房?jī)r(jià)背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

【摘要】十幾年來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越來(lái)越好，從房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看房?jī)r(jià)也一直呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。到底是什么原因造就了中國(guó)房地產(chǎn)的居高不下？中央為何屢屢調(diào)控卻不見(jiàn)成效？筆者將以經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看待房?jī)r(jià)問(wèn)題并且從以下幾個(gè)方面分析其原因。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；經(jīng)濟(jì)學(xué)；分析

一、中國(guó)房產(chǎn)的需要與需求

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，必須區(qū)分需要與需求這兩個(gè)不同的概念。需要源于自然性要求和社會(huì)性要求，歸屬于人的本性。是有機(jī)體感到某種缺乏而力求獲得滿(mǎn)足的心理傾向，它是有機(jī)體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。

我國(guó)國(guó)土面積廣大，但是是一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，農(nóng)村人口多，城市化水平低。因此，城市化的發(fā)展致使越來(lái)越多的農(nóng)村人走向城市，有了大量的購(gòu)房需要。但是需要并不一定形成需求，因?yàn)椴皇撬械霓r(nóng)村人都能在城市里買(mǎi)到房產(chǎn)。所以，商品房的需要量大于需求量是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。目前，四類(lèi)購(gòu)房者是房地產(chǎn)業(yè)最重要的客戶(hù)。一是城市、農(nóng)村中一部分家庭富余的人，他們良好收入的條件下不滿(mǎn)足現(xiàn)狀要求更新面積更大、環(huán)境更好、物業(yè)管理更全面的房子。雖然所占比例相對(duì)較小但數(shù)量上來(lái)講絕對(duì)不少。二是準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，中國(guó)結(jié)婚需要新房是不爭(zhēng)的事實(shí)，他們有著強(qiáng)烈的需求，但是由于自身原因大部分人收入有限，在親戚朋友的幫助下。為了結(jié)婚，為了新房，成為“房奴”。三是因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展建設(shè)而形成的拆遷戶(hù)，他們被拆了舊房因?yàn)樯畹男枰鸵蟊仨毜觅I(mǎi)新房，一部分人因此嚴(yán)重的影響了生活質(zhì)量從此走上負(fù)債的道路。最后就是在一些發(fā)達(dá)的城市，大量的外資進(jìn)入中國(guó)，外商為了開(kāi)展業(yè)務(wù)就必須要購(gòu)買(mǎi)高檔住宅、寫(xiě)字樓。

需求必須滿(mǎn)足兩個(gè)條件：第一，要有欲望和主觀(guān)的需要。第二，要有貨幣購(gòu)買(mǎi)力。隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)民財(cái)富的迅速積累，尋找新的投資點(diǎn)成為全民的共同需求。在過(guò)去的十年時(shí)間里，股市又二千點(diǎn)一路飆漲至七千點(diǎn)，可是如今卻在兩千點(diǎn)上下浮動(dòng)。黃金的投資在最近幾年才有了起色，但是2013年價(jià)格不斷走低。被黃金套牢者不計(jì)其數(shù)。那么在如今的世界經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，我們又有什么可以比房地產(chǎn)投資更值得信賴(lài)和寄托的。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則一路高歌猛進(jìn)，無(wú)論是一線(xiàn)城市，還是二三線(xiàn)城市，都用房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)和穩(wěn)定性告訴了國(guó)民一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)：投資固定資產(chǎn)最適合。所以在現(xiàn)有投資環(huán)境下，房地產(chǎn)的高增長(zhǎng)必然仍舊是一種趨勢(shì)。財(cái)富的增長(zhǎng)必然帶來(lái)消費(fèi)需求的旺盛，而這最集中的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)的不斷穩(wěn)步上漲。

