堅冰難破

史上最富想象力和最煞費苦心的戶籍改革塵埃落地。

6月30日，國務院印發(fā)了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，推出城市實行差別化落戶政策，擴大住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋面等一系列舉措。

這次戶籍改革被定義為十余年來的首次真正破冰之旅，是中國城鎮(zhèn)化建設的重要推手。但聯(lián)系到目前國內房地產(chǎn)行業(yè)全面調整以及由此帶來的經(jīng)濟減速和地方債風險，這一政策的出臺或會引發(fā)地方政府對于地產(chǎn)限購的全面解禁。

事實上，借助落戶政策促進樓市交易量，也是頗有成效和屢見不鮮做法。例如，天津曾經(jīng)以“藍印戶口”招徠購房者，導致非當?shù)貞艏徺I的商品房占到了全市銷售量的10%至15%，極大刺激了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場?！八{印戶口”是城市居住“綠卡”，相當于“投資移民”或者“技術移民”。投資購買當?shù)卣?guī)定的房產(chǎn)，或者滿足投資金額、納稅額、解決就業(yè)等條件的非戶籍人口，可以給予藍印戶口，享受非本地常住戶口的優(yōu)惠待遇。

目前全國樓市正處于價格普降的調整周期，一些三四線城市的庫存足夠消化兩三年，這時太需要一些政策的扶持了。此時的戶籍改革政策被寄予厚望，但它真能救房地產(chǎn)業(yè)于水火嗎？

最大受益者

在過去的十余年，戶籍制度處于冰凍期時，大量流動性人口包括農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口不斷向大城市和“北上廣深”聚集。最近的戶籍改革有可能會扭轉這種趨勢。在此次改革中，建制鎮(zhèn)和中小城市幾乎完全放開了入戶門檻，大城市則需要一定的限制條件，而“北上廣深”反而提高了入戶門檻。這可能會引導流動人口向三四線的中小城市遷移落戶，給三四線樓市帶來轉機。

“未來的人口增量部分重心會下移，邊遠地區(qū)的人們會傾向于就近遷移和購房?！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴《環(huán)球企業(yè)家》。他表示，一些經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好的三線城市將會具有吸引力，它們大多有著城市升級的期待，希望擴充人口，以此來尋求中央政府的政策支持。

不過，這將是一個動態(tài)的過程，決定因素在于城市經(jīng)濟的活力和總量。中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對《環(huán)球企業(yè)家》說：“有些三四線城市戶口對農(nóng)村戶口而言，缺少實質性利好，因此對地方樓市的影響力也不大?！睋Q句話說，這將無助于解決目前面臨的去化壓力，除非地方附加一些其他條件。

相對一線和三四線城市，二線城市房地產(chǎn)可能將是最大的受益者。扈志亮認為，對于一線城市而言，現(xiàn)在是要限制人口流入，對房地產(chǎn)市場的支撐力有限。而對于二線城市來說，因為經(jīng)濟基礎好，如果放開戶籍制度則有望吸引人群落戶，最利于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。隱憂在于，二線城市的欲迎還拒。從理論上講，此次二線城市放寬了入戶的門檻，但“實際是二線城市對人口的控制僅次于一線城市，還比三線城市寬松得多。”知名財經(jīng)評論人士吳其倫對《環(huán)球企業(yè)家》表示。

毫無疑問，人口導入所帶來的對房地產(chǎn)市場的促進作用是一個長期過程，天津的“藍印戶口”效應并不具有普適性。陳國強表示，天津屬于直轄市且臨近北京，具有各種優(yōu)質資源，其他城市就不具備這一條件了。與以往不同，此次戶籍制度放開針對全國范圍，各地方之間存在一定競爭，地區(qū)經(jīng)濟缺乏活力和就業(yè)率不高的地區(qū)，將很難吸引人口落戶。對于一些建制鎮(zhèn)或者小城市，消化庫存還得主要依靠當?shù)鼐用袷杖氲脑鲩L以及有在當?shù)刂脴I(yè)心愿的消費群體影響。如果收入增長緩慢，并且當?shù)鼐幼…h(huán)境不佳，則房產(chǎn)升值和消化庫存的速度較慢。

核心問題在于，這些年來我國戶籍制度改革之所以裹足不前，往往源于各地方政府財政吃緊。目前，全國多數(shù)城市連戶籍人口的公共服務支出都自顧不暇，非戶籍人口馬上就享受同等待遇是一件并不現(xiàn)實的事情，這就大大減少了遷移人口的意愿。要解決這一問題，就需要政府將更多資金投入民生領域，同時加大引入民營資本、個人資本等拓寬融資的渠道，而這些都不能一蹴而就。

顯然，推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵因素還在于房價。目前各地房價經(jīng)過起自2009年的上漲之后，幾乎都遠超過了當?shù)貙馁徺I力水平。面對高房價，外來人口可以理性選擇租房居住，而不對當?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場發(fā)生關系。“如果房價不降下來，僅憑戶籍改革來帶動房地產(chǎn)市場，短期內是不會有效果的。”吳其倫說。