置業(yè)在“京郊”

東京都市圈從雛形開始就是圍繞軌道交通在做文章，東京的京郊居住通勤模式的背后，是強大的軌道交通網(wǎng)在支撐。

京城居不易

城市擴張帶來的居住成本（投資成本和交通時間成本）的變化，不同的國家有不同的體驗。值得中國借鑒參考的恐怕要數(shù)近鄰日本，特別是號稱全球人口最多的首都——日本大東京都市圈。

按東京都（傳統(tǒng)市區(qū)）官方公布的數(shù)字，2013年東京都人口總量為1329萬，約占日本全國人口的10%，市區(qū)面積2188平方公里，約占日本國土總面積的0.6%，市區(qū)人口密度約6074人/平方公里，為日本全國人口最稠密的區(qū)域。

京城居不易，具體就表現(xiàn)在房租和房價的高企。

以收入水平在平均值之上的日本最大的航空公司日航的空姐為例，2010年日航空姐的年收入在700萬日元左右（約合110萬元人民幣）。

據(jù)稱日航空姐租住公寓房每月支出15萬日元（約合2.5萬元人民幣），公寓停車場停車費每月支出3萬日元（約合5，000元人民幣），居住成本合計18萬日元，占其月收入30%。

這還是空姐中收入高的日航正社員（相當于正式合同工）的收支，如果是日航契約工（相當于中國的臨時工）空姐，月收入僅有20萬日元（約合3萬元人民幣），去掉15萬房租，居住成本占收入的75%，據(jù)說契約工的希望就是熬成正社員。

研究者稱，日本正在經(jīng)歷所謂“獨身綜合癥”的痛苦，據(jù)估計日本有大約1300萬未婚男女與父母一起居住，其中大部分是不出門的宅男宅女，有300萬人年齡已經(jīng)超過35歲。日本官方機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)認為，有40%的青年女性選擇不生兒育女，有90%的女性認為選擇單身比可以預見的婚姻生活更明智。在分析這一令人困惑的時代潮流時，“日本居高不下的房價”被認為是主要因素之一。

京郊候鳥群

早在上世紀80年代末，東京的管理者和規(guī)劃者就注意到大東京都市圈的人口已經(jīng)逼近或者達到3000萬人，成為超過一直號稱世界上最大城市紐約的超級大都市。

有日本學者認為：日本的城市問題本質(zhì)上就是東京的問題。雖然由于人口老齡化和少子化影響，東京城市人口膨脹的步伐也在逐步放緩，30余年來人口從3000萬增加到3600余萬，但還是位居著全球最大的超級都市方陣。

東京都官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，居住在東京都的人口約1318萬，多出來的約2300萬人口顯然是居住在傳統(tǒng)的“京郊”。東京人口占日本人口的三分之一，京郊人口占大東京人口的三分之二。

東京的規(guī)劃擴張?zhí)攸c是分散化都心結(jié)構(gòu)，把從江戶時代總部形成的板橋、千住、新宿、品川四個在方圓10千米范圍的傳統(tǒng)都心，沿一條環(huán)形鐵路線向外擴大到30～40千米，再形成新的都心。這些新都心不光解決居住需求，還將解決產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通樞紐等功能，在新都心居住的很大一部分居民，可以在“家園內(nèi)”就業(yè)，從而成為東京都以外區(qū)域的“本地鳥”。

由于東京都傳統(tǒng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和商業(yè)優(yōu)勢，還是有相當數(shù)量的居住在京郊的市民需要到東京上班，晚上回京郊居住，成為居住地名副其實的“候鳥”。

2005年日本《國情普查》數(shù)據(jù)顯示：到2005年為止，東京都白天人口約為1497.8萬人，夜間人口約為1241萬人，白天人口比夜間人口多256.2萬人，東京都白天人口是夜間人口的1.2倍。從區(qū)域分布上看，傳統(tǒng)的商業(yè)、行政中心白天人口為1128萬余人。

東京都各產(chǎn)業(yè)的人口聚集效應(yīng)焦點在三個核心區(qū)域，中央?yún)^(qū)、港區(qū)、千代田區(qū)，白天與夜間的人口比值高達7.4倍。

在東京都內(nèi)從事第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)牧漁業(yè)）的約占4%，而在第二產(chǎn)業(yè)（制造業(yè)、加工業(yè)等）干活的占23.7%，第一第二產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者約占東京都就業(yè)人口的27.7%。而第三產(chǎn)業(yè)成為東京都最大的就業(yè)領(lǐng)域，就業(yè)人口約占總量的66.5%，還有5.8%屬于其他分類就業(yè)者。東京都的功能轉(zhuǎn)型已經(jīng)完成，在中心市區(qū)內(nèi)居住和住在京郊到市區(qū)內(nèi)上班的業(yè)者大部分從事第三產(chǎn)業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示：約占東京都內(nèi)68.6%的就業(yè)人口選擇在本地居住，約8.3%的候鳥來自千葉市、10.3%的候鳥從埼玉市飛來、11.3%的候鳥從神奈川市往返，居住在其它區(qū)域的候鳥約占1.5%。

