看懂京郊樓市

如果想客觀了解北京樓市究竟發(fā)生了怎樣的變化，就必須先得承認(rèn)這樣一個(gè)大前提——就宏觀經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展的現(xiàn)階段而言，北京作為“首都”，它根本不存在需求不足的問(wèn)題。

“鉅惠20萬(wàn)”、“秒殺直降”……在如今高房?jī)r(jià)時(shí)代的重壓下，最能打動(dòng)人心的莫過(guò)于房子降價(jià)。2014年上半年北京樓市遠(yuǎn)不如往年沸騰，尤其是作為北京樓市主戰(zhàn)場(chǎng)的京郊樓市在經(jīng)歷了2013年的狂歡后更顯落寞。

一直以來(lái)，很多人堅(jiān)信，北京房?jī)r(jià)永不下降，但是，2014年開(kāi)年以來(lái)，唱漲派卻意外“失聲”。京郊樓市怎么了？樓盤(pán)打折促銷(xiāo)是房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的征兆還是市場(chǎng)短期表象的誤讀？后市又會(huì)怎樣？帶著這些疑問(wèn)，記者通過(guò)對(duì)已掌握的情況進(jìn)行梳理，力圖還原京郊樓市的真相。

房?jī)r(jià)：真降？

從今年4月份開(kāi)始，京郊一些樓盤(pán)開(kāi)始了降價(jià)促銷(xiāo)之路，各種名目的促銷(xiāo)令人目不暇接，很多人興沖沖地跑了過(guò)去，但結(jié)果往往卻是敗興而歸。購(gòu)房者王建新便是其中的一位。

亦莊房?jī)r(jià)跌破萬(wàn)元大關(guān)了！7月24日，王建新聽(tīng)到消息，北京亦莊馬駒橋區(qū)域內(nèi)的合生·世界村新推公寓，單價(jià)9800元/平方米?！斑@個(gè)項(xiàng)目前三四個(gè)月的時(shí)候報(bào)價(jià)還是23000元/平方米，9800元的單價(jià)真的是一夜回到了解放前?！?/p>

心動(dòng)就要行動(dòng)，當(dāng)天下午，王建新滿(mǎn)懷希望地跑到了售樓現(xiàn)場(chǎng)，但售樓處銷(xiāo)售經(jīng)理的一席話(huà)直接給他潑了一臉冷水。原來(lái)?yè)?jù)這位銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，他們推出的只是個(gè)“期權(quán)換房”的優(yōu)惠活動(dòng)，并不是降價(jià)，“他們的這個(gè)活動(dòng)主要是說(shuō)購(gòu)房者提供上市公司或者優(yōu)質(zhì)企業(yè)的期權(quán)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，達(dá)到開(kāi)發(fā)商要求，把期權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商后才能享受到9800元的單價(jià)?！蓖踅ㄐ孪蛴浾弑г沟?，“不僅需要用期權(quán)的作價(jià)抵扣房?jī)r(jià)，還有名額和條件限制，一般人根本就不可能達(dá)到條件?！?/p>

降價(jià)，是真降，還是忽悠？對(duì)此，中原地產(chǎn)分析師張大偉非?？隙ǖ馗嬖V記者，“當(dāng)然真降了！現(xiàn)在就沒(méi)有不降價(jià)的項(xiàng)目。”不過(guò)，張大偉隨即補(bǔ)充道，“降是降了，不過(guò)降價(jià)幅度并不是很大。”

據(jù)張大偉分析，房?jī)r(jià)波動(dòng)一般分為三步走：第一步，價(jià)格停漲，去化速度放緩；第二步，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)，降幅一般在5%-10%；第三步才是購(gòu)房者期待的真正“割肉”。

“北京樓市現(xiàn)在正處于第二步?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。北京市住建委北京住建委數(shù)據(jù)顯示，7月北京純商品住宅成交均價(jià)為24979元/平方米，環(huán)比下降6.8%，比去年同期下降1.3%。

