房屋質(zhì)量瑕疵如何維權(quán)

房屋質(zhì)量瑕疵如何維權(quán)

Q：王律師，您好！

去年我為了結(jié)婚購(gòu)買(mǎi)了一套新建商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，由于該商品房是期房，所以到今年六月份才剛剛交房。但在交房過(guò)程中，我發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋臥室墻體有裂縫，廚房有滲水的情況，遂與開(kāi)發(fā)商交涉。開(kāi)發(fā)商態(tài)度惡劣，并要求我們先行辦理交房手續(xù)。要知道，我們花了那么多錢(qián)，貸了那么多款，買(mǎi)了這么一套質(zhì)量有瑕疵的房子，心里肯定是不舒服的，所以，我們也向開(kāi)發(fā)商提出，待房屋修復(fù)且經(jīng)我們認(rèn)可后，再辦理交房手續(xù)。開(kāi)發(fā)商回復(fù)我們說(shuō)，該房屋的問(wèn)題不屬于嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，我們?cè)谘b修時(shí)可以解決，后來(lái)，這個(gè)事情就一直拖到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有來(lái)修理，我們也沒(méi)有辦理交房手續(xù)。在此，我們想請(qǐng)教一下王律師，碰到這樣的事情，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)和維權(quán)？

求助人：程先生

A：程先生，您好！

對(duì)于你提出的問(wèn)題，我們已收悉。由于僅通過(guò)你對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題的大致描述，我們無(wú)法得知該房屋的質(zhì)量瑕疵到了哪個(gè)層級(jí)，到底多嚴(yán)重，是否影響房屋的正常使用，因此，我們只能根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我們以往司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)你的提問(wèn)做一簡(jiǎn)要的分析。

房屋質(zhì)量問(wèn)題按性質(zhì)和程度可分為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、影響正常使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題和其他一般質(zhì)量問(wèn)題三種情況。所謂房屋主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體?！丁醋罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉的理解與適用》就房屋主體結(jié)構(gòu)的相關(guān)問(wèn)題做了更實(shí)際的解釋?zhuān)鹤鳛橐粋€(gè)完整的房屋建筑工程，它既應(yīng)包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應(yīng)包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說(shuō)地下與地上部分是不可分割的一個(gè)整體。根據(jù)《建筑法》的規(guī)定房屋建筑工程應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。

房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一般表現(xiàn)為：地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形、墻體開(kāi)裂、傾斜等嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第三十五條對(duì)此類(lèi)問(wèn)題做出了明確規(guī)定：商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條之規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

若程先生所述的房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格范疇的，您有權(quán)與開(kāi)發(fā)商解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，辦理退房手續(xù)，若該問(wèn)題已經(jīng)造成您損失的，你還可以要求開(kāi)發(fā)商依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

本期主持王棟 律師 北京大成（上海）律師事務(wù)所

王棟律師現(xiàn)為北京大成（上海）律師事務(wù)所專(zhuān)職律師，合伙人，主要致力于公司法律事務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理、房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、商事訴訟和仲裁、金融及資本市場(chǎng)、高端婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。王棟律師曾擔(dān)任眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的法律顧問(wèn)，為公司日常運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控提供法律意見(jiàn)。在房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供從土地開(kāi)發(fā)、投融資、工程建設(shè)與管理直至商品房銷(xiāo)售的全程法律服務(wù)。在婚姻家事方面，在十多年的執(zhí)業(yè)過(guò)程中，成功辦理了眾多數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作客電視臺(tái)法治欄目及接受報(bào)刊的采訪，對(duì)房產(chǎn)糾紛、婚姻家事等熱點(diǎn)法律問(wèn)題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

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其次，關(guān)于因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》之相關(guān)規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該解釋條款中所稱(chēng)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，我們認(rèn)為應(yīng)包括以下范圍：屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、樓面工程、門(mén)窗工程等；電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。如確實(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重影響正常居住使用的上述房屋質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人可依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和合同的相關(guān)條款，向開(kāi)發(fā)商提出解除合同和賠償損失的要求。