大東京圈京郊居民需要在東京都內(nèi)就業(yè)、就學的被稱為“通勤者”人數(shù)大約有252.9萬人，與上述東京都晝夜人口差值大致相當（考慮到有些人口是夜間進入東京都內(nèi)居住或娛樂消費）。

緊鄰東京都東南北部邊界的千葉、神奈川、埼玉三地貢獻的通勤者最多，這符合選擇近郊居住，交通費用和時間成本最小化原則。比如神奈川縣府橫濱市，距離東京都圈僅30公里，如果乘快速地鐵僅需20分鐘。

根據(jù)交通與導航服務(wù)提供商INRIX公司發(fā)布的2013年全球交通擁堵程度排行榜：

1.布魯塞爾；2.安特衛(wèi)普（比利時）；3.洛杉磯（美國）；4.米蘭（意大利）；5.倫敦（英國）；6.巴黎（法國）；7.火奴魯魯（美國）；8.鹿特丹（荷蘭）；9.曼徹斯特（英國）；10.舊金山（美國）。

中國網(wǎng)友吐槽認為沒有列入中國“首堵”北京顯得“不科學”，而作為全球人口密度數(shù)一數(shù)二的有250萬人住在京郊需要每日往返市區(qū)的東京沒有入列，的確也有不同凡響的地方。

訣竅在于東京都市圈從雛形開始就是圍繞軌道交通在做文章，東京的京郊居住通勤模式的背后，是強大的軌道交通網(wǎng)在支撐。

按東京交通整備局的規(guī)劃，有一個所謂“60原則”，只要居住在離東京市中心直線距離不超過60千米的地方，把交通費時控制在60分鐘之內(nèi)，這就解釋了緣何與東京都邊緣交界的千葉、神奈川、埼玉三地居住的候鳥型東京人占比最大。

當然，東京軌道交通的擁擠程度并不遜于北京，高峰期超員200%，被上班族稱為“魔鬼高峰期”。

東京郊地價

2014年日本房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場形成鮮明對比，在中國房地產(chǎn)市場一疊聲的“跳水”、“崩盤”的危言聳聽中，日本房地產(chǎn)市場傳出的似乎是一派喜慶，類似“良好勢頭”、“供不應(yīng)求”、“迎接奧運”這樣的美好辭藻在日本媒體上不吝使用。

據(jù)統(tǒng)計，從2013年春季開始，東京的房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)趨熱并且到達旺盛的程度，熱度甚至超出東京房地產(chǎn)公司的預期，以至于新盤和存量盤的供應(yīng)量趕不上購買需求的增長，出現(xiàn)了所謂“供不應(yīng)求”的局面。水漲船高，一年間東京的房價上漲了10%。對于東京房產(chǎn)商而言已經(jīng)彌足珍貴，對東京的購房者又有一種寒意襲來的感覺。

據(jù)2014年4月的數(shù)據(jù)，大東京圈的房屋銷售量同比下降了接近40%，這個降幅據(jù)稱為5年來的最大值。在一年間上漲的10%房價中，有8%的漲幅據(jù)稱是2014年1～4月份貢獻的。研究機構(gòu)認為，經(jīng)歷了日本房價過山車行情的消費者開始觀望了，甚至認為“房價上漲的水平已經(jīng)到了消費者難以承受的地步”。

分析機構(gòu)對東京房價的擔憂是有歷史傳承的，而且這種沉重的感覺一直陪伴日本經(jīng)濟30余年。

公認日本資產(chǎn)泡沫最為光彩奪目的時期是1989年前后，反映在房地產(chǎn)市場上，東京地價創(chuàng)下全球歷史上最昂貴的水平，1989年東京市中心銀座一帶的地價高達1.2億日元/坪（3.3平方米），按現(xiàn)時匯率相當于606萬元人民幣/平方米，遠遠超乎正常人能夠想象的范圍。

這種地價水平的直接后果就是泡沫爆炸性的破碎。大體上，經(jīng)歷了資產(chǎn)泡沫破滅的打擊后，東京的房價普遍平均下跌70%，高位進場的人成為“負翁”者比比皆是。

