交通問題。2016年2月我國也提出要推廣街區(qū)制，充分發(fā)揮城市交通“毛細血管”的作用。這一意見的出臺，對原來封閉小區(qū)的物業(yè)管理造成了巨大的沖擊，如封閉小區(qū)內(nèi)部道路公共化、小區(qū)部分公共基礎(chǔ)設(shè)施歸屬權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理模式必將隨著街區(qū)制的推廣進行相應(yīng)的調(diào)整。本文運用科斯定理有關(guān)產(chǎn)權(quán)界定的理念、思路，探析開放型街區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理模式。

科斯定理；開放型住宅小區(qū)；街區(qū)制；物業(yè)管理

引言

2016年2月，國務(wù)院印發(fā)《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，不僅提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題。此意見的出臺，對我國封閉小區(qū)物業(yè)管理無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。

街區(qū)制最早來源于美國社會活動家簡·雅各布斯1961年出版的《美國大城市的生與死》一書，提出紐約應(yīng)實行“小街道、小社區(qū)”的設(shè)想，這是街區(qū)制萌芽。后來這一設(shè)想在歐美及亞洲的一些國家得以實踐，其中以紐約第五大道最為出名。韓國新建的小區(qū)“百千家似圍棋局，十二街如種菜畦”，每個街區(qū)一般為長寬在500米內(nèi)。俄羅斯是蘇聯(lián)時期的封閉式和新興的街區(qū)制并存。在新加坡，80%的人都住在非封閉式的政府組屋里，樓里沒有保安，也沒有覺得需要保安，在樓道里都有攝像頭，一旦有可疑的人物，警察自然就可以出現(xiàn)。日本早稻田大學(xué)素來以“沒有正門”著稱，名古屋大學(xué)主校區(qū)被一條寬闊的公路隔開，社會車輛正常行駛[1]。這些都是街區(qū)制在國外成功運用的實例。但國內(nèi)外學(xué)者對街區(qū)制還沒有形成統(tǒng)一的定義。一般認(rèn)為街區(qū)制是指居住和商業(yè)的集中融合，即街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。最常見的形式為：上面住人，下面營商；上面是私有空間，下面是商業(yè)空間或者公共空間。將住宅與外部世界全面打通，形成一個沒有圍墻的開放式社會。其最大的優(yōu)勢在于能夠使得城市生活更便捷、交通循環(huán)更通暢[2]。目前我國城市交通擁堵問題已經(jīng)比較嚴(yán)重，其中一個重要原因就是城市支路等毛細血管擁堵，道路微循環(huán)不暢。街區(qū)制是對世界城市規(guī)劃經(jīng)驗的總結(jié)，也是發(fā)達國家通行的做法。推廣街區(qū)制符合現(xiàn)階段我國城市規(guī)劃建設(shè)的思路，也是克服“城市病”的需要。

但是封閉小區(qū)打通，將產(chǎn)生外部性，而且更多的是負(fù)的外部性，比如搭便車、噪音等。以科斯為代表的產(chǎn)權(quán)學(xué)派經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為通過明確界定產(chǎn)權(quán)可以解決外部性問題。產(chǎn)權(quán)學(xué)派經(jīng)濟學(xué)家指出，只要明確界定產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟行為主體之間的交易行為就可以有效地解決外部性問題。產(chǎn)權(quán)不明確將導(dǎo)致曠日持久的爭端和資源配置的低效率[3]?？扑苟ɡ碚J(rèn)為如果私人各方可以無成本地就資源配置進行協(xié)商，那么，他們可以自己解決外部性問題。但私人主體往往不能自己解決外部性所引起的問題。只有當(dāng)利益各方可以順利達成和實施協(xié)議時，科斯定理才適用。但在現(xiàn)實世界中，即使在有可能達成互利協(xié)議的情況下，協(xié)商的方式也并不是總奏效，這是因為交易成本的存在。當(dāng)利益各方人數(shù)眾多時，達成有效率的協(xié)議就尤其困難，因為協(xié)調(diào)每個人的代價過于高昂。當(dāng)私人協(xié)商無效時，政府有時可以發(fā)揮作用[4]。

