“降價之狼”真的會來嗎？

孫華良

今日中國之房地產(chǎn)行業(yè)，“唱空”者盛行，“樓市崩盤論”和“樓市拐點論”駭人聽聞，唱空樓市似乎已成為一種時髦論調(diào)。但令人遺憾的是，前幾年“唱空”樓市者，甚至喧叫出全國房價會跌30%—50%，可至今沒有出現(xiàn)。

筆者一直反對無知悲觀地唱衰樓市，這是一種誤導市場購買消費的謬論。筆者認為，就全國樓市而言，一、二線城市的總體房價漲幅會收窄，甚至滯漲，或者說個別城市會出現(xiàn)房價下跌。三、四線城市的總體房價上漲已失去動力，個別城市房價還會上漲，但總體會呈現(xiàn)滯漲，不少城市會出現(xiàn)房價下跌趨勢，個別城市甚至會出現(xiàn)深跌。

值得商榷的是，個別城市出現(xiàn)暫時房價下跌30%算不算是“崩盤”呢？如果個別城市房價下跌30%算是“崩盤”，那也僅屬“個案”，不能稱之為房地產(chǎn)行業(yè)“崩盤”。

筆者認為，如果全國房價整體下跌30%，銀行就會出現(xiàn)大量壞賬，甚至個別銀行會陷入資金運作困境。如果全國房價整體下跌20%，全國50%房地產(chǎn)企業(yè)將會出現(xiàn)資金鏈崩斷，甚至瀕臨破產(chǎn)，這種局面的出現(xiàn)，將會導致整個經(jīng)濟的衰退。就目前經(jīng)濟發(fā)展的趨勢而論，那肯定是“天方夜譚”的夢囈。

有關(guān)專家把“崩盤”定義為：在3年內(nèi)累計房價整體跌幅超過30%，銀行出現(xiàn)大量壞賬，房企資金鏈斷裂，成交量大幅縮減，業(yè)主資產(chǎn)大量縮水。

盡管“崩盤論”似乎是荒謬之論，但房地產(chǎn)行業(yè)也不容盲目樂觀，全國第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“失色”，上海第一季度房地產(chǎn)陷入“僵局”，令唱多者也陷入迷茫。樓市“多頭”代表任志強先生也降低了以往唱多的調(diào)門，弱弱地說：“房價不能再漲啦！”這也表明經(jīng)過去年一輪房價“高歌猛進”之后，唱多房價大漲也已失去了市場的信任度。

顯然，房價大漲論也已成為“紀念版”，短期內(nèi)不會成為輿論的主導趨勢。房價不會大漲已成為市場的共識，但更多人關(guān)心的是，房價會不會下跌？

國家統(tǒng)計局4月16日公布的今年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)確實相當“失色”。（見附表）

全國第一季度房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)的“失色”，再度引發(fā)樓市多空雙方喋喋不休的爭議。對于這種或者盲目樂觀，或者無知悲觀的論調(diào)，筆者一概而視之為“誤人子弟”式的誤導市場。房價合理的上漲和合理的下調(diào)，都是一種正常的市場規(guī)律。任何“磚家”、“教瘦”都不必過于狂喜和過于悲凄，更不要胡亂猜測，誤導市場消費。

對于市場紛亂的輿論導向，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士有必要閱讀一下今年4月16日新華社的“新華時評”：

《豈能讓猜測與傳言引領(lǐng)樓市預(yù)期》

近期，樓市又開始喧嘩。拐點崩盤之爭屢見報端，政策松綁傳聞頻頻出現(xiàn)。猜測與傳言，似乎成了左右樓市預(yù)期的風向標。這種現(xiàn)象，對于樓市而言絕非好事。

樓市喧嘩的背后有客觀因素。然而，經(jīng)驗告訴我們，喧嘩背后絕非都是理性之聲，利益之手也不閑著，發(fā)布虛假信息，擾亂市場秩序，誤導消費預(yù)期的行為并不鮮見。

從近年來幾次房地產(chǎn)市場起伏的情況來看，市場預(yù)期的不穩(wěn)定性是其中的關(guān)鍵因素之一。對房價上漲、政策放松的預(yù)期加強，往往導致許多購買力非理性地進入市場，形成供不應(yīng)求的恐慌性購房態(tài)勢。

對于樓市而言，除了及時發(fā)布宏觀政策信息，還需要行業(yè)主管部門和地方政府及時公布各自領(lǐng)域的權(quán)威信息。特別是適時發(fā)布樓市風險預(yù)警信息，把庫存量大、消化周期超出正常范圍的城市，以及樓市過度繁榮、房價上漲過快的城市名單公布出來，給企業(yè)和購房者以穩(wěn)定的預(yù)期，避免盲目投資和消費。