二、城市化進(jìn)程加快和勞動(dòng)力成本的上升

新一屆政府執(zhí)政之初就明確提出中國(guó)要全面實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，全面實(shí)現(xiàn)中國(guó)特色社會(huì)主義小康社會(huì)。城鎮(zhèn)化目標(biāo)的提出，如給十年調(diào)控之后房地產(chǎn)市場(chǎng)打了新的強(qiáng)心針，需求的旺盛背后是中國(guó)房地產(chǎn)再次重振雄風(fēng)。而另一方面，隨著中國(guó)勞動(dòng)力紅利的全面消失，各行各業(yè)勞動(dòng)成本的全面增加，而在勞動(dòng)密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)表現(xiàn)更為突出，這些都直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)成本的擴(kuò)張。而中國(guó)城鎮(zhèn)化浪潮的全面推進(jìn)，更是把勞動(dòng)力的供需矛盾表露無(wú)遺。需求的旺盛、成本的直線(xiàn)增加，雙重效果的疊加使房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和房?jī)r(jià)的推高成為必然。而且現(xiàn)在我國(guó)農(nóng)村也正在積極推進(jìn)土地確權(quán)制度的落實(shí)，原有宅基地的權(quán)屬的變革，進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)民的進(jìn)城速度，大環(huán)境的變化直接導(dǎo)致了居民對(duì)于居住環(huán)境改善的大量需求。國(guó)經(jīng)濟(jì)告訴發(fā)展的過(guò)程中，一個(gè)很明顯的特征就是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。

三、人民幣升值及長(zhǎng)期的低利率

我國(guó)人民幣的升值長(zhǎng)期的低利率導(dǎo)致所造成的投資、投機(jī)是房?jī)r(jià)虛高的根本原因。

由于房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，大量的資本流入房地產(chǎn)業(yè)，低利率使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的“泡沫”。貨幣政策越寬松，流動(dòng)性越充足，之后貨幣供應(yīng)量變大，就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲速度越快。從現(xiàn)階段的投資來(lái)講，如果人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲，那么投資房產(chǎn)是絕對(duì)合理穩(wěn)賺不賠的。在資產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)越漲越買(mǎi)，越買(mǎi)越漲這種“正反饋”的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象。從資本投資收益的角度來(lái)看是合理的現(xiàn)象。在資產(chǎn)收益的角度來(lái)看卻已經(jīng)處于泡沫的狀態(tài)，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺居高不下，很多居民一度持觀(guān)望態(tài)度，等待機(jī)會(huì)入手。但是當(dāng)他們看到宏觀(guān)的房?jī)r(jià)調(diào)控沒(méi)有效果，感覺(jué)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲時(shí)，為了不讓自己手中的存款貶值也加入到購(gòu)買(mǎi)行列，這就進(jìn)一步的推動(dòng)了房?jī)r(jià)的走高持續(xù)不下。

四、土地財(cái)政政策

近年來(lái)，一些地方政府為了增加財(cái)政收入，出賣(mài)土地給地產(chǎn)商。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)不僅能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，而且可以提高GDP，同時(shí)又征收了各種稅、費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能給地方政府帶去諸多好處。這種過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使地方政府領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)生了房?jī)r(jià)越高越好的心理，因?yàn)樵礁叩姆績(jī)r(jià)就越能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，增加財(cái)政收入。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房必然會(huì)減少地方政府的房地產(chǎn)收益；并且保障性住房肯定會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成影響。這些地方政府領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心房?jī)r(jià)低卻不怕房?jī)r(jià)高。擔(dān)心房地產(chǎn)商賣(mài)不動(dòng)房卻不擔(dān)心老百姓住不起房。

中國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)年房?jī)r(jià)走高，或許房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭應(yīng)該停止或下降。并且中央及地方政府年年都會(huì)出臺(tái)救房政策：增蓋廉租房，下調(diào)房貸利率，降低房貸首付等等。但是房?jī)r(jià)漲幅驚人，不降反升。結(jié)果存在嚴(yán)重泡沫。所以這些與地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策有著直接關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的背后根本原因分析.豆丁網(wǎng)

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[3]張玉錄.從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看房地產(chǎn)價(jià)格居高不下.233網(wǎng)校論文中心

作者簡(jiǎn)介：

崔兆文（1970-），男，遼寧北鎮(zhèn)人，從事黨校教學(xué)工作