若程先生所述的房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題屬于嚴(yán)重影響正常居住使用范疇的，您有權(quán)要求與開(kāi)發(fā)商解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并要求其賠償損失，若開(kāi)發(fā)商予以阻撓或不配合，您可以在房屋所在地法院提出訴訟。但根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房人碰到上述兩種情況是比較少見(jiàn)的，因?yàn)?，若出現(xiàn)上述房屋主體不合格或質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法正常使用的情形，一般而言是很難通過(guò)商品房竣工驗(yàn)收的。因此，大多數(shù)情況，購(gòu)房人所述的質(zhì)量問(wèn)題，主要是房屋的質(zhì)量瑕疵，該瑕疵尚未達(dá)到影響房屋的正常使用。當(dāng)然，當(dāng)下房屋價(jià)格很高，我們可能要花很大的代價(jià)，付出多年的積蓄才能購(gòu)買(mǎi)一套房，若花了如此大的成本，購(gòu)買(mǎi)的房屋有質(zhì)量上的瑕疵，我相信大多數(shù)人心里是很郁悶的，筆者也很能理解程先生的心情。

根據(jù)我國(guó)《合同法》之相關(guān)規(guī)定：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。根據(jù)《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》之相關(guān)規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

依照上述規(guī)定，我們認(rèn)為，在交房過(guò)程中，買(mǎi)受人如發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量瑕疵時(shí)，可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商依照法律法規(guī)及合同約定履行修復(fù)義務(wù)或予以賠償。若程先生所述的房屋質(zhì)量瑕疵屬于未嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，程先生有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以修復(fù)。若開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，程先生可自行或者委托他人修復(fù)。在此，我們也建議，程先生保留相關(guān)要求開(kāi)發(fā)商前來(lái)對(duì)所購(gòu)房屋修復(fù)的通知和書(shū)面憑證，并在第三方修復(fù)后要求出具正式的發(fā)票，上述修復(fù)的費(fèi)用可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條的規(guī)定：保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，修復(fù)的費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但有特別約定的除外。針對(duì)此類(lèi)房屋一般質(zhì)量問(wèn)題的處理，我們認(rèn)為應(yīng)具體情況具體分析。如果在雙方簽訂的合同中就瑕疵糾紛的處理方式有明確規(guī)定的，則應(yīng)依規(guī)定處理。

此外，針對(duì)你所提出的該房屋瑕疵能否成為不交房的理由，我們認(rèn)為，您應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審核一下您與開(kāi)發(fā)商之前簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定。根據(jù)我們以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，此類(lèi)非主體結(jié)構(gòu)不合格或未嚴(yán)重影響正常居住使用的瑕疵問(wèn)題，并不影響交房，若您堅(jiān)持拒絕辦理交房手續(xù)，有可能因未按約履行合同義務(wù)，反而造成您自己的違約行為，承擔(dān)違約責(zé)任。因此，您與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》如何約定變得非常關(guān)鍵。

近年來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)作為大宗交易，越來(lái)越受人關(guān)注，由于購(gòu)房人對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)以及合同條款的認(rèn)知度不高，遭遇合同陷阱，或聽(tīng)信銷(xiāo)售不實(shí)、夸張的介紹，從而導(dǎo)致所購(gòu)房屋與自己的實(shí)際需求不符，從而產(chǎn)生重大的經(jīng)濟(jì)損失。我們也經(jīng)常遇到購(gòu)房人在和開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房人、中介發(fā)生糾紛后才來(lái)找律師解決問(wèn)題，提起訴訟，但是往往這個(gè)時(shí)候已經(jīng)相當(dāng)被動(dòng)了。有的合同在訂立時(shí)已注定了后期合同履行將出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們建議，廣大讀者對(duì)于諸如房產(chǎn)等大宗交易，在交易前可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、房屋權(quán)利人以及房屋權(quán)屬是否有瑕疵進(jìn)行一個(gè)調(diào)查，對(duì)于購(gòu)房的《居間合同》、《房屋買(mǎi)賣(mài)/預(yù)售合同》的相關(guān)條款予以審核，對(duì)付款、交房、過(guò)戶(hù)登記等交易程序進(jìn)行把控和監(jiān)督，這樣可以避免糾紛的發(fā)生，減低交易的成本，從而有效保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。

法律小常識(shí)

《合同法》第一百四十八條：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條：商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

《建筑法》第六十條：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷;對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。

《建筑法》第六十一條：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

《房地產(chǎn)條例》第三十二條：商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。

編輯：薛華 icexue0321@163.com