經(jīng)驗一再證明，只有信息透明、跑贏傳言，才能真正發(fā)揮出合理引導樓市預(yù)期的作用。

如何理解“新華時評”犀利的論調(diào)，筆者不想做任何正能量或者負能量的“誤讀”評論，僅希望每一個人都能站在自己的正確立場，用正確的角度理解。

在此，筆者比較贊同中國土地規(guī)劃勘測院地價所所長趙松先生對于一線城市出現(xiàn)“房冷地熱”的觀點：“房冷”說明房屋市場觀望氛圍較濃，購買者不急于出手，或受限于資金支付能力（銀行收緊購房貸款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趨于舒緩，供需力量對比正在調(diào)整?！暗責帷眲t說明開發(fā)商對未來的正常經(jīng)營、獲利仍充滿希望，所以踴躍出手拿地，形成有效交易。經(jīng)過十幾年高速增長，我國樓市確實該隨著經(jīng)濟降速、調(diào)整而降溫，但降溫、降價不代表“崩盤”，價格小幅波動應(yīng)該是正常市場常態(tài)。剛需仍然旺盛的區(qū)域熱點城市，強大的內(nèi)在支撐還會持續(xù)一段時期。

也許，用“兔死狐悲”來形容上海樓市有點不恰當，或者不合時宜。但全國第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“失色”，確實讓不少人產(chǎn)生聯(lián)想，越來越多的人更加關(guān)注上海房價的走勢。因為關(guān)注房價走勢，所以不少購房者在爭吵的氛圍之中產(chǎn)生迷茫和猶豫。因此，也導致了上海第一季度房地產(chǎn)市場陷入“僵局”。這種“僵局”的表現(xiàn)為，盡管房價堅挺且環(huán)比上漲，但交易量確實明顯下跌。交易量是支撐房價的基石，交易量下降勢必會動搖房價。現(xiàn)在人們不是關(guān)心上海房價還能漲多少？而是關(guān)注上海房價下跌之“狼”會不會真的來！

筆者自去年底以來，一直謹慎樂觀地預(yù)測和評判：今年上海樓市的交易量與去年相比會下降10%，維持在年交易量1000萬平方米左右。而房價上漲幅度與去年上漲幅度相比，應(yīng)該會下降10%，維持在漲幅10%左右。這種市場交易的量價格局，應(yīng)該是有利于房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的。但上海第一季度的交易量價呈現(xiàn)“僵局”，尤其是今年2月份二手房交易量下降50%，3月份一手房交易量下降40%。這種比較極端的市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)，令筆者也有點“小迷?！绷?。

深刻地反省和思考，正確地看待和判斷，今年上海樓市之發(fā)展狀況，真的有點迷亂。但上海房價將何去何從？我們還得密切關(guān)注三種主導房價漲跌的誘因：天時——政策導向趨勢；地利——開發(fā)商資金需求和應(yīng)變心態(tài)；人和——購房者需求數(shù)量。

一、天時——上海樓市的政策導向趨勢基本明確

上海房地產(chǎn)市場第二季度的政策導向趨勢基本上是明確的，依然是嚴格調(diào)控而絕不會有任何政策放松。

以全國宏觀經(jīng)濟形勢而論，一季度GDP同比增長7.4%，盡管增速回落，但國家釋放明確信號：不會為經(jīng)濟一時波動而采取短期強刺激政策，而是更加注重中長期的健康發(fā)展。

結(jié)論很簡單，目前國家不會出臺經(jīng)濟強刺激政策。盡管全國第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“失色”，甚至有些城市房價已經(jīng)下跌，但政府不會出手援助。這種對于房地產(chǎn)行業(yè)而言的“利空”氛圍，在二季度是不會改變的。

最近的“新華時評”如此說：“這些信號對于那些習慣以保增長為名炒房價的舉動，無疑是釜底抽薪?！边@段“國家級”的時評有點尖銳，但也不可輕視。因此，上海樓市的“僵局”無法依靠“政策救市”來打破。

如果僅憑房地產(chǎn)政策而論，政府“雙向調(diào)控”的政策對上海樓市的影響作用，絕對是從嚴而不是從寬。

4月16日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生明確表示：“上海將繼續(xù)嚴格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前來說絕對絲毫不會放松，對投資、投機性的需求還是從嚴控制。一季度樓市成交量回歸正常狀態(tài)，目前還沒有研究出調(diào)控新政策?！?/p>

