“調(diào)控松綁”為房企“斷尾求生”提供契機(jī)

文 郭文婧

2014年8月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布7月份百城房價指數(shù)，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，這也是繼五月、六月以來的第三個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲。在這之前，降價、房地產(chǎn)商資金斷裂跑路的新聞已不時傳來。對于樓市的未來走向，房地產(chǎn)商內(nèi)部也出現(xiàn)了明顯的分化：一方面是以萬科為代表的唱空，認(rèn)為“房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入下半場”；另一方面是以任志強(qiáng)為代表的“2014年不買房就需再等30年”。

處于焦灼時刻，房地產(chǎn)商對政策的任何風(fēng)吹草動，也就格外敏感。一方面，越來越多的城市加入了“解禁限購”的行列，僅7月，就有包括濟(jì)南、?？?、杭州、石家莊、武漢、蘇州、徐州等十多個城市松綁了限購政策，國內(nèi)涉及限購的46個城市已經(jīng)有近六成松綁；另一方面，從5月至今，央行、銀監(jiān)會先后表態(tài)強(qiáng)調(diào)“要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放”，要“大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求”，加之中央“保持適度規(guī)模的貨幣供應(yīng)和財政支出”、“適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)”的表態(tài)，以及營改增試點或?qū)U(kuò)至房地產(chǎn)的消息，讓部分房地產(chǎn)商認(rèn)為“2014年樓市有可能迎來遲到的春天”。

但不可忽視的是同期的另兩個消息：一是銀監(jiān)會發(fā)布的2013年年報顯示，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制效果顯現(xiàn)，近兩年“不良”均出現(xiàn)“雙降”，并表態(tài)“房地產(chǎn)開發(fā)貸款沒有任何討價還價余地”；二是7月30日至8月1日，《人民日報》連發(fā)三文，分別強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整，市場開始回歸理性”、“樓市調(diào)整更趨健康”、“樓市限購政策短期不會全面解禁”。這些信息似乎在說明，房價目前走勢“盡在掌握”中，全面救市的可能性很小。

實際上，2014年5月29日，住建部已表明了未來一段時期政府可能的調(diào)控局面：“加強(qiáng)市場監(jiān)控、做好應(yīng)對方案” “不打壓、不刺激” “尊重市場規(guī)律對房地產(chǎn)市場調(diào)整的作用”，“地方根據(jù)自身情況制定針對性政策的權(quán)力也將得到尊重”。住建部的表態(tài)，進(jìn)一步重申了“分類調(diào)控” “市場分化”的基調(diào)，全面“刺激”的可能幾乎不存在，過熱的城市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，過冷的城市“限購松綁”的微刺激也是可能的，最終讓房價在平穩(wěn)調(diào)整中回歸市場理性。

長期以來，中國房價單邊上漲，主要靠三個因素支持，一是寬松的貨幣政策；二是投資性、投機(jī)性、腐敗性需求；三是地方政府的土地財政依賴。但是，這三大基礎(chǔ)都已經(jīng)不存在。李克強(qiáng)總理多次表示“不會為經(jīng)濟(jì)一時波動而采取短期的強(qiáng)刺激政策，而是更加注重中長期的健康發(fā)展，努力實現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展”，因此“適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)”，也只是“定向降準(zhǔn)”，“全面降準(zhǔn)”的可能性不大?！皹?gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”總方向，以及中央加大反腐力度，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的即將推出，官員拋售房產(chǎn)的消息，進(jìn)一步加劇了房價走勢的預(yù)期。至于地方政府土地財政依賴的問題，試點地方政府債券自發(fā)自還，就是解套的一種信號。

其實，房產(chǎn)屬于大宗商品，價格預(yù)期會對一定時期的走勢產(chǎn)生決定性作用，多數(shù)時候都是“買漲不買跌”，投資性、投機(jī)性需求更是如此。盡管受到“解禁限購”等利好消息的刺激，但據(jù)莫尼塔房地產(chǎn)跟蹤數(shù)據(jù)顯示，7月全國58個城市商品房交易量周環(huán)比下跌了6.8%，并出現(xiàn)了一線城市微漲、二三線城市下跌的分化情況，一二三線城市成交量環(huán)比分別上漲了3.4%和下跌了8.7%和7.8%。作為風(fēng)向標(biāo)的北京，2014年7月31日的消息說，位于亦莊區(qū)域的合生世界村新推公寓，單價9800元/平方米入市，成為北京主城區(qū)內(nèi)第一個房價“破萬”項目。這實際上說明，房價下降的趨勢并沒有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，廣大的購房者仍然還在觀望，難言房價已經(jīng)“觸底”成功。