面對(duì)市場(chǎng)遇冷，為了加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，很多入市樓盤(pán)紛紛加大折扣降價(jià)力度，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，房山和通州兩個(gè)區(qū)域成為了京郊樓市降價(jià)的主力區(qū)，7月，通州區(qū)域整體成交均價(jià)為23348元/平方米，與去年年末相比每平方米下降近2000元；房山新入市項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)也是一路下滑，從2月份的平均26000元/平方米將至19000元/平方米。

不過(guò)，對(duì)此，克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，對(duì)北京而言，目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行只是相對(duì)于過(guò)去一年暴漲之后的理性回歸，“近期多數(shù)樓盤(pán)只是開(kāi)盤(pán)價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期而已。”

供求：逆轉(zhuǎn)？

北京房?jī)r(jià)停漲回調(diào)，在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是一系列因素的連鎖反應(yīng)。從成交端來(lái)講，自住房大量入市吸引了大批剛需購(gòu)房者，從而導(dǎo)致新建商品住宅開(kāi)盤(pán)蓄客大幅下滑，在信貸收緊的壓力下，需求驟減、成交量同比呈現(xiàn)出大幅走低的態(tài)勢(shì)。就供應(yīng)端而言，媒體對(duì)成交同比下滑以及其他城市的降價(jià)現(xiàn)象的解讀加劇了開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂(yōu)，伴隨著蓄客不足現(xiàn)象的持續(xù)，開(kāi)發(fā)商于是選擇了平價(jià)或舍價(jià)快跑的策略，對(duì)于只漲不跌的北京樓市，個(gè)案很容易被放大，上市公司在投資者的壓力下也會(huì)變得更加悲觀。

其實(shí)，歸根究底，導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的直接原因是供銷(xiāo)逆轉(zhuǎn)引發(fā)的開(kāi)發(fā)商恐慌。

據(jù)克爾瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心數(shù)據(jù)顯示，一季度北京商品住宅供應(yīng)面積約165萬(wàn)平方米，而實(shí)際成交面積僅143萬(wàn)平方米，而2013年一季度供應(yīng)僅116萬(wàn)平方米，實(shí)際成交卻高達(dá)309萬(wàn)平方米，這也是自2009年以來(lái)，一季度首次出現(xiàn)供過(guò)于求的開(kāi)局。

同時(shí)，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京去年前5個(gè)月的供銷(xiāo)比為1：2.4。而今年前5個(gè)月供銷(xiāo)比僅為1：0.7。

一方面是供應(yīng)量不斷增加，一方面是成交量下降，使得北京樓市庫(kù)存大量增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月23日，北京樓市商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到85674套，可售住宅量與年初相比增加了近3萬(wàn)套，創(chuàng)下近19個(gè)月以來(lái)新高。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士多次強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，供銷(xiāo)關(guān)系不等于供求關(guān)系，如果想客觀了解北京樓市究竟發(fā)生了怎樣的變化，就必須先得承認(rèn)這樣一個(gè)大前提——就宏觀經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展的現(xiàn)階段而言，北京作為“首都”，它根本不存在需求不足的問(wèn)題。

潛力股：懷柔

開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)，京郊各區(qū)域成交均價(jià)普遍停漲回調(diào)，不過(guò)，記者通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，目前懷柔商品住宅均價(jià)為14300元/平方米，在今年上半年不僅沒(méi)有下調(diào)，反而與2014年1月份相比上漲了近10%，位列北京各區(qū)域漲幅之首。

為什么是懷柔？

懷柔是北京市的遠(yuǎn)郊，位于北京東北部，常住人口38.2萬(wàn)人。受限于與北京城區(qū)的距離，過(guò)去懷柔樓市一直表現(xiàn)得不溫不火，并沒(méi)有成為買(mǎi)房人和投資客關(guān)注的重點(diǎn)。但2014年APEC會(huì)議確定在北京懷柔雁棲湖舉辦后，這一消息隨即成為懷柔區(qū)域樓市的興奮劑，進(jìn)而對(duì)區(qū)域樓市產(chǎn)生帶動(dòng)作用。

