亞洲富豪愛買的豪宅

土地所有權(quán)或許是歷史最為久遠(yuǎn)的展示財(cái)富的方式。從古到今，它不斷誘發(fā)沖突，也不斷激發(fā)從公民紀(jì)念碑、圣地到標(biāo)榜自我的城堡與奢華宮殿等宏偉建筑的設(shè)計(jì)靈感。如今土地（抑或說房產(chǎn)）與財(cái)富之間的關(guān)系比以往任何時(shí)候都更為復(fù)雜，商業(yè)色彩也更為濃厚。2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，房地產(chǎn)市場吸引了全球眾多富豪的目光，他們尋求安全的財(cái)富庇護(hù)港、資產(chǎn)多樣化的方式，也尋求展示自己實(shí)力與教養(yǎng)的視覺符號(hào)。

2008年，全球約有1460億美元個(gè)人財(cái)富投到了豪宅樓市（每宗交易超過1000萬美元）中，截止2012年，這個(gè)數(shù)字又飆升至3080億美元。與此同時(shí)，同期內(nèi)公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資額增幅只有43%，總額為5940億美元。這些詳細(xì)數(shù)據(jù)出自第一太平戴維斯（Savills）與新加坡咨詢公司W(wǎng)ealth-X共同發(fā)布的最新研究報(bào)告，顯示私人投資在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮越來越重要的作用。

“這是推拉因素起作用的典型案例，”第一太平戴維斯房地產(chǎn)研究主管約蘭德·巴恩斯（Yolande Barnes）說。“我只是看了一下買賣雙方頂級(jí)交易商的名錄（涉及2013年的交易數(shù)量，由研究咨詢機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics編撰），便一清二楚了。房屋銷售方有JP摩根（JPMorgan）、雷曼（Lehman）接管方、德意志銀行（Deutsche Bank）等大銀行機(jī)構(gòu)……而新晉購買方就包括了中國的私企以及美國房地產(chǎn)投資信托基金（US Reits）?！?/p>

造成這一趨勢的關(guān)鍵是亞洲近幾年創(chuàng)造了巨額財(cái)富。據(jù)萊坊（Knight Frank）統(tǒng)計(jì)，2007年至2012年間，全球高凈值人士（HNWI，個(gè)人凈資產(chǎn)超過3000萬美元者）數(shù)量增加了35.6%，而他們對(duì)投資房產(chǎn)表現(xiàn)出了濃厚興趣。

第一太平戴維斯的報(bào)告說：亞洲超高凈值人士（UHNWI，同樣指個(gè)人凈資產(chǎn)超過3000萬美元者）所持財(cái)富的28%投于房地產(chǎn)，而歐美超高凈值人士的這一比例分別僅為8%與6%。因此，越來越多的亞洲財(cái)富如今直接用于不動(dòng)產(chǎn)持有以及豪宅購置。

該報(bào)告把投資海外的中國人分成三波：第一波是在業(yè)務(wù)所在國購房的投資者；第二波為自己孩子或?yàn)楂@取永久居住權(quán)置業(yè)；預(yù)計(jì)第三波為希望到世界各地購房的投資者。勿庸置疑，中國房地產(chǎn)市場本身發(fā)展（以及亞洲買家）的巨大潛力空間也應(yīng)考慮在內(nèi)，但這些預(yù)期是基于這樣的假設(shè)：亞洲超高凈值人士的消費(fèi)能力會(huì)不斷攀升，而且隨著他們的財(cái)富不斷增加，其品味也會(huì)更趨多元化。

近年來，隨著香港、新加坡、孟買以及倫敦成為住宅投資的首選目標(biāo)，亞洲買家對(duì)全球城市的影響與日俱增。

倫敦仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle）住宅研究部主管亞當(dāng)斯·查利斯（Adam Challis）說自己親眼目睹新加坡以及吉隆坡的客戶對(duì)倫敦房屋的需求量居高不下，與此同時(shí)，香港及中國大陸客戶對(duì)倫敦房屋的需求依然強(qiáng)勁?！罢f句公道話，這些對(duì)倫敦房屋的需求已經(jīng)大大超出倫敦（或全球其它任何城市）的合理供給量，”他說?！跋旅孢@則趣聞出自倫敦市長約翰遜（Boris Johnson）幾個(gè)月前對(duì)倫敦中文官網(wǎng)（London.cn）的巡回推介活動(dòng)。我的一位同事是貿(mào)易代表團(tuán)的成員，在她的博客中，她說該網(wǎng)投入運(yùn)行后的第一天，點(diǎn)擊量就達(dá)到了8200萬次?！?/p>

第一太平戴維斯對(duì)亞洲超高凈值人士購房習(xí)慣的進(jìn)一步研究，強(qiáng)調(diào)說明了那些希望投資組合多樣化的投資者的巨大消費(fèi)潛力。目前，歐美有錢人擁有的房產(chǎn)中，64%位于城市，15%位于市鎮(zhèn)及郊區(qū)，剩下21%則位于湖濱、鄉(xiāng)村度假區(qū)以及滑雪勝地。與此同時(shí)，亞洲富人擁有的房產(chǎn)中，95%位于城市，只有2%位于市鎮(zhèn)及郊區(qū)，只有區(qū)區(qū)4%位于湖濱、鄉(xiāng)村度假區(qū)以及滑雪勝地。第一太平戴維斯的潛臺(tái)詞是：如果鼓勵(lì)亞洲投資者在城郊及休閑度假房屋的置業(yè)比例與西方人持平，那么可在全球創(chuàng)造約8040億美元的住宅市場。

