論房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的方法

【摘要】房產(chǎn)企業(yè)在運行過程中涉及的土地增值費用占有著十分重要的地位，是內(nèi)部關(guān)于稅收形式界定的主要內(nèi)容，究其本身存在納稅機制的特殊性，關(guān)于整個稅收籌劃工作的合理有效實施模式直接關(guān)系整個房地產(chǎn)事業(yè)的長期有效發(fā)展。因此，要結(jié)合實際因素對不同增值率的房產(chǎn)以及必要的項目金額扣除原則進行全面的統(tǒng)計，保證整個房產(chǎn)內(nèi)部價格的合理界定，實現(xiàn)具體價值的最大化效果，這是整個房地產(chǎn)事業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境下保持良好的優(yōu)勢水準需要進行全面研究的課題。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃；競爭優(yōu)勢，主要方法；經(jīng)濟效益

土地增值稅主要是結(jié)合國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以及具體覆蓋的建筑物占據(jù)面積進行必要的增值稅額增收的一種稅金，這是針對整個事業(yè)內(nèi)部滿足一定的條件下必須貫徹的稅收清算手段，一般使用清算制，這是實現(xiàn)整個土地合理規(guī)劃與房產(chǎn)建筑事業(yè)統(tǒng)一發(fā)展的重要途徑，因此關(guān)于如何進行切實有效的增殖稅籌劃已經(jīng)成為整個行業(yè)在發(fā)展過程中迫不及待被解決的問題，這將長期影響房產(chǎn)公司的稅收成本利益的合理維持，這種手段也逐漸成為一種社會熱點，而受到人們的廣泛關(guān)注，因此需要結(jié)合科學的分析手段進行系統(tǒng)的統(tǒng)籌規(guī)劃，確保必要的經(jīng)濟效益的維持水平，滿足后期發(fā)展的各種改革及規(guī)模壯大的要求。

一、土地增值稅稅收籌劃的分析手段

由于土地增值稅的具體籌劃工作主要是結(jié)合自身的發(fā)展特點進行有關(guān)的優(yōu)惠政策進行整體運營利益的綜合考慮，借助實際增值率的節(jié)點變化，實現(xiàn)具體增值額的降低，保證一定的稅金節(jié)約的效果。

1.實現(xiàn)公司分設(shè)進行具體的資金籌劃

在我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入和增值率水準較高的前提下，往往需要考慮相關(guān)聯(lián)的稅率變化幅度，具體的稅款總是跟隨者具體收入成正比的即時變化，因此為了保證必要的成本經(jīng)濟利益，必須結(jié)合現(xiàn)代運營過程中的科學分析手段，保證具體效益水平的合理實現(xiàn)。納稅人在進行實際的銷售過程中，可以結(jié)合銷售環(huán)節(jié)的增加進行高增值額的分解，這種方法可以進行分解后的具體稅率降低效果，同時具有一定的合理性，在實際進行操作處理中，就可以進行銷售公司的單獨設(shè)立，使得實際增值額在兩個公司內(nèi)部之間進行自行調(diào)整，切實保證具體稅金的最低限度的支付。但是，根據(jù)實際的營業(yè)稅條例內(nèi)容的規(guī)定，關(guān)于進行無形資產(chǎn)與不動產(chǎn)價格的認為調(diào)動沒有正當?shù)睦碛芍?，主管稅?wù)部門擁有進行實際核對的權(quán)力；因此，在兩個公司進行真正的銷售資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的時候，必須滿足主管稅收部門的認可條件，如果涉及理由不夠明確或者存在形式不夠正當?shù)脑捑捅仨毭媾R整個完稅價格的重新核定，包括滯納金和稅款的后續(xù)補交；在進行銷售公司設(shè)立之前，需要結(jié)合實際的運營方案進行必要的對比分析，保證實際分解手法下的減稅效益是否超過公司在管理過程中的成本，只有保證一定的減稅效果，同時支持前期的成本投入挽回，只有這樣的效益方案才值得考慮并接受。

2.運用項目扣除手法實現(xiàn)整體的籌劃效益

房地產(chǎn)企業(yè)在進行實際的籌劃中，需要結(jié)合自身資本結(jié)構(gòu)特點進行明確的計劃制定，其中的項目扣除必須針對最優(yōu)的實現(xiàn)效果進行妥善處理。如果關(guān)于資產(chǎn)的負債程度較高時，加上外借資金比例過大時，整體的利息水平比重呈現(xiàn)效果也就越來越深刻，這時關(guān)于實際條件的整理必須根據(jù)系統(tǒng)的費用進行具體核實，如果情況不嚴重時，可以考慮進行限額扣除的方法。具體稅金的籌劃工作思路目前還沒有科學的指導依據(jù)，因此在進行客觀的利息費用分攤程序處理上還要運用金融機構(gòu)的貸款證明本身的實際問題進行綜合討論。企業(yè)運營階段下的貸款余額在較小的情況下，往往出現(xiàn)拒不提供貸款證明的現(xiàn)象，此時強制進行限額扣除的手段就會造成違背業(yè)務(wù)真實性原則的情況，形成一定程度的實情隱瞞行為效果，這將使得后期的罰款更加嚴重，不利于企業(yè)的長期發(fā)展形式的確立，因此關(guān)于資金周轉(zhuǎn)的實際客觀情況必須做好系統(tǒng)的記錄，確保關(guān)于資料的提供和界定能夠保證必要的支持作用。