為了配合雁棲湖生態(tài)發(fā)展示范區(qū)的建設(shè)，以及接待國(guó)際大型會(huì)議的需要，懷柔的交通狀況也大為改觀。京密高速使懷柔城區(qū)與北京市區(qū)及首都機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，從北京市區(qū)到達(dá)懷柔新城走高速40余公里，20分鐘可以通達(dá)機(jī)場(chǎng)、半個(gè)小時(shí)可通達(dá)北四環(huán)。途經(jīng)懷柔新城范圍內(nèi)的規(guī)劃市郊鐵路S6號(hào)線建成之后將成為懷柔新城發(fā)展的一大動(dòng)脈，通過(guò)與軌道交通M15號(hào)線換乘，可以實(shí)現(xiàn)與中心城的連接。

醫(yī)療設(shè)施方面，懷柔區(qū)已有20多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中包括懷柔區(qū)第一醫(yī)院等二級(jí)甲等醫(yī)院。并且懷柔區(qū)內(nèi)首個(gè)三甲醫(yī)院已于去年在城區(qū)東側(cè)落成并投入使用，全面提高懷柔居民的醫(yī)療條件。

在教育方面，101中學(xué)在雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)建立九年一貫制寄宿分校，將于2014年9月招生。名校的進(jìn)入、交通的改善、三甲醫(yī)院的引進(jìn)，多項(xiàng)利好對(duì)懷柔區(qū)域樓市的需求和關(guān)注度不斷提升。

目前，懷柔樓市保持穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，但區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)偏少，隨著雁棲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和雁棲湖生態(tài)發(fā)展示范區(qū)的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)新進(jìn)入的企業(yè)和工作人員數(shù)量逐年上升，對(duì)于高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的需求也在不斷增加，客觀上為懷柔樓市提供了一定的上漲支撐力。業(yè)內(nèi)人士及房產(chǎn)投資客對(duì)于懷柔區(qū)域尤其是雁棲湖生態(tài)示范區(qū)的發(fā)展前景都十分看好，認(rèn)為在不久的將來(lái)該區(qū)域必將成為一個(gè)新興熱點(diǎn)。

后市關(guān)鍵詞：限購(gòu)松綁與信貸

北京一直被認(rèn)為是中國(guó)最好的市場(chǎng)，但是步入2014年，伴隨自住房入市、信貸政策從緊的影響，北京樓市進(jìn)入深度調(diào)整期。下半年北京樓市如何走，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為應(yīng)該密切關(guān)注限購(gòu)政策和信貸政策的調(diào)整。

最近一個(gè)多月的時(shí)間里，多個(gè)城市限購(gòu)的放松或取消風(fēng)生水起，北京會(huì)不會(huì)緊隨其后，雖然政府相關(guān)官員已公開(kāi)表態(tài)不會(huì)輕易放松，但這并不影響業(yè)界對(duì)這個(gè)問(wèn)題熱烈討論。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，如果只有一個(gè)城市要限購(gòu)，那就是北京?！氨本┏鞘械匚惶厥?，需要抑制投資投機(jī)?！倍鴱埓髠t認(rèn)為，北京限購(gòu)?fù)顺鍪沁t早的事情，時(shí)機(jī)很可能在今年年底?！皹O大可能是中高端住宅列為首批放開(kāi)限購(gòu)房源。”

而對(duì)于很多人擔(dān)心放松限購(gòu)后房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的問(wèn)題，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌則表示，“這可能只是一種說(shuō)法，有炒作嫌疑，實(shí)際大范圍反彈沒(méi)有可能?！睋?jù)他分析，從市場(chǎng)規(guī)律看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