一、我國封閉小區(qū)實行街區(qū)制后物業(yè)管理可能面臨的問題

開放小區(qū)、推廣街區(qū)制是一個積極的政策走向。從封閉小區(qū)到街區(qū)制不僅改變了城市發(fā)展路徑，而且也增加了城市的內(nèi)涵，但是小區(qū)開放也會帶來諸多問題。

(一)業(yè)主接受度的問題

根據(jù)資料調(diào)查顯示[5]，大部分業(yè)主不支持封閉小區(qū)開放，認(rèn)為小區(qū)開放會影響居住品質(zhì)，使得房價下降，帶來安全隱患，所以“開放別人的可以，開放我的不行”。受中國傳統(tǒng)文化思想深遠影響，人們習(xí)慣于被包圍結(jié)構(gòu)，覺得安全，隱私更多地被保護。因此，首先讓業(yè)主接受街區(qū)制理念就是一個循序漸進的過程，讓業(yè)主認(rèn)同，并且在以后的行為中配合好街區(qū)制物業(yè)管理更是一個難上加難的問題。

(二)公共基礎(chǔ)設(shè)施空間產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變帶來的問題

封閉小區(qū)公攤部分產(chǎn)權(quán)歸屬非常明確，即為全體業(yè)主所有，物業(yè)管理公司對公攤部分的管理負(fù)有全部責(zé)任，管理好小區(qū)的每一個部分是物業(yè)公司的應(yīng)盡義務(wù)。但是小區(qū)開放以后，說明開放后產(chǎn)權(quán)歸屬變化，物業(yè)公司無論是退到樓幢內(nèi)管理還是在原小區(qū)大門口處管理，小區(qū)公共部分的管理都成了問題。物業(yè)可能會認(rèn)為樓幢內(nèi)部管理是他們分內(nèi)之事，樓外的諸如噪音、吵鬧、可疑人物等都不是他們的管轄范圍。封閉小區(qū)開放后，原業(yè)主樓幢外公攤部分究竟由誰來管，怎么管，物業(yè)公司在小區(qū)開放后公共部分的管理中應(yīng)該扮演什么角色，這些都成了開放以后亟待解決的問題。

(三)公共安全問題

封閉小區(qū)是一種圍合結(jié)構(gòu)，小區(qū)公共部分屬于業(yè)主共同所有，專門的物業(yè)公司包攬小區(qū)內(nèi)的各種服務(wù)，業(yè)主交物業(yè)費，物業(yè)提供服務(wù)，各自職責(zé)分明，所以整個封閉小區(qū)相對比較安全、穩(wěn)定。小區(qū)大門打開以后，進出小區(qū)的車輛、行人管理難度加大，原小區(qū)物業(yè)公司怎么管，成了一個問題。尤其屬于業(yè)主共同所有的部分，可能會出現(xiàn)無人管理或管理不到位現(xiàn)象，構(gòu)成小區(qū)潛在安全隱患。

(四)物業(yè)管理模式問題

封閉小區(qū)的物業(yè)管理模式在我國已經(jīng)運行二三十年，發(fā)展得比較成熟。但是對于開放小區(qū)的物業(yè)管理，還是摸著石頭過河。街區(qū)制理念是從國外引進的，盡管在國外一些國家發(fā)育良好，但各國國情不同，移植國內(nèi)是否會水土不服還不得而知，而且要想使街區(qū)制本土化，我們應(yīng)該如何取舍？街區(qū)制物業(yè)管理到底應(yīng)該是什么樣的模式？目前還沒有一個清晰的樣板。

二、基于科斯定理的街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的破解路徑

我國提出住宅小區(qū)開放，旨在解決城市擁堵問題。小區(qū)開放以后，原屬于業(yè)主所有的部分公共部分由“私人財產(chǎn)”變成了“公共設(shè)施”。整個小區(qū)由于歸屬發(fā)生了變化，進行管理時就要區(qū)別對待。外部性問題的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的交疊和沖突，形成了一個公共區(qū)域。本文正是運用科斯定理界定產(chǎn)權(quán)，來構(gòu)建合理的物業(yè)管理模式。

