保障性住房建設對住房市場的影響

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A

摘要：居住是人類最基本的生活需要之一，不但是國民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定的關鍵所在，也是社會發(fā)展水平的綜合表現(xiàn)，歷來都受到世界各國的重視。住房市場是關系到國計民生的重要領域，住房市場能否調(diào)控得當，房價能否保持穩(wěn)定，也事關整個社會的和諧與穩(wěn)定。通過對保障性住房建設中的現(xiàn)狀及問題的分析，與保障性住房大量供應后對住房市場帶來的可能的沖擊，探索住房市場未來的發(fā)展趨向并以期對我國未來的保障性住房的建設提供參考意見。

關鍵詞：居住；保障新住房；市場

近20年來，我國的保障性住房建設經(jīng)歷了曲折上升的發(fā)展。1995年，在“安居工程”計劃的指導下，保障性住房雛形開始形成。當時安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售。這一階段主要模式為“集資合作建房”和“安居工程”兩種方式。1998年，以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系全面建立。2003年，國務院把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品房取代了經(jīng)濟適用房成為了住房市場的供應主體，保障房建設投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。由于近年來全國各地房價上漲過快，住房困難成為突出問題。2010年國務院出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設。2012年，中央決定繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下基本建成500萬套，新開工700萬套以上。同時，山西省也陸續(xù)出臺了多個關于住房保障工作的規(guī)范性文件，初步形成了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房、各類棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等六大類、全方位的住房保障體系。粗略估算，自2009年開始，截止到”十二五”末，山西預計將有140萬套保障房逐漸建設完成并向市場供應。

因此，保障房將在未來一段時間內(nèi)集中大量供應，住房市場將會逐漸形成商品房與保障房占領市場的兩種局面。通過建設保障性住房以保持住房市場的長期穩(wěn)定、健康發(fā)展，建立既符合我國國情，又能遵循經(jīng)濟規(guī)律的市場機制，已迫在眉睫。本文將通過對保障性住房大量建設的緣由及建設現(xiàn)狀入手，分析保障性住房大量建設后對住房市場帶來的影響，以期能為我國的保障性住房建設提出建議和意見。

1.保障性住房建設對住房供應體系的影響

有利于推進住房保障體系建設。李剛（2011）認為由于我國的住房需求強烈，加之中低收入群體眾多，而同時商品房價格居高不下，這部分人群沒有能力購買個人商品房，因此在現(xiàn)有情況下，降低商品房的供應，提高保障性住房的建設，將有利于推進住房保障體系建設。在政府的主導下，能夠為普通民眾提供質優(yōu)價廉的住房，形成保障性住房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的境況[1]。同時，實施保障性住房方案，每年進行持續(xù)大量的供應，可以逐步完善我國的保障性住房的體系。

2.對商品房價格的影響

保障性住房大量入市，會平抑房地產(chǎn)價格。雖然保障性住房與商品房在客戶群方面存在一定的差別，但是保障性住房其對商品房價格的影響是不可避免的。經(jīng)濟適用房可以一定程度上分流商品房市場，對緩解需求造成的房價上漲有一定的作用，因此加大經(jīng)濟適用房的供給對平抑房價大有裨益。由于保障性住房保障的基本是中低收入群體，商品房主要面對的是中高收入人群，這和保障性住房的人群不一致。因此，由于短期內(nèi)保障性住房的覆蓋人群還較為狹窄，對商品房市場的沖擊有限。從整個保障性住房和商品房市場的發(fā)展歷史看，隨著保障性住房建設的增加，覆蓋人群的增加，其供給將會對商品房市場形成沖擊，對房價形成下行的壓力。從保障房供給對普通商品房的擠出效應角度進行分析，看得出由于保障房與商品房的購買人群是交叉的，保障性住房建設規(guī)模越大，房價上漲的比例就越小，就越有利于房價穩(wěn)定。如果政府建設保障性住房，沒有考慮保障性住房市場與商品住房市場之間的界線，制定的政策就達不到預期的效果。所以目前導致房價高的原因之一就是這些本該由政府保障的需求進入到了商品住房市場，形成錯位。保障性住房建設對房地產(chǎn)市場的影響，主要表現(xiàn)在它完善了市場供應結構，建立了市場梯級消費模式，增強了市場的自我調(diào)節(jié)能力和抵御風險能力，有利于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。短期來看，商品房價格的上升促使政府增加經(jīng)濟適用房的投資額，以期望抑制日益升高的房價；從長期來看，由于住房投資性的存在，仍然會增加人們的需求，所以供需的不平衡仍會導致商品房價格的持續(xù)上漲。

3.對住房建設土地供應量的影響

保障性的住房的土地供應量大幅提升，使得商品房用地收到壓縮。隨著土地供應政策的變化，將會使商品房向保障性住房看齊，將會深度影響房地產(chǎn)市場的格局，真正使保障性住房成為住房市場的主流。黃本笑、于樂（2011）認為保障性住房的土地使用確實是在逐年增加，但住房建設總的土地供應量也是在逐年大幅增長的。所以，保障性住房的建設不會影響到商品房建設用地的供應[2]。

4.對購房者的影響

通過對保障性住房與商品房針對的群體的不同，將住房需求分為消費需求與投資需求，保障性住房的建設將會增加消費性需求，降低投資性需求，改善居民的住房福利，穩(wěn)定供需平衡，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結構，以促進中國經(jīng)濟的長遠發(fā)展。

高房價造成買房難、住房難的問題仍然是我國目前面臨的重要問題，中央政府適時提出的保障性住房建設計劃正是基于這一現(xiàn)實問題。造成高房價的原因是多方面的，但保障性住房作為目前住房市場上主要的三架馬車之一，必將會對住房市場帶來深刻影響。隨著保障性住房建設的力度的逐漸增大以及小產(chǎn)權房逐漸減少，保障性住房建設面積的增加，保障范圍的擴大，必然會分流商品房的需求者，以平抑過高的房價。

參考文獻：

[1]李剛. 保障性住房對房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].中國城市經(jīng)濟.2011（8）：72.

[2]黃本笑.于樂.面對保障性住房建設新浪潮，房地產(chǎn)企業(yè)何去何從[J]. 現(xiàn)代建設. 2011（6）： 22.

作者簡介：王正國（1988- ），男，山西稷山縣人，山西財經(jīng)大學研究生在讀，土地資源管理學專業(yè)，研究方向：土地利用與規(guī)劃。