就在1989年前后東京地產(chǎn)泡沫達到最高點的同時，日本相關(guān)的學者和規(guī)劃當局已經(jīng)關(guān)注到東京中心區(qū)房價對居民的擠出效應(yīng)，彼時東京圈的人口已經(jīng)在3000萬左右，在日本第三次全國綜合開發(fā)規(guī)劃（重心是東京的綜合開發(fā)）中，大量工廠和中小企業(yè)被遷出傳統(tǒng)中心區(qū)，也隨之產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)人口的居住轉(zhuǎn)移問題，著力于京郊區(qū)域的人口疏散作用按日本國土廳的設(shè)想，東京到2025年人口基本穩(wěn)定在3400萬，首都的產(chǎn)業(yè)和生活功能向京郊分散，在此設(shè)想基礎(chǔ)上著手21世紀大東京圈的拓展規(guī)劃。

當時提出的四大衛(wèi)星城群落：東京都內(nèi)的多摩（多摩、八王子、立川）和京郊的埼玉縣（大宮、浦和、川口）、神奈川縣（橫濱、川崎）、千葉等，今天已經(jīng)變?yōu)榭吹靡姷默F(xiàn)實。

總體上東京的樓市價格水平還是停留在相對于上世紀資產(chǎn)泡沫山頂?shù)湎聛淼纳罟任恢谩Ｓ袑W者認為，即便在2004～2008年之間和最近出現(xiàn)過兩次樓市“小陽春”行情，東京的房地產(chǎn)價格仍然僅相當于1991年水平的不到一半，在非熱點區(qū)域，價格尚不足當時的30%，個別區(qū)域甚至僅有當時的10%。

正因為這種長期的樓市低迷，所以才有去年到今年房價微漲10%，就有喜憂參半的聲音出現(xiàn)在媒體上議論紛紛，才有因為房地產(chǎn)商一直謹小慎微少有開發(fā)新盤動作，導致手上的房子出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。

常言道：土地和房屋是面粉與面包的關(guān)系，根據(jù)土地價格的變化可以觀察東京房價變化的大概情況：

從2000年到2011年，東京都和京郊區(qū)域的地價10余年中一直保持下降的趨勢，在2008年有一個反彈，最近的2013～2014年之間也有一個反彈，但總體上大致維持在2000年前泡沫破滅后的水平是確立的，大體上住在東京都和京郊的人士購買住房的土地成本基本還停留在上世紀90年代后期的水平。

京郊價幾何

日本房產(chǎn)信息公司Recruit Sumai Company發(fā)布了一個“2014年（東京人）想要居住的街區(qū)（車站）排名”，調(diào)查了東京都、神奈川、埼玉、千葉、茨城五地3000余居民，其中神奈川、埼玉、千葉是在東京都上班的人居住最密集的京郊地區(qū)。

在10個最受居住者歡迎的區(qū)域，8個在東京都，2個地處南部京郊的神奈川，北面的埼玉和東面的千葉未有區(qū)塊入選。

根據(jù)這個調(diào)查排名作為參考，再選取部分屬于京郊的區(qū)域，以二手房中介掛牌價為樣板，可以比較一下各區(qū)域之間的房價差異。

從中介的掛牌資料中看到，在東京圈買房或租房的價格考量中，離地鐵站遠近是一個重要參考因素。一般認為，如果待售或待租物業(yè)離地鐵站的距離超過12分鐘的步行時間，房價（租價）就會隨之降低，如果超過17分鐘，房價（租價）又會再低一個層次。

日本的不動產(chǎn)分為兩種：一種是土地產(chǎn)權(quán)與建筑產(chǎn)權(quán)合一的，第二種是二者分離，建筑者租用別人的土地50年，有土地產(chǎn)權(quán)的住宅要比沒有土地產(chǎn)權(quán)的住宅貴不少，以下數(shù)據(jù)并沒有反映出日本房價土地的產(chǎn)權(quán)狀況。

一、東京都池袋

池袋是近期東京都居住的熱點，居民關(guān)注度從去年的13位上升到今年的第3位，據(jù)說因為圍繞池袋站有不少大的商業(yè)賣場進駐。

（1）一居室公寓，使用面積16平方米：

距西武池袋線池袋站步行5分鐘路程，1988年落成三層鋼筋水泥結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)、玄關(guān)。

售價：790萬日元（約合131萬元人民幣，8.2萬元人民幣/平方米）

租價：71.9萬日元/年，6萬日元/月（約合1萬元人民幣/月）

（2）二居室公寓，使用面積46平方米：

距東武東上地鐵線北池袋站步行6分鐘路程1988年落成小高層鋼筋水泥結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)、玄關(guān)、過廳。

