杭州樓市低迷只是縮影

世聯(lián)行

相比其他二三線城市，杭州樓市的走向似乎吸引了更多的關(guān)注。主要原因在于杭州作為浙江的省會城市，一直以來都是以其強勁的綜合經(jīng)濟實力和高企的房價被大家所熟知，在業(yè)內(nèi)，杭州號稱1.5線城市，樓市成交均價遠遠高于一線城市廣州。

但2月18日杭州城北橋西板塊的北海公園和天鴻香榭里打響了杭州馬年降價的第一炮，一時間關(guān)于杭州樓盤降價的消息鋪天蓋地。據(jù)我們的調(diào)研顯示，當時杭州樓市除了這兩個個案外，明顯降價的樓盤屈指可數(shù)，并沒有出現(xiàn)全城大降價的現(xiàn)象，大部分樓盤都還處在觀望狀態(tài)。但經(jīng)過兩個多月時間的發(fā)酵，杭州各區(qū)域樓盤開展的優(yōu)惠促銷活動范圍跟力度有所擴大，降價風波在蔓延，從降價樓盤的銷售情況看，效果并不明顯。我們認為，市場的變化已經(jīng)導致開發(fā)商和消費者對樓市信心不足，樓市的降價預(yù)期已經(jīng)形成，后續(xù)杭州樓市的降價力度仍會繼續(xù)加大。

總體上看，杭州主城區(qū)房地產(chǎn)成交量在2009年創(chuàng)下新高后，雖然期間有所波動，但向下趨勢明顯。2010年和2011年由于新政頻繁出臺，抑制了大量需求，市場成交量環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度下降，2012年在調(diào)控未見絲毫放松的情況下，樓市在數(shù)月之間驚天逆轉(zhuǎn)。但在全國市場火爆的2013年，杭州主城區(qū)成交面積同比卻下降8.44%。2014年，受到信貸收縮和降價導致的觀望情緒變濃，成交大幅下降，一季度杭州（不含蕭山、余杭）商品房銷售面積為58.79萬平方米，同比下降高達50.1%。

截至2014年3月，杭州主城區(qū)可售面積庫存已處歷史高點，可售面積達730萬平方米，去化周期長達29個月，供大于求的現(xiàn)象嚴重。如果算上余杭、蕭山及其他縣市，那么杭州供大于求的情況將更加嚴重。用滯后1.5年的新開工面積作為潛在供應(yīng)，預(yù)計2014年杭州全市將約有1300萬平方米新房入市，這對本已是供大于求局面的杭州，無疑是雪上加霜。從其庫存分布區(qū)域來看，各區(qū)域去化周期均超過1年以上，去庫存壓力均較大。江干區(qū)和拱墅區(qū)雖然庫存可售面積最大，但區(qū)域產(chǎn)品多屬于剛需，整體性價比較高，去化量較好。而上城區(qū)、下城區(qū)兩區(qū)，產(chǎn)品多為豪宅等改善型，單價較高，整體去化壓力存在。數(shù)據(jù)顯示，下城區(qū)的去庫存周期長達63個月。

數(shù)據(jù)顯示，浙江經(jīng)濟總量在全國一直處于領(lǐng)先狀態(tài)，但是受歐債危機等國際經(jīng)濟環(huán)境因素影響，以外貿(mào)和制造業(yè)為主的浙江經(jīng)濟從2011年至今整體不振，增速整體下滑明顯。作為浙江省會的杭州，同樣不容樂觀。2013年杭州GDP總值為8344億元，同比增長8%，但增速處于2001年至今的歷史低點。而第二產(chǎn)業(yè)同比增長僅7.4%，低于平均水平，其占比也逐步下滑，且近幾年第二產(chǎn)業(yè)增速下滑速度快于其他產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟不景氣，其一，導致居民可支配收入增速放緩，居民購房的支付能力下降。2013年，杭州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為41262元，同比增長10%，增速處于歷史的次低點。其二，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不振，也使得杭州對人口的吸附能力下降，伴隨的是樓市的新增需求放緩，2013年杭州常住人口為884.4萬人，同比增長為0.48%，遠低于2007年的1.69%。其三，民間資本危機的影響。歐債危機發(fā)生后，外部需求不振，當?shù)孛耖g資本危機爆發(fā)，影響市場需求的釋放。

杭州的現(xiàn)狀代表了江浙一帶的大部分城市。而提振樓市的方法，除了收縮土地供應(yīng)，對房地產(chǎn)市場進行良性方向引導外，最重要的是千方百計提振產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。endprint