逆市邏輯

早在上世紀90年代，世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE Global Investors）就已經(jīng)在中國投資了。中國并不是簡單的一個市場，世邦魏理仕環(huán)球投資從來也不會將中國當作一整塊市場來看待和投資。房地產(chǎn)具有很強的本地化屬性，在不同城市和區(qū)域市場，基本面的差別會很大。當然，今年房地產(chǎn)市場的幾個關鍵詞包括：購房者觀望、房價下跌、成交量萎縮和小型房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。但這樣的市場行情恰恰是投資的好時機。

事實上，今年前5個月多座城市的土地成交量較去年同期都有30%至40%的下滑。另外，為了減少土地流拍的可能性，一些地方政府會釋放出位置更好的土地，或者用低價來吸引開發(fā)商。值得一提的是，中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略強調(diào)了要建設更美好的城市，會將城市更多的整合在一起，而不是蔓延在周邊的農(nóng)地上。

媒體經(jīng)常拿美國房地產(chǎn)市場來和中國比較。但是中國與美國在人口結構、經(jīng)濟發(fā)展和管理制度方面都不盡相同，因此不具備可比性。美國自建國以來，其住宅市場相對公開，并且以市場為導向，而中國從1949年以來一直到上世紀90年代中期，都是國家或單位分配住宅，因此壓抑了幾代人購買私有化住宅的需求。這也許是兩個市場最本質(zhì)的區(qū)別。

此外，美國發(fā)生“次貸”危機主要是由于購房者沒有足夠的收入來償還房貸引起的，有些時候他們的貸款/房產(chǎn)總值的比重高達105%。次級貸款也被稱為“騙子貸款”，因為購房者可以偽造收入來申請房地產(chǎn)按揭貸款，而他們可能根本支付不起利息，更不要說歸還本金。發(fā)放貸款的機構鼓勵了這樣寬松的貸款審核標準，而監(jiān)管機構對此睜一只眼閉一只眼。這一點與中國非常嚴格的監(jiān)管形成了鮮明的對比—中國要求非常低的貸款/房產(chǎn)總值（較高的首付款），因此購房者不會在房地產(chǎn)價格下降時拋棄房產(chǎn)，而且要求非常嚴格的證明文件可以保證購房者有能力償還按揭貸款。

與其他的發(fā)展中國家相比，中國房地產(chǎn)市場有更多的政策干預，但是本屆政府正在盡量減少對市場的干預，使市場在資源配置中起主導作用。中國有著較高的家庭儲蓄和巨大的改善性需求。目前中國房地產(chǎn)市場所面臨的最大問題在于一些較低級別的開發(fā)商舉借了大量債務，并且一些區(qū)域和高端住宅市場供過于求，但是這次市場回落可能會“擠出”這些開發(fā)商，并且能夠減少未來的住宅市場供應。因此，世邦魏理仕環(huán)球投資的投資策略是反市場周期的投資策略。

中國的自有產(chǎn)權住宅市場只有15年左右的歷史，因此還處于嬰兒期。世邦魏理仕環(huán)球投資也非常贊成政府對于保障房的建設，但是市場上對中產(chǎn)階層住宅的市場一直都處于供不應求的狀態(tài)。因此，中國城市的中產(chǎn)階層將在未來10年繼續(xù)購置現(xiàn)代化的、舒適的住宅，他們正是世邦魏理仕環(huán)球投資的主要目標客群。世界上任何一個國家，任何一個歷史階段，都沒有過中國中產(chǎn)階層所釋放出來的巨大住宅需求。目前，中國的高層領導掀起的反腐行動仍在進行，但是大多數(shù)中產(chǎn)階層的財富是通過努力工作和創(chuàng)業(yè)而獲得的，而不是通過賄賂。因此，反腐并不會對這些人產(chǎn)生太大影響。

世邦魏理仕環(huán)球投資將會以較低的土地價格投資中國基本面最好的城市。因為一些城市房地產(chǎn)市場旺盛，而另外一些城市的市場已經(jīng)疲軟，世邦魏理仕環(huán)球投資將會選擇性地進入部分二線城市。一些靠近一線城市、并且有高鐵相連、生活設施便利的衛(wèi)星城也符合世邦魏理仕環(huán)球投資的投資策略。在這些衛(wèi)星城，已經(jīng)產(chǎn)生了大量的房產(chǎn)交易。相比一線城市，那里的土地價格較低，從中期來看，這些城市的房地產(chǎn)價格仍然具有增長潛力。

以上的判斷是基于，世邦魏理仕環(huán)球投資的數(shù)量化模型對各地宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場和土地市場的全面考量得出的結果。（采訪整理|本刊記者 李冬潔）