但筆者必須提示或預(yù)警市場的是，去年底上海出臺的調(diào)控新政策的威力是否正在發(fā)揮出作用？至少，上海第一季度的交易量已經(jīng)明確受到此輪調(diào)控政策的影響。而劉海生局長的表態(tài)，明確上海交易量下降是正常狀態(tài)，并表示買房不要受到均價的誤導：“如果這個月單價高達十幾萬元的樓盤拋得多了，均價就上去了。下個月可能郊區(qū)的低價盤賣得多，均價就又下去了，但這并不能反映市場本身的漲勢?！?/p>

筆者比較擔心的是，不少開發(fā)商對此輪調(diào)控政策或輕視或無視，且心存僥幸，希望此輪調(diào)控政策能失效。尤其是上?！暗責帷钡默F(xiàn)狀，依然支撐著他們樂觀的心態(tài)。但此輪調(diào)控政策是否會繼續(xù)起到發(fā)酵作用，或者發(fā)威作用呢？上海樓市“三月小陽春”已凋謝，“紅五月”是否會風光再現(xiàn)呢？可以肯定地說，如果能出現(xiàn)上海樓市的“紅五月”行情，那也絕對不會是調(diào)控政策失效的作用。

去年上海房價漲幅領(lǐng)先全國時，筆者聽說上海有關(guān)部門的領(lǐng)導“鴨梨山大”，今年上海房價瘋漲肯定“風光不會重現(xiàn)”，調(diào)控政策絕對是會控制房價瘋漲的。上海房價不漲就不會出調(diào)控政策，瘋漲肯定會出調(diào)控新政策。

二、地利——上海開發(fā)商的資金需求和應(yīng)變心態(tài)

如果剔除政策調(diào)控因素，房地產(chǎn)市場的量價走勢，應(yīng)該是單純買賣雙方的市場博弈。結(jié)論顯而易見，開發(fā)商銷售的房子供大于求，那就是買房市場，賣方必須屈其尊而適合市場需求，采取平價或減價方式，讓買方動心動情購買。開發(fā)商銷售的房子求大于供，那就是賣方市場，賣方可以居奇貨而任意主宰房價，采取漲價或暴漲方式，讓買方惜買或少買，達到市場供求的平衡。

因此，上海樓市的量價走勢，其根本因素是取決于市場的供求關(guān)系。截至今年3月份，上海新建商品房的住宅庫存量已達1036萬平方米左右。住宅庫存量的持續(xù)增加和銷售去化周期的不斷拉長，表明上海樓市的購買力呈現(xiàn)萎縮下降的趨勢。

今年3月份，上海新建商品房成交量不足90萬平方米，與去年同期相比縮水近40%。而且，開發(fā)商期待的“三月小陽春”行情的成交量，低于去年月均100萬平方米左右的成交量水平。樓市成交量決定成交價格，成交量的下降，會不會誘導房價呈現(xiàn)下降的趨勢？

不少開發(fā)商寄希望于壓抑的市場購買需求能在今年二季度釋放，但4月份的樓市成交量依然出現(xiàn)連續(xù)下滑，其中一周新建商品住宅成交量不足15萬平方米。如果按今年預(yù)計1000萬平方米成交量計算，每月平均要成交83萬平方米以上，上海第一季度成交量并沒有站上均量臺階，僅為206萬平方米左右，成交量明顯呈現(xiàn)走弱趨勢。而且，上海第一季度的成交量還受到去年末旺季增量的剩余數(shù)量影響。那么，上海第二季度能否保持250萬平方米的交易量，將成為決定今年上海房價走勢的關(guān)鍵。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海今年4月份預(yù)計新上市銷售的樓盤達44個，此數(shù)額為三年來同期最高的上市量。這種狀況表明，開發(fā)商對于市場銷售擁有較大的收獲預(yù)期，同時，也表明開發(fā)商或許更希望縮短銷售周期，盡快去化庫存量房源和新增房源，加速資金回籠。

開發(fā)商的意愿總是美好的，但市場購買力是否愿意配合呢？如果假設(shè)新增上市量不能迅速銷售去化，那么，上海的住宅庫存量又將將會不斷增加，供大于求的局面會不斷加劇，開發(fā)商面臨的資金壓力將會更大。這種狀況一旦出現(xiàn)，情何以堪??！

上海住宅的庫存量也許會成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”，巨大的庫存量不能加速去化，可能會成為房價下跌的誘因。

筆者這幾天在網(wǎng)上讀到一則“房價最有可能下降城市TOP10排行榜”（網(wǎng)上流傳，僅供參考）。

對于這種非主流的排行榜不足以全信，但其中有一點評判標準還是頗具專業(yè)水準的，那就是城市商品住宅庫存量標準，其中有一半以上城市會降價的理由是庫存量數(shù)據(jù)，這就是一種市場的警示。

