房價何時成為隱患？

房地產(chǎn)市場價格變動應(yīng)是中性，但是連續(xù)上漲會引發(fā)政策的調(diào)整，英國很快將率先進入調(diào)整窗口。

近年來，當(dāng)我在亞洲國家旅行時，我的英國口音總會給我?guī)硪贿B串的問題。只要對方意識到我的國籍，就會詢問我關(guān)于倫敦房地產(chǎn)市場的看法，以及應(yīng)當(dāng)在何處置業(yè)。在低利率的環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)成為了最風(fēng)靡的投資品，甚至連用英國腔調(diào)傳遞出的置業(yè)觀點也會讓人們洗耳恭聽。

倫敦的不動產(chǎn)價格較之金融危機前上漲了30%，而英國其他地區(qū)的不動產(chǎn)價格則與金融危機之前的水平基本持平。不過需要注意的是，英國名義GDP在此期間增長了13%，因此全國來看房價/GDP比率是下降的。美國房價雖然還沒有回到金融危機前的水平，但是已經(jīng)較低點上升了20%。歐元區(qū)雖然還沒有哪個經(jīng)濟體顯示出明顯的活力，但德國房價已經(jīng)較金融危機之前上升了10%。

房價的上升正在引起當(dāng)局的注意，尤其是在英國，媒體的關(guān)注也放大了這一問題的重要性。我們感興趣的問題是，房價的上漲何時會成為經(jīng)濟政策的考量因素，而這一問題無法簡單地從經(jīng)濟學(xué)中獲得答案。

在經(jīng)濟學(xué)當(dāng)中，對于任何資產(chǎn)而言，包括不動產(chǎn)在內(nèi)，價格上漲本身沒有好壞之分。只有當(dāng)資產(chǎn)價格上漲表明價值合理重估時才是有益的，而當(dāng)價格上漲表明價值高估時則是不好的，對房地產(chǎn)問題夸夸其談的媒體應(yīng)當(dāng)時刻牢記這一點。進一步看，房地產(chǎn)價格的變動本身不足為患，只有價格持續(xù)上漲引起的后果才值得憂慮。

首先是杠桿率。如果不動產(chǎn)價格上漲引發(fā)消費者和銀行增加杠桿，當(dāng)局應(yīng)當(dāng)警覺。這一方面是由于消費者增加借貸來購買房屋；另一方面是由于房價上漲的財富效應(yīng)促使居民感到自己變得更富有了，于是增加開支減少儲蓄。而實際上這部分財富并未兌現(xiàn)。如果銀行為了滿足居民的加杠桿需求，導(dǎo)致信貸過快增長，那么理應(yīng)引起當(dāng)局注意。

其次是關(guān)乎建筑業(yè)。如果房價上漲帶來建筑業(yè)的持續(xù)繁榮，那么就會促使資源再分配進而引發(fā)社會不滿。經(jīng)濟學(xué)是對有限資源進行分配的研究，而房屋建造是不增加生產(chǎn)力的投資領(lǐng)域。如果房屋建造由于房價上漲而吸引了過多的資源，那么其他領(lǐng)域就不能獲得足夠的資源以支持經(jīng)濟增長。

再者則是關(guān)乎到勞動力。如果某一地區(qū)的房價上漲導(dǎo)致其對一部分人無法負擔(dān)，那么就會阻止這部分人向當(dāng)?shù)剡w徙和求職。不過如果有一部分房屋是投資性的，那么當(dāng)它們被出租后，增加了租賃市場的供給，抑制房租價格上漲，理論上就不會形成增加勞動力供給的障礙。但是如果人們對擁有住房存在偏好，同時厭惡租住生活，那么高房價仍然會阻礙勞動力流動，降低經(jīng)濟運行的效率。

我們最后要談的是保護主義。如果境外投資者購買房地產(chǎn)，并且將這部分房地產(chǎn)空置而非出租，那么境外投資者很可能成為國內(nèi)居民不滿情緒的發(fā)泄對象。這可能通過某些限制性政策表現(xiàn)出來，例如像英國那樣對空置房屋征收更高的稅。更現(xiàn)實的危險則是，一旦區(qū)別對待外國人的做法在房地產(chǎn)市場有了先例，單純的房地產(chǎn)市場的保護主義會向更廣泛的領(lǐng)域蔓延。

如果上述現(xiàn)象有了苗頭，當(dāng)局就需要考慮是不是問題出在房地產(chǎn)市場上，并且采取相應(yīng)措施，包括收緊貨幣政策，改變土地用途規(guī)劃法規(guī)，改變稅收法規(guī)，限制銀行信貸。目前英國似乎正在顯示出建筑業(yè)持續(xù)繁榮，勞動力遷徙受阻，以及保護主義抬頭的跡象，因此我們認為，未來當(dāng)局很可能會有所反應(yīng)。

對我而言，如果我2015年來亞洲旅行，當(dāng)人們注意到我的英國口音時，更可能會因為英國足球的表現(xiàn)對我表示惋惜，而非詢問我應(yīng)當(dāng)在巴特西還是金絲雀碼頭置業(yè)（巴特西是位于倫敦南部的老牌工業(yè)區(qū)和富人區(qū)，金絲雀碼頭是倫敦新興的金融區(qū)和購物區(qū)，擁有全英最高的三座摩天樓）。