樓市總體預(yù)期仍然是下行，更重要的是，此次樓市變化是首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場蕭條。那么，如果樓市軌道真的已經(jīng)變化，此次調(diào)整的周期就會較長，深度也可能要比2008年那次大，房地產(chǎn)市場大起大落的一幕很難重演。即使房價的走勢還未真正進(jìn)入下降通道，再度大幅上漲的空間也不大。2014年7月29日，《人民日報》在發(fā)表《年中經(jīng)濟(jì)形勢述評：動靜自如看調(diào)控》的文章，強(qiáng)調(diào)“緩中趨穩(wěn)，動力大于壓力”總體判斷的同時，更強(qiáng)調(diào)在改革關(guān)聯(lián)性和耦合性愈加受到重視的今天，要“保持調(diào)控定力，重塑地方發(fā)展路徑”。

即使中國人的住房觀念不改變、我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也必然會引發(fā)對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)行業(yè)的未來仍然樂觀；但關(guān)鍵是我國房地產(chǎn)企業(yè)在“拿地必賺”的經(jīng)營思維下，目前普遍采取的是高杠桿模式，除少量資金是自有之外，主要靠銀行貸款、預(yù)售資金、影子銀行、海外融資。雖然高杠桿模式有利于迅速擴(kuò)張規(guī)模，但對成交周轉(zhuǎn)的要求很高，成交量上不去，就成了房地產(chǎn)企業(yè)的夢魘，資金鏈斷裂的壓力進(jìn)一步加大。只要成交量不迅速恢復(fù)并保持，房地產(chǎn)企業(yè)的分化重組就不可避免。目前，越來越多城市的樓盤加入降價的行列，還只是剛剛開始。小的房地產(chǎn)商跑路、中型房地產(chǎn)商破產(chǎn)、大型房地產(chǎn)商兼并重組，分化洗牌必將順勢到來。

維護(hù)我國社會穩(wěn)定的客觀需要，加上我國的居民資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比還只有47.9%，尤其是按揭負(fù)債僅占居民總資產(chǎn)的10%左右，所以“樓市崩潰”的可能性目前幾乎不存在。然而，我國金融系統(tǒng)的“去杠桿”效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)總體上進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級調(diào)整結(jié)構(gòu)的攻堅階段，房價連續(xù)上漲10多年并創(chuàng)歷史新高對居民住房支付能力的透支，目前新建商品住宅庫存總量創(chuàng)下新高的現(xiàn)實，都決定了即便是大房企，目前普遍采取的是高杠桿模式也將難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級不可避免。因此，無論房地產(chǎn)企業(yè)采取何種轉(zhuǎn)型升級路徑，但實現(xiàn)低杠桿模式幾乎已經(jīng)成了唯一選擇。

目前，在購房者觀望情緒越發(fā)濃烈的背景下，調(diào)整債務(wù)期限和利率，主動權(quán)已經(jīng)不在房地產(chǎn)企業(yè)手中，變債務(wù)融資為股權(quán)融資也不容易，資產(chǎn)證券化也可能難以賣出一個好價格，那么，剩下最可行的道路，就是放緩擴(kuò)張的步伐、打包出售部分資產(chǎn)、以價換量回籠資金。在這種情況下，只有那些看得準(zhǔn)、措施堅決的企業(yè)，才能斷尾求生，才有可能去享受下一輪的盛宴。在全面深化改革“使市場在資源配置中起決定性作用”的背景下，地方政府直接參與房地產(chǎn)行業(yè)分化重組的可能性越來越小，那么，在目前樓市“松綁調(diào)控”的氛圍中，成交量的分化，就為那些有遠(yuǎn)見的房企提供了“斷尾求生”的契機(jī)。