2014年樓市：淡季不淡，旺季不旺是主旋律

我從來不悲觀地看待市場，但我也認為，2014年的市場沒有想象中那么好。

雖然新的全國性的調(diào)控政策沒有出臺，但市場本身的調(diào)節(jié)機制會發(fā)揮更大的作用。透支掉的需求和過量的供應(yīng)，都會影響2014年的各地市場。

某種意義上說，北上廣深的市場走勢，決定著未來中國房地產(chǎn)市場的走勢。這四個城市都已經(jīng)過了房地產(chǎn)高速發(fā)展的巔峰階段，在目前整體市場容量恒定的情況下，新房的成交量相對峰值已有相應(yīng)的回落。從目前的情況來看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、廣州和深圳的房價漲幅已經(jīng)趨緩。

這樣的趨勢下，一線城市住宅風險主要體現(xiàn)在三個方面：

一、剛需板塊的高價地塊。2013年中，在部分剛需板塊中高價獲取的住宅地塊，2014年存在一定風險，將面臨較大的調(diào)整；二、豪宅市場。受到經(jīng)濟影響，豪宅市場波動更大；第三個風險來自北京市場。需求市場的“畸形”，為未來的北京市場埋下了不少不可預(yù)見的風險。比如，為了控房價動用行政手段；另外，“限價”也造成部分樓盤“價高質(zhì)平”的現(xiàn)象。

二線城市的最大優(yōu)勢，無疑在于它對周邊區(qū)域和城市的吸附力。對于2014年的二線城市市場，可將其風險歸為四大類。第一類是市場容量大、供應(yīng)量也大的城市。比如天津，盡管每年成交量在千萬方，土地供應(yīng)卻超過兩千萬方；第二類是“量大價低”的城市。典型是重慶和長沙，每年市場交易量龐大，成交均價卻處于低位水平；第三類是“量小波動大”的城市。杭州是典型，一旦調(diào)控政策出臺，就馬上在市場上反映出來；第四類是量平競爭大的城市。最典型的當屬貴陽，在一盤獨大的情況下，市場高度集中，房企規(guī)模和競爭力更是為眾多本土房企及外來中小型房企所不能企及，長此以往，不利于未來發(fā)展。

從整體來看，多數(shù)三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處在相對滯后的周期。城市規(guī)模小、市場容量小，需求有限而供給無限，成為他們的共性。究其原因，一個很大的問題就是，地方財政過度依賴房地產(chǎn)市場。而城市化發(fā)展遠未到位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進度緩慢，地方財政過分依賴房地產(chǎn)，再加上遠低于一二線城市的常住人口和戶籍人口比，這些都決定了三線城市的整體市場容量有限，未來發(fā)展空間也有限。

具體而言，三線城市最大的風險來自于那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的城市。在成交量低平、價格更低的市場中，即便是成本控制較好的一些規(guī)模房企，項目利潤也很難如想象中可觀。更重要的是，這些項目增加了企業(yè)的管控半徑和管控難度，消耗了管理團隊的精力。

三線城市看起來很美，但會成為大企業(yè)的陷阱。

從中長期來看，四線城市絕大多數(shù)都擁有未來城鎮(zhèn)化的重要機會中，城鎮(zhèn)化率的提升，勢必給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機遇。從短期來看，四線城市的整體市場規(guī)?？峙聦⑦M入一段時間萎縮期。

今天很多人津津樂道于連江世紀金源貴安新天地銷售破百億的奇跡，啟東恒大海上威尼斯年銷20億的紀錄，以及海陽碧桂園十里金灘、句容碧桂園鳳凰城的開盤熱銷。但有兩點需要注意：首先，這些成功案例屈指可數(shù)；其次，這些案例都具備了一些特別條件，不易復(fù)制。這些項目的成功看似不難，實際卻是企業(yè)資源、專業(yè)度以及資金實力的集中體現(xiàn)，是企業(yè)核心競爭力的綜合體現(xiàn)。

對于四線城市的判斷，還是要基于自身的人口和未來經(jīng)濟發(fā)展，畢竟它們中的多數(shù)，并沒有一二線城市的先天優(yōu)勢。

牢記供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)發(fā)展最核心的指標。這樣一來，誘惑也罷，風險也好，都是可掌控的了。平平安安又一年，淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律，抓住每個月的機會，可能是營銷成功最重要的要素。