(一)科斯定理對街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理的啟示

其一，通過科斯定理可以看出明確產(chǎn)權(quán)對街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要性。小區(qū)開放以后，內(nèi)部道路公共化，成了名副其實的“公路”。作為公共物品的“公路”對于來往行人、車輛既無排他性也無競爭性，搭便車行為自然產(chǎn)生，每個人都可以享受“公路”帶來的方便，但是每個人又不用為此付出任何代價，于是一些負(fù)的外部性產(chǎn)生，導(dǎo)致公地悲劇，給小區(qū)業(yè)主正常生活帶來困擾。

其二，科斯定理為我們辯證地分析街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理模式提供了新的視角。街區(qū)制雖然在國外有多年實踐，但是由于國情不同，我們只可借鑒，而不可照搬。中西方文化有很大差異，受中國傳統(tǒng)文化的影響，我們要接受街區(qū)制新理念尚還有很長一段路要走。因此，我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上建立健全一個中國特色的街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理模式。

其三，科斯定理認(rèn)為街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理之所以存在上述所提到的一些問題，是因為交易成本的存在。封閉小區(qū)開放以后，噪音、安全、停車難、交通擁堵等問題增多，對于小區(qū)業(yè)主來說，要想把這些問題消除或最小化，卻要花費相當(dāng)多的時間、精力，甚至金錢。業(yè)主需要花大量的時間、精力與問題制造者進行溝通、談判，交易成本增加，但收效卻甚微或者根本就無法解決。

(二)街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理模式構(gòu)建

(1)管理者：政府與物業(yè)管理公司協(xié)同治理

封閉小區(qū)開放以后，整體性被割裂，內(nèi)部道路公共化，而公共產(chǎn)品只有政府才能提供。根據(jù)科斯定理，不同產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)由不同部門負(fù)責(zé)，因此街區(qū)制住宅小區(qū)應(yīng)發(fā)揮政府和物業(yè)管理公司協(xié)同共治作用才能更好地管理好、服務(wù)好小區(qū)。政府在社區(qū)附近主要干道旁設(shè)置治安崗?fù)?，供片警或社區(qū)警察值班和處理日常轄區(qū)內(nèi)治安事件。物業(yè)公司保安職責(zé)是在大門口監(jiān)督來往人群刷身份證或業(yè)主專用鑰匙、每幢樓內(nèi)一切服務(wù)、被“公共化”的公共部分的查看。小區(qū)公共部位公共化以后，物業(yè)公司不再具有管理權(quán)，但是應(yīng)該把發(fā)現(xiàn)到的問題及時報告政府下設(shè)的社區(qū)警察。社區(qū)警察24小時在所屬社區(qū)各小區(qū)內(nèi)外巡邏，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。

(2)監(jiān)督者：業(yè)主參與治理

因為受中國傳統(tǒng)文化的影響，業(yè)主對封閉小區(qū)的摯愛，一時難以轉(zhuǎn)變。美國著名經(jīng)濟學(xué)家、政策學(xué)家林德布洛姆認(rèn)為，政策的制定既是一個科學(xué)的過程，又是一個社會互動的過程。國外的成功經(jīng)驗還證明，如果沒有城市利益相關(guān)者的積極參與，政府決策和公眾預(yù)期必然出現(xiàn)差異，而這種差異將直接導(dǎo)致公眾置身于城市管理之外[6]。為了讓業(yè)主更好地配合街區(qū)制小區(qū)物業(yè)管理，社區(qū)工作人員應(yīng)該肩負(fù)起宣傳員的責(zé)任，通過社區(qū)工作人員平常入微貼心的服務(wù)拉近與業(yè)主的距離，引導(dǎo)業(yè)主參與到街區(qū)制住宅小區(qū)物業(yè)管理中來。業(yè)主參與治理主要是監(jiān)督、配合，以第三方監(jiān)督政府和物業(yè)公司管理不至于偏離軌道。

(3)守衛(wèi)者：充分利用智能刷卡、門禁系統(tǒng)

每幢樓使用門禁系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)部增加監(jiān)控，做到360度無死角。對于非小區(qū)住戶，刷身份證進入，根據(jù)在小區(qū)內(nèi)的通行路程測算，給定一個合理停留時間，超出時間，按滯留時間長短予以收費。小區(qū)大門開放，宗旨是解決交通難、城市病等問題，本質(zhì)上小區(qū)內(nèi)部園林等休閑場所并不提供公共服務(wù)。