“所有這一切呈單邊發(fā)展態(tài)勢，因?yàn)榛鶖?shù)很低，而且市場潛在規(guī)模難以估量，”萊坊全球研究主管利亞姆·貝利（Liam Bailey）說。“或許這個(gè)發(fā)展速度不算太快，但將來在法國意大利鄉(xiāng)村甚至美國大城市郊區(qū)，我們要是看到越來越多的中國房主，無需太過見怪。”

然而，預(yù)測的增速，很大程度上仍受制于文化習(xí)俗。比方說，中國大陸新涌現(xiàn)的富豪最在意的是財(cái)產(chǎn)安全與投資多樣化，因此往往在知名的“世界城市”（“global cities”）購房置業(yè)，而后才會(huì)去關(guān)注購買度假房。在中國大陸這樣的國家，農(nóng)村住宅仍相當(dāng)?shù)土樱囵B(yǎng)日光浴與冬季運(yùn)動(dòng)的興趣還任重而道遠(yuǎn)，對(duì)休閑屋與郊區(qū)住宅（法國葡萄園除外）的需求仍非常有限。也就是說，中國國內(nèi)的休閑產(chǎn)業(yè)才剛起步，假以時(shí)日后，中國的富有買家或許會(huì)把投資目光轉(zhuǎn)到國內(nèi)。

“從海南島（Hainan Island）就可看到冰山一角，“巴恩斯說，他指的是中國的休閑度假海島海南。1988年被劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，目的是吸引國內(nèi)外的投資?！拔矣X得這非常有意思，因?yàn)樽钤绲木幼≌呤峭诵萑藛T（抑或說臨退休人員），海南或許會(huì)是中國休閑產(chǎn)業(yè)第一個(gè)發(fā)展壯大的地區(qū)。”

過去整整10年，中國一直標(biāo)榜自己是亞洲經(jīng)濟(jì)的“火車頭”，中國買家因人民幣升值及歐美樓市價(jià)值重估而大獲其利。2013年初，中國經(jīng)濟(jì)趨緩，這似乎大大影響了富豪階層財(cái)富累積的增速。去年九月，Wealth-X與瑞銀（UBS）公布的報(bào)告稱：盡管2013年亞洲超高凈值人士的數(shù)量從42895人增至44505人，但中國超高凈值人士的數(shù)量卻從11245人降至10675人。與此同時(shí)，傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，美歐超高凈值人士的數(shù)量則分別增加了5225人及4625人。

此外，更多的經(jīng)濟(jì)因素還需統(tǒng)籌考慮。很多人認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)（US Federal Reserve）決定把每月國債購買額從850億美元逐步降至750億美元，導(dǎo)致流動(dòng)性趨緊以及有望提高利率，此舉將打擊當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

甚至就在上月的決定公布前，萊坊預(yù)測隨著房屋收益下降以及政府持續(xù)推出樓市降溫政策，香港2014年的高端住宅價(jià)格將下跌5%-10%，普通住宅價(jià)格則會(huì)下跌10%-15%。

“2013年年初，10年期國債收益為1.76%，購入豪宅后獲取2.3%的租金收益率似乎仍屬明智之舉，也站得住腳，” 保羅·路易（Paul Louie）說，他是巴克萊銀行（Barclays）負(fù)責(zé)日本以外亞洲地區(qū)的房產(chǎn)收益研究主管?！暗S著美聯(lián)儲(chǔ)每月逐步減少國債購買額，10年期國債收益率上升至約3%，那么購買租金收益率只有2.3%-2.8%、且沒有增值前景的房屋，還有何意義？”他認(rèn)為香港樓市的下行趨勢不會(huì)引發(fā)中國大陸樓市大跌，但認(rèn)為會(huì)促使新加坡房價(jià)得到修正，因?yàn)樾录悠屡c香港樓市的關(guān)聯(lián)度很高。

但其他一些專家則急于指出貨幣緊縮政策的種種好處。巴恩斯坦承緊縮政策“宣告了豪宅過高收益的終結(jié)”，但她指出美英經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)轉(zhuǎn)而增加更多主流市場國家國民的收入。

“2013年，我們在倫敦開始看到上述跡象，此時(shí)倫敦豪宅市場仍在上漲，但相比其它住宅類市場，增速要緩慢得多，”巴恩斯說。“這是個(gè)很明顯的跡象，表明開始由倫敦本地人、而非外國人（抑或說豪宅）創(chuàng)造財(cái)富，開始支撐市場，我認(rèn)為這將是2014年相當(dāng)重要的推動(dòng)力量和作用因素?！?/p>

如果你認(rèn)為這意味著未來財(cái)富會(huì)更加平均地分配，或者可以從富豪階層手中搶奪一點(diǎn)點(diǎn)權(quán)力，趕緊中止自己的黃粱夢、清醒直面現(xiàn)實(shí)吧：Wealth-X預(yù)測到2020年，全球超凈值人士的數(shù)量將超過26萬人，他們加起來的財(cái)富有多大？將超過40萬億美元！