淺析中國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案制度

摘 要：中國(guó)的商品房預(yù)售合同登記備案制度是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的監(jiān)管、降低買(mǎi)受人風(fēng)險(xiǎn)的手段，然而商品房預(yù)售合同登記備案的側(cè)重點(diǎn)傾向于行政監(jiān)管，在實(shí)現(xiàn)中顯現(xiàn)出許多制度缺陷，給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)了不利影響。從商品房預(yù)售中買(mǎi)受人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)入手，探究現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登記備案制度。

關(guān)鍵詞：預(yù)售合同；登記；備案；商品房

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）15-0208-02

一、商品房預(yù)售中的買(mǎi)受人風(fēng)險(xiǎn)

（一）開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分繁榮，商品房預(yù)售成為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的重要手段，房?jī)r(jià)急劇上漲使得預(yù)售商品房中買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)加大，買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同之后，在房屋在建期間，不能夠取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，這期間房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)容易促使開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房再次向他人出售，并且辦理登記。雖然預(yù)購(gòu)人可以向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求賠償，但是房?jī)r(jià)上漲的速度將會(huì)使得幾年前的購(gòu)房款不夠幾年之后購(gòu)買(mǎi)同等條件的房產(chǎn)。一般而言，開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)人依據(jù)私法自治原則簽訂商品房預(yù)售合同，合同雙方依據(jù)合同的約定履行義務(wù)，在商品房建成之后，開(kāi)發(fā)商將指定的商品房交付給買(mǎi)受人，在商品房尚未建成之前，雙方辦理不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記的條件尚未具備，此時(shí)該預(yù)售合同的雙方關(guān)系僅是債權(quán)關(guān)系。由于房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈，開(kāi)發(fā)商可能在簽訂預(yù)售合同之后將該商品房再次賣(mài)與付出更高價(jià)款的第三人，并辦理不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的登記手續(xù)，此時(shí)由于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，已經(jīng)辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)優(yōu)于預(yù)購(gòu)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，第三人取得該房屋的所有權(quán)。在這樣的情況下，預(yù)購(gòu)人則不能夠取得該房屋的所有權(quán)，雖然該預(yù)購(gòu)人可以向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求違約損害賠償，但是《最高院關(guān)于審理商品房預(yù)售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商向預(yù)購(gòu)人支付不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償款，而房?jī)r(jià)上漲的速度或許使買(mǎi)受人不能夠以預(yù)計(jì)購(gòu)房款和賠償款另行購(gòu)買(mǎi)商品房，另行購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的房屋仍舊需要付出等待房屋建造的時(shí)間，種種不利給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)了不能彌補(bǔ)的損失。

（二）預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商的信息不對(duì)稱

信息是交易過(guò)程中的重要部分，買(mǎi)受人通過(guò)所得知的信息能夠了解合同相對(duì)方的履行情況和履行能力等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商或者開(kāi)發(fā)企業(yè)作為控制商品房施工進(jìn)程的一方，在關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的信息上有明顯優(yōu)勢(shì)。在預(yù)售制度的安排下，交易雙方的“標(biāo)的物”（商品房）并不存在。消費(fèi)者在一無(wú)實(shí)物可視，二無(wú)證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算[1]。預(yù)購(gòu)人雖然與開(kāi)發(fā)商簽訂了平等主體的民事合同，但是實(shí)際上預(yù)購(gòu)人是得到的信息與開(kāi)發(fā)商極其不對(duì)稱的弱者。信息不對(duì)稱對(duì)買(mǎi)受人有直接的消極影響，買(mǎi)受人在支付部分甚至全部的購(gòu)房款之后，合同是否履行、履行的進(jìn)度、履行的質(zhì)量等內(nèi)容，大多均由開(kāi)發(fā)商操控，加之商品房預(yù)售中，買(mǎi)受人眾多且較為分散，很難抗衡開(kāi)發(fā)商對(duì)于信息的操縱。

由于預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商的信息不對(duì)稱，引發(fā)了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)信息向預(yù)購(gòu)人隱瞞或欺詐的成本較低，開(kāi)發(fā)商可能哄抬房?jī)r(jià)，獲得高額利潤(rùn)，同時(shí)也違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和秩序。商品房預(yù)售給買(mǎi)受人帶來(lái)了許多風(fēng)險(xiǎn)，可見(jiàn)一項(xiàng)完備的制度以保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展則顯得十分必要。

二、中國(guó)商品房預(yù)售合同登記備案的制度缺陷

（一）預(yù)購(gòu)人并未成為預(yù)售合同備案制度的一方主體

商品房預(yù)售申請(qǐng)登記的主體是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商必須在指定的期限內(nèi)向指定的政府機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售合同備案。但是該登記所牽涉的主體只有開(kāi)發(fā)商和法律法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)，雖然商品房預(yù)售登記備案也需要基于開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)人的預(yù)售合同，但是預(yù)售合同登記備案制度沒(méi)有賦予預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)登記備案的權(quán)利，而是體現(xiàn)為國(guó)家的行政力量對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)，更重要的是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)監(jiān)管。預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有成為商品房預(yù)售合同備案制度的一方主體，并不能夠在該制度中主張權(quán)利，該制度設(shè)計(jì)是由國(guó)家機(jī)關(guān)強(qiáng)行、主動(dòng)介入該民事關(guān)系來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。由于預(yù)購(gòu)人并非該制度的一方主體，也因?yàn)樵撝贫染哂忻黠@的行政性質(zhì)，所以預(yù)購(gòu)人一方在運(yùn)用該制度維護(hù)自己的合法權(quán)益時(shí)是處于絕對(duì)的被動(dòng)地位的，預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的期待利益只能由行政機(jī)關(guān)主動(dòng)介入和保護(hù)，登記備案的內(nèi)容一般情況下不能夠向相關(guān)利害關(guān)系人公開(kāi)查閱。