售價：2000萬日元（約合333萬元人民幣，8.3萬元人民幣/平方米）

租價：156萬日元/年，13萬日元/月（約合2.5萬元人民幣/月）

二、神奈川縣川崎市中原區(qū)（武藏小杉）

東京南部的神奈川縣的武藏小杉和橫濱被東京市民視為居住熱點。武藏小杉在川崎市中原區(qū)，因有5條軌道交通匯集于此的武藏小杉車站得名。

（1）一居室公寓，使用面積16平方米：

距東急東南線新丸子站步行7分鐘路程，1989年落成鋼筋水泥高層結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)、玄關(guān)、陽臺。

售價：750萬日元（約125萬元人民幣，7.8萬元人民幣/平方米）

租價：708000日元/年，59000日元/年（約合：9800元人民幣/月）

（2）二居室公寓整棟出售，土地使用面積135平方米：

距JR南武線路線平間站步行6分鐘路程，1984年落成鋼筋水泥兩層結(jié)構(gòu)，共四戶，每戶廚衛(wèi)、玄關(guān)、餐廳。

售價：5500萬日元（約合40萬日元/平方米，6.6萬元人民幣/平方米）。

租價：402萬日元，33.5萬日元/月/棟（約合5.59萬元人民幣/月/棟）

三、琦玉市大宮區(qū)

琦玉縣大宮市大宮區(qū)依托大宮火車站形成了一個集商業(yè)、娛樂、教育、文化等公共事業(yè)、產(chǎn)業(yè)為一體的中心區(qū)域，特點是有11條軌道交通線在此交匯。

（1）一居室公寓，使用面積24平方米：

距JR京濱東北線，根岸線大宮站步行6分鐘路程，2006年落成鋼筋水泥7層結(jié)構(gòu)，豪華精裝修、帶浴缸廚衛(wèi)、有線電視、木地板、陽臺、玄關(guān)。

售價：1，150萬日元（約合47萬日元/平方米，7.9萬元人民幣/平方米）

租價：87.5萬日元/年（約合7.29萬日元/月，1.2萬元人民幣/月）

（2）二居室公寓整棟出售，土地使用面積187平方米：

距JR京濱東北線，根岸線大宮總站7步行分鐘路程，1992年落成輕型鋼筋水泥2層4戶結(jié)構(gòu)。3臺車地下停車場，廚衛(wèi)、餐廳、玄關(guān)、陽臺。

售價：3600萬日元/棟（約合19.25萬日元/平方米，3.2萬元人民幣/平方米）

租價：350萬日元/年/棟（約合29萬日元/月/棟，4.86萬元人民幣/月/棟）

可以看出，選擇東京都新居住熱點池袋購房與選擇在京郊居住熱點川崎市武藏小杉或者埼玉市大宮區(qū)購房，在距軌道線車站近的好地段，16～24平方米一居室公寓的單價價差為3000-4000千元人民幣，價格水平差別不大，甚至有京郊公寓價格高于市區(qū)的情況。京郊的住宅可能條件更好，年代更近，比如是豪華公寓、電梯高層等。

在京郊的兩居室售賣掛牌中，大都是整棟出售，可能與房屋的產(chǎn)權(quán)不能分割有關(guān)。

兩居室的價格差別比較大，市內(nèi)池袋2000萬日元買一套兩居室，在川崎市武藏小杉差不多可以買到兩套（5500萬日元1棟X4套），在琦玉縣大宮區(qū)差不多可以買到3套（3600萬日元1棟X4套）。

還有一個重要的支出是房屋的物業(yè)費和維護費，公寓的檔次越高，這筆費用越貴，一般在1～3萬日元/月，如果獨棟購買的報價則不包含這筆費用。

一般，中介給出的報價中會標明一個參考的租金回報率，在7%～10%之間。換言之，買來投資的業(yè)主可以在10～15年之間收回成本。

再參考一下日本人的收入，按照《日本統(tǒng)計年鑒2013》發(fā)布的數(shù)據(jù)，日本家庭2011年戶均年收入612.17萬日元（3人家庭，1.66人就業(yè)），約等于102萬元人民幣。如果按本文開頭的那位日航空姐的收入和支出狀況，三口人靠這個收入水平的生活應(yīng)該很一般。

如果在京郊居住熱點武藏小杉附近買一幢2層公寓樓，30年樓齡二手房，有4個二居室單位，售價5500萬日元，以2011年日本家庭平均收入中間值612.17萬日元計，房價和收入比值約為8.98倍，如果自住其中一個二居室單位，其余3個單位供出租獲取收益，則房價收入比將逐年降低。如果此棟樓房土地使用權(quán)是租來的，照租期50年計算，只剩下20年的使用期了。