3.發(fā)揮稅收政策的優(yōu)勢

土地增值稅在進行具體標準住宅的稅收優(yōu)惠政策的制定中，包括增值額未超過項目金額的2成的，可以進行增值稅的免除；而實際超過2成的，就必須按照規(guī)定進行增值額作用下的全部計稅。所以，房產(chǎn)公司在進行普通住宅開發(fā)工程中需要結(jié)合銷售價格的客觀因素進行系統(tǒng)方案的制定，充分考慮售價提高的水平和相關(guān)收益下的稅款額的實際展現(xiàn)，確保在進行比較之后的最優(yōu)籌劃方案的選擇。但實際中，僅僅依靠售價的降低來保證增值率的降低，實現(xiàn)相關(guān)的免稅優(yōu)惠待遇，但這將嚴重影響整個產(chǎn)業(yè)的實際收益效果，無法保證具體利潤的合理維持，對于后期的技術(shù)改進和經(jīng)營效益的加強會造成較為嚴重的制約影響效果。

二、具體的改進措施

1.合理定價

根據(jù)土地增值稅具體涉及的起征點的規(guī)定界限，納稅人在進行普通標準住宅的銷售活動中，對于實際增值額尚未超過扣除項目的2成的情況，可以免收具體的稅費。結(jié)合這類規(guī)定的實際效應(yīng)，納稅人在進行實際地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中，可以綜合考慮具體提高售價后的收益效果以及放棄起售點造成的稅收負擔之間的科學對比，保證最優(yōu)方案的實現(xiàn)價值。比如：某房產(chǎn)公司在進行商品住房的銷售活動，扣除項目的實際金額在1000萬元，銷售金額暫定為P，在此種情況下的銷售稅金及具體的附加值為5.5%P，包括內(nèi)部的營業(yè)稅、城建稅等費用，整個公司實際扣除項目的金額為1000+5.5%P；在這種情況作用下，如果需要享受起征點的優(yōu)惠政策，實際最高售價為1285萬元，此時具體的土地增值稅經(jīng)過部門界定可以不進行繳納，整體作用下的項目金額與獲利價值分別為1071萬和214萬元；同上步驟進行分析，如果公司進行售價提高手段進行效益的收取方案，實際的銷售價格必須滿足1364萬元才能彌補稅負上漲造成具體資金運轉(zhuǎn)的負擔，因此綜合對比，在滿足一定的客觀條件下，這類公司選擇第一種方案相對會穩(wěn)定一些，同時保證必要的項目靈活運營手段，這是進行科學比對分析下的最優(yōu)方案選擇的最真實的表現(xiàn)，因此在實際的銷售過程中，關(guān)于土地增值稅在整個資金環(huán)境下的籌劃方案要經(jīng)過系統(tǒng)的分析之后再下結(jié)論。

2.選擇自持方式進行開發(fā)產(chǎn)品的處置

關(guān)于房產(chǎn)的開發(fā)到投入銷售運行活動的過程中，可以進行開發(fā)部分實際用途進行科學的討論，是進行出租或者進行其他商業(yè)用途等，如果整體活動下的主要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生任何形式的轉(zhuǎn)移，則可以免除土地增值稅的收取，具體的收入也可以不計稅款的限制效果；房地產(chǎn)公司需要結(jié)合自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運營情況進行相應(yīng)的籌劃方案制定，具體降低增值稅的稅負或者進行繳納時間的延遲，不管怎樣，必須保證后期整體的經(jīng)濟效益的合理維護。其中關(guān)于商品房的精裝修處理，可以實現(xiàn)必要的銷售與裝修分開合同的簽訂，實現(xiàn)一定的分計收入效果，這就實現(xiàn)了房產(chǎn)價格的合理降低，保證實際的增值率控制在相對合理的水平，減少整個企業(yè)實際需要承擔的土地增值稅的負擔；另外，還可以按照房產(chǎn)與裝修結(jié)合的收入需要進行百分之五的稅率計算繳納方式進行實際營業(yè)稅的界定，納稅人可以針對普通建筑住房的開發(fā)范圍進行其他房產(chǎn)途徑的延伸，實現(xiàn)增值額的分別計算，在不分別進行增值額核算的情況下，關(guān)于建造的普通住宅將不適用于免稅的實際規(guī)定方案，所以在實際的房產(chǎn)規(guī)模設(shè)置程序上需要根據(jù)整個產(chǎn)業(yè)的實際運營狀況和資金的周轉(zhuǎn)需要進行整個核算方式的清晰界定，確保不同繳稅方式在綜合效應(yīng)下的實現(xiàn)程度，選擇獲取最高收益的方案。通過對土地增值稅與其他稅種的關(guān)系分析，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的慕白哦進行整體系統(tǒng)的合理規(guī)劃，具體保證企業(yè)長期的穩(wěn)定發(fā)展效果；而整個行業(yè)的土地增值稅的籌劃工作需要進行相關(guān)的收益分析，實現(xiàn)稅收成本的最小化效果，注意整體運營環(huán)境下的風險因素控制，充分發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃的實際價值；在保證整體稅收在房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展的前提下，進行相關(guān)計算模式和優(yōu)惠政策的合理制定，注意必要的條例規(guī)范的約束作用，實現(xiàn)科學控制模式下的整體籌劃方案的與時俱進水平。

三、總結(jié)

關(guān)于整個房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅的籌劃與控制方法，主要是滿足一定收益要求下的綜合方案對比選擇，在科學系統(tǒng)計算模式的作用下，實現(xiàn)全面的經(jīng)濟利益衡量，同時注意國家政策對于實際資本稅率的優(yōu)惠模式界定，確保必要的方案實施價值，滿足人們的住房要求，促進社會的全面發(fā)展。

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