(4)協(xié)調(diào)者：充分發(fā)揮業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)功能

無論是政府下設(shè)的片警或社區(qū)警察，還是物業(yè)管理公司，他們都是小區(qū)的服務(wù)者，他們的目標(biāo)是一致的，但是他們也難免帶有“本位主義”，在具體問題的處理上有時也會有犧牲業(yè)主利益的現(xiàn)象，作為業(yè)主代表——業(yè)主委員會，應(yīng)該充分發(fā)揮好橋梁和紐帶作用，扮演好溝通者和談判者的角色，避免管理真空，爭取業(yè)主利益最大化。

(5)供應(yīng)商：資金來自于政府和業(yè)主

小區(qū)道路公共化以后，相當(dāng)于將管理權(quán)限歸還給了政府，所以對于這部分的管理費用由政府財政支出。小區(qū)樓幢內(nèi)的產(chǎn)權(quán)明晰，所產(chǎn)生的管理費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。而對于樓幢外非公共化的部分，由于負(fù)的外部性的存在，對這部分的管理費用應(yīng)該由政府財政和業(yè)主共同承擔(dān)。

總之，街區(qū)制住宅小區(qū)的物業(yè)管理對我國是一個嘗試，更是一個挑戰(zhàn)。一個較好的解決方案的獲得，將是多方博弈的結(jié)果。尤其是觀念革新要循序漸進，在具體實踐中宜采用先試點后推進的策略。街區(qū)制在國外已運行多年，雖然有它的好處，但是其弊端也是顯見的，所以在我國推行街區(qū)制時，切不可一刀切，對于切實可以改善道路交通的宜采用街區(qū)制，對道路暢通無影響或影響不大的小區(qū)，維持封閉小區(qū)為宜。當(dāng)然，在我國實行的街區(qū)制也必然帶有中國特色，它不必與國外的模式完全相同，因為我們的宗旨是解決交通問題，克服城市病。

[1]祁媛.開放型社區(qū)的利與弊[J].世界博覽，2016(5):44-47.

[2]王振坡，張穎，梅林.我國城市推廣街區(qū)制的路徑及對策研究[J].學(xué)習(xí)與實踐，2016(7):109.

[3]厲以寧.西方經(jīng)濟學(xué)[M].第4版.北京：高等教育出版社，2015：215-216.

[4]曼昆.經(jīng)濟學(xué)原理：微觀經(jīng)濟學(xué)分冊[M].第5版.北京：北京大學(xué)出版社，2009：225-227.

[5]吳曉林.從封閉小區(qū)到街區(qū)制的政策轉(zhuǎn)型:形勢研判與改革進路[J].江漢論壇，2016(5):41-43.

[6]陳平.網(wǎng)格化-城市管理新模式[M].北京：北京大學(xué)出版社，2006：25.

Abstract：The block system has been put into effect for many years abroad, which helps improve the traffic effectively. It has been carried out in our country since the February of 2016 to play a role of the capillaries of the city. Its implementation will have a huge impact on the property management of the gated communities so that the internal roads of the gated communities will be divided into two parts owned respectively by the proprietors and by the government, so it is high time that the mode of the property management was tempered. In the light of the concept and thought of the Coase Theorem, the paper is an analysis of the property management mode of the open residential communities.

Keywords：Coase Theorem; open residential area; block system; property management

(責(zé)任編輯林東明)

AnalysisofPropertyManagementModeofBlockSystemResidentialAreas:ThoughtBasedonCoaseTheorem

Qian Shixia

(Law School, Shaoxing University, Shaoxing, Zhejiang 312000)

F293.33;D669.3

A

1008-293X(2017)04-0052-04

10.16169/j.issn.1008-293x.s.2017.04.008

2017-02-17

2016年度浙江省民政政策理論研究規(guī)劃課題“運用科斯定理探析開放型街區(qū)住宅模式小區(qū)物業(yè)管理”(ZMZC201636)。

錢士俠(1976- )，女，安徽蚌埠人，紹興文理學(xué)院法學(xué)院教師，助理研究員，碩士學(xué)位，研究方向：社區(qū)管理。