山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題研究

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在推動(dòng)生產(chǎn)力發(fā)展、促進(jìn)城市建設(shè)、完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力發(fā)面發(fā)揮著越來越重要的作用。例如：競(jìng)爭(zhēng)不充分、交易費(fèi)用高、投機(jī)性較大等。本文通過研究山西房地產(chǎn)發(fā)展的存在的問題，然后分析引起這些問題的原因，最后提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：山西?。环康禺a(chǎn)市場(chǎng)；問題；原因；對(duì)策

一、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展不足

1.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小。2013年，我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)為1.3億元，是全國(guó)平均水平（3.2億元）的41%，在全國(guó)排第26位，中部六省中排第5位，周邊五?。▍^(qū)）中排末位。

2.中小戶型住房供給不足。2013年，全省竣工商品住房中，90平方米以下中小戶型所占總面積比重為24.9%；銷售商品住房中，90平方米以下中小戶型所占比重為16.3%。

3.房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。開發(fā)以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、公共服務(wù)地產(chǎn)所占比重很低，旅游等新型地產(chǎn)基本是空白。

（二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

1.全省總?cè)丝谠黾樱彝ヒ?guī)?？s小。據(jù)第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，全省常住人口為3571.1萬人，十年共增加324萬人，增長(zhǎng)9.98%，年平均增長(zhǎng)率為0.96%，高于全國(guó)平均水平0.39個(gè)百分點(diǎn)。

2.城市土地資源緊張。據(jù)《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2012年，全省城市人均密度為2931人/平方公里，在全國(guó)排第11位，在中部六省中排第4位，在周邊5省區(qū)中排第3位，略低于上海市（3030人/平方公里），但高于北京市（1224人/平方公里）。

3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)?！笆濉逼陂g，我省將大力推進(jìn)市域城鎮(zhèn)化，根據(jù)城鎮(zhèn)化目標(biāo)，到2015年，全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%左右，年均增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到1940萬，年均增長(zhǎng)60萬人。因此，預(yù)計(jì)未來五年將有300萬人移居城市。

二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題的原因分析

1. 山西省房地產(chǎn)水平較低，限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展緩慢，底子薄，這就無形中形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，因此山西省的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2. 城市房屋拆遷行為規(guī)范、成本增加，舊城改造步伐減緩，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》均規(guī)定拆遷安置補(bǔ)償資金必須?？顚Ｓ?，全部用于拆遷補(bǔ)償安置，不得挪作他用，并要求縣級(jí)以上人民政府加強(qiáng)對(duì)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的監(jiān)管，這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為，由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)資金的一次性投入量，致使開發(fā)商不愿意涉及舊城改造，拆遷的項(xiàng)目，所以步伐減慢。

3. 國(guó)家政策的影響，控制投資過快增長(zhǎng)。國(guó)務(wù)院會(huì)議中指出：“要進(jìn)一步采取有力措施，控制投資過快增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)”，銀次，房地產(chǎn)業(yè)受此政策影響，投資額遞減。

三、促進(jìn)山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策和建議

國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的是打擊投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但對(duì)自住性需求持鼓勵(lì)態(tài)度。根據(jù)國(guó)家政策，借鑒省外做法，圍繞房地產(chǎn)拉動(dòng)投資、帶動(dòng)消費(fèi)和改善民生的屬性，提出以下措施和建議：

1.增加土地供應(yīng)。在確保保障性安居工程土地供應(yīng)的同時(shí)，增加中小套型普通商品住房用地供應(yīng)。建議各城市根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和人口增長(zhǎng)等情況，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)目標(biāo)，制定投放計(jì)劃，明確投放規(guī)模和時(shí)序。

2.加大金融支持力度。適當(dāng)放寬對(duì)購(gòu)買保障性住房和首套中小套型普通商品住房首付比例和貸款利率，明確優(yōu)先支持中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目的具體辦法。

3.加大城市建設(shè)力度。加快以舊城改造和新區(qū)建設(shè)為主的城市建設(shè)，拓展城市框架，為房地產(chǎn)發(fā)展提供空間，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資規(guī)模。建議“一圈一核三群”中心城市預(yù)留城市綜合體等集中開發(fā)空間，制定優(yōu)惠政策，吸引大集團(tuán)、大房企參與開發(fā)建設(shè)，提高城市承載力。

4.拉動(dòng)住房消費(fèi)。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障性住房和中小套型普通商品住房供應(yīng)，促進(jìn)住房消費(fèi)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行住宅全裝修銷售，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，加大住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放力度。引導(dǎo)當(dāng)?shù)攸h政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體組織團(tuán)購(gòu)普通商品住宅。

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作者簡(jiǎn)介：邸國(guó)平（1989-），男，山西晉中人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生在讀，土地資源管理專業(yè)，研究方向：土地利用與規(guī)劃。