簡而言之，上海商品住宅庫存量的增多，勢必會造成開發(fā)商的資金壓力。而國家政策依然是銀貸收緊，至少第二季度沒有任何放松的跡象。

那么，開發(fā)商要實現(xiàn)市場銷售，縮短去化周期，一是靠經(jīng)濟政策刺激，或者是調(diào)控松綁，目前上海是暫無可能的。

二是期待積累的購買需求能在第二季度集中釋放，涌現(xiàn)“紅五月”成交行情。這種市場行情能否出現(xiàn)？有待考證。

三是如果市場購買需求暫時不能集中釋放，開發(fā)商或許會選擇“堅挺”房價，求價不求量，但必須有“資金流”作保障；開發(fā)商或許會選擇“以價換量”，降價促銷，原因是需要資金回籠。

上海第二季度會不會出現(xiàn)“降價促銷”，這是一次開發(fā)商的資金實力和應(yīng)變心態(tài)的考驗。據(jù)悉，萬科已加入杭州降價促銷行列，不少知名開發(fā)商也明確表示會考慮“降價促銷”。在這種“傳染病”式的促銷氛圍之中，降價的戰(zhàn)火會不會蔓延到上海，已經(jīng)沒有人能為上?！蔼毶破渖怼倍虮Ｆ绷?。

最近，網(wǎng)上盛傳綠城宋衛(wèi)平內(nèi)部說話：綠城不降價。

理由是：“到目前為止，我還沒有看到全中國有哪一個開發(fā)商產(chǎn)品的人文和服務(wù)含量能和綠城相比……因此，綠城是沒法降價的，因為降價后綠城沒辦法提供這樣好的服務(wù)?！?/p>

有人如此評說：對品質(zhì)偏執(zhí)到不計后果的宋衛(wèi)平，卻永遠擺脫不了焦慮，這是當代中國樓市的悲哀。

而筆者認為，宋衛(wèi)平先生如果把房產(chǎn)的產(chǎn)品視為作品而珍藏，那無可非議。但如果他開發(fā)銷售的房產(chǎn)是產(chǎn)品，那不降價之豪言，絕對是帶有欺騙色彩和鼓噪“高房價”之嫌。因為產(chǎn)品要實現(xiàn)銷售，必須隨行就市，售價能高能低。作為商人，售價能高則高也可以理解，但非高不可也絕不是市場真理。開句不是“觸霉頭”的玩笑：如果全國人民都不買綠城的高價房，那么，悲哀的宋衛(wèi)平先生豈不是把所有房產(chǎn)產(chǎn)品，都要當成作品收藏和珍藏啦。天佑綠城，堅挺房價，嗚呼哀哉！

因此，目前開發(fā)商的資金需求和應(yīng)變心態(tài)，將對上海房價的漲跌起到至關(guān)重要的作用。

三、人和——購買者的需求數(shù)量決定房價走勢

可以肯定地說，市場購買需求決定上海房價的走勢。

有一則信息可供業(yè)內(nèi)外人士參考?！案鶕?jù)交通銀行發(fā)布的最新調(diào)研報告，目前預(yù)期房價下跌的小康家庭比例比上期大幅提高?！?/p>

真的，房地產(chǎn)市場要穩(wěn)健發(fā)展，必須兼顧買賣雙方的合理要求。如果市場購買需求萎縮，或者大量消失，肯定會使房價下降甚至暴跌。

筆者始終堅持這樣的觀點，上海樓市依然保持著比較旺盛的市場購買需求，但目前市場購買的觀望情緒，是否能在短期內(nèi)停止而釋放出購買需求，將會影響房價的走勢。

目前，上海限購從緊政策確實使不少人喪失了購買房產(chǎn)的資格，而限貸從緊政策確實又不斷提高購買房產(chǎn)的門檻。而銀行貸款利率提高增加了購買房產(chǎn)的資金成本，而不合理的試點實行“房產(chǎn)稅”或多或少地傷害了上海人的感情，損失了上海人的財富。

因此，上海二季度的市場購買需求同比去年還會減少，這種減少的比率，肯定會影響房價走勢。市場購買需求折損率越高，房價下降的風險就越大。

筆者認為，新上海人是上海樓市購買需要的新生力軍，但去年調(diào)控政策將新上海人交社保的年限從一年增加到兩年，限制了這股市場購買力。今年新上海人的限購兩年期滿后，這股購買需求數(shù)量將集中釋放，對穩(wěn)定上海樓市的交易量和交易價格會起到一定的作用。

“天有不測風云”，沒有哪位神仙能判斷出哪團云霧會下雨。

上海樓市房價何去何從？目前尚無定論，有待密切關(guān)注各種誘因的發(fā)酵作用，以及市場的供求格局變化對房價走勢的影響作用。