（二）商品房預(yù)售合同登記備案制度缺乏體系性和完整性

目前中國(guó)關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案制度散見(jiàn)于部門(mén)規(guī)章、行政法規(guī)或司法解釋中，內(nèi)容雜亂，甚至是零星的、破碎的，尤其對(duì)其法律效力缺乏全面體系化的規(guī)定，致使在法律實(shí)踐中難以適用[2]。首先，在預(yù)售合同登記備案時(shí)間的規(guī)定上，容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起30天內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！?0天的時(shí)間跨度過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商可能利用這一時(shí)限，消極履行義務(wù)。其次，制度設(shè)計(jì)的目的是防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”，維護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的秩序，但是由于經(jīng)過(guò)登記備案之后的合同所具備的效力不明，效力的起算和終止時(shí)間不明，造成許多糾紛很難僅由預(yù)售合同登記備案這一制度得以解決。僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)進(jìn)行登記備案的強(qiáng)制性義務(wù)，不能得出該制度賦予了買(mǎi)受人物權(quán)的排他效力。另外，相關(guān)的法律法規(guī)也沒(méi)有規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行登記備案將承擔(dān)怎樣的法律后果。上述問(wèn)題的存在，是商品房預(yù)售合同登記備案缺乏完整性和體系性的問(wèn)題，是由規(guī)定該制度的法律法規(guī)層級(jí)較低、地方規(guī)章不統(tǒng)一等原因造成的。由于制度設(shè)計(jì)偏重于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管，導(dǎo)致該制度并未切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，預(yù)購(gòu)人在運(yùn)用該制度維權(quán)時(shí)，面臨著不同程度的困難。

（三）預(yù)售合同登記備案不具有可訴性

對(duì)于預(yù)售合同登記備案是否具有可訴性，有的觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案的行為，從行為主體、職權(quán)要素和內(nèi)容方面看，都具有具體行政行為的特征。但是《行政訴訟法》對(duì)于訴訟范圍的規(guī)定表明，針對(duì)特定行政相對(duì)人作出的且對(duì)其實(shí)際權(quán)利、義務(wù)發(fā)生影響的具體行政行為才能夠納入行政訴訟的受案范圍。預(yù)售合同登記備案制度是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)監(jiān)管的行為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！鳖A(yù)售合同的登記備案與預(yù)售合同的效力無(wú)關(guān)，也與預(yù)購(gòu)人的權(quán)利或義務(wù)無(wú)關(guān)，則不能納入行政訴訟的范圍。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中第6條規(guī)定，除當(dāng)事人之間有約定，登記備案不影響合同的效力。很明顯，登記備案缺乏預(yù)告登記所具有的確定力、執(zhí)行力和拘束力，因此備案只是一種行政管理行為，而并非具體行政行為[3]。另外，關(guān)于登記錯(cuò)誤的登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任上，預(yù)售合同登記備案制度也存在立法空白。

（四）預(yù)售合同的公示效力不足

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！鄙唐贩款A(yù)售合同必須向相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案，但是登記備案并非商品房預(yù)售合同的生效要件。因此，預(yù)售合同是否進(jìn)行登記備案，不影響合同效力，預(yù)售合同不一定能夠具有公示效力而起到使買(mǎi)受人彰顯權(quán)利，警示第三人的作用。

三、建議

商品房預(yù)售合同登記備案制度所依據(jù)的法律法規(guī)層級(jí)較低，法律法規(guī)對(duì)其內(nèi)容作出的規(guī)定比較雜亂，所登記的內(nèi)容究竟是合同，還是合同所載的權(quán)利，尚不明確。法律法規(guī)只規(guī)定了登記是預(yù)售人的義務(wù)并且要求預(yù)售人按照規(guī)定進(jìn)行登記，沒(méi)有規(guī)定登記備案之后承購(gòu)人的權(quán)利是否具有物權(quán)效力。而且預(yù)售合同登記備案具有明顯的行政性，沒(méi)有可訴性，使得預(yù)購(gòu)人在發(fā)現(xiàn)登記備案錯(cuò)誤的情況下不能寄希望于將登記機(jī)關(guān)作為行政訴訟的被告而獲得賠償。

中國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！庇纱丝梢?jiàn)，預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同登記備案制度在功能上有一定的重合。預(yù)告登記，是與本登記相對(duì)的概念，是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)等目的，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記[4]。預(yù)告登記是一種預(yù)備登記（臨時(shí)登記），當(dāng)當(dāng)事人所具備的實(shí)質(zhì)要件即有關(guān)當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件——即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所要求的申請(qǐng)程序條件——都已經(jīng)具備時(shí)，預(yù)告登記向本登記推進(jìn)[5]。《物權(quán)法》頒布之后，預(yù)告登記制度成為一個(gè)預(yù)購(gòu)人維護(hù)自己的期待利益、保護(hù)自己的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的途徑。預(yù)告登記制度是私法領(lǐng)域的登記制度，更強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思自治，法律法規(guī)不強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行，預(yù)告登記可以由預(yù)售商品房的承購(gòu)人提出申請(qǐng)。預(yù)售商品房交易同其他交易一樣，是平等主體之間的私法層面的事項(xiàng)，因此由私法層面的制度來(lái)約束更為妥當(dāng)。

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