中國投資者為何青睞澳大利亞房產（二）

近幾年，澳大利亞房產在中國熱銷，以上海和北京為首的一線城市，每周都在舉辦各種澳大利亞房展會，來自中國的神秘客戶購入頂級豪宅的新聞不絕于耳。

2012年國內客戶豪擲42億澳元進入澳大利亞房產市場，首次超過英美投資客戶。而隨著澳大利亞經濟的穩(wěn)定增長，各大首府城市房價也在不斷攀升，清拍率、成交中間價、房價及租金漲幅等數據不斷刷新。大家會有一個共同的疑問，如此之多的客戶購入澳大利亞房產，是否會引發(fā)澳大利亞房產市場的泡沫？

現在，由海外房產權威機構澳信集團的專家團隊，帶我們揭開澳大利亞房產神秘面紗。

據澳大利亞權威統(tǒng)計機構斯特普頓在2007年提供的數據顯示，由于澳大利亞在1930年代前后經歷了一次較大的經濟蕭條，金融市場的崩潰導致了房地產市場的低迷，從1880年到1950年，在長達70年的時間里，澳大利亞房地產市場一直處于平穩(wěn)時期，一是因為房地產市場處于改革初期且相關制度不完善；二是因為澳大利亞特有的以農業(yè)和礦業(yè)為基礎的經濟發(fā)展比較緩慢，很難提升房地產市場需求。

從澳大利亞統(tǒng)計局公布的房產價格變動數據可以了解到，從2000年開始，澳大利亞房產價格整體呈上升趨勢，有較大幅度上漲。正是由于2000年悉尼奧運會的舉辦，讓世界對澳大利亞有了全新的認識，澳大利亞也在全球提高了知名度。悉尼奧運會的舉辦，成功拉動了澳大利亞經濟的全方位發(fā)展。澳大利亞豐富的資源、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質的教育資源、多元的社會文化等等，吸引了世界目光。以悉尼、墨爾本及布里斯班為首的首府城市，逐漸成為海外移民、留學生、商人、投資客戶的首選之地。由此，澳大利亞房地產業(yè)走上了欣欣向榮的道路。經濟的高速發(fā)展和人口的猛增刺激了房產的需求，澳大利亞房產價格和租金漲幅一路飆升。

據澳信集團市場部負責人透露，澳大利亞房地產市場之所以一直保持穩(wěn)定增長，主要得益于政府對房地產市場的保護政策?？v觀全球房地產市場歷史，自1988年以來，包括美國、英國、新西蘭、加拿大、德國、日本等發(fā)達國家的房地產市場，先后經歷過房地產泡沫的破裂，或是受全球經濟危機的影響大幅下跌的慘痛經歷，而同屬發(fā)達國家的澳大利亞卻是一個例外，在2008年全球金融危機及2011年爆發(fā)的歐債危機中，都平安度過，這無疑歸功于澳大利亞政府對于房地產市場的保護政策及對金融系統(tǒng)一貫的有效調控。回顧澳大利亞房地產市場歷史，可以發(fā)現五個重要的政策節(jié)點：

一、1976年成立澳大利亞境外投資審查委員會FIRB（Foreign Investment Review Board）。FIRB 制度源于澳洲投資法規(guī)《1975年外資收購及接管法》，FIRB的職能是評估外國投資者對澳大利亞的直接投資方案是否符合聯邦政府政策以及《外資收購及接管法》，并據此向澳大利亞聯邦政府提供建議；

二、1985年7月，澳洲暫時取消負扣稅機制，雖然現在這個機制仍是眾多專家爭執(zhí)的焦點，但目前并未有人計劃作出改變。

三、在1985年9月20日，政府頒布資本所得稅法規(guī)，在當天或者以后成交的房產必須按規(guī)定支付資本所得稅。

四、聯邦和各州政府提供了一些免稅和減稅補貼項目，給予澳大利亞本土業(yè)主更多的機會實現自置居所的“澳洲夢”。2000年7月1日，澳洲政府為抵消消費稅對業(yè)主的影響，首次推出首次置業(yè)者計劃，從此開始了首次置業(yè)者補貼政策，并從一開始的7000澳元增加到2008年的1.4萬澳元。

五、2007年以來，開始允許自我管理養(yǎng)老金基金投資銀行債券中的房產，這是有史以來對房產市場影響最大的一次改變。

除此以外，澳大利亞聯邦政府還出臺了一系列保護房地產市場健康發(fā)展的措施，包括開發(fā)商及銀行利益分離，避免聯合控市；開發(fā)門檻較高，不可無限圈地；多方參與定價，確保市價合理；成立信托賬戶，強制聘請律師，全程監(jiān)督管理；控制境外投資，保護本地市場；強化信用機制，違約嚴厲處罰；境外人士不得購買二手房，新項目賣給境外人士不得超過總量的50%，避免投資推高房價。

澳信集團市場部負責人表示，相比其他發(fā)達經濟體，澳大利亞相對擁有更完善的經濟發(fā)展能力，作為國土面積排名全球第六的國家，僅有約2300萬人口，而且基本集中在東南沿海主要首府城市悉尼、墨爾本及布里斯班，隨著經濟的發(fā)展和人口的增加，澳大利亞房產市場供不應求的現狀將繼續(xù)加劇，從而促使房價和租金的穩(wěn)健增長，這也是近幾年吸引了大批中國投資客戶的最大原因之一。全球經濟環(huán)境的低迷，國內投資市場的不穩(wěn)定，通貨膨脹居高不下，使得越來越多的中國客戶迫切希望尋求一個投資平臺和載體，以實現財富穩(wěn)健升值。被評為“世界第一類高透明度”的澳大利亞房產市場，在2012年被全球投資客戶視為“資產避風港”，投資澳大利亞房產無疑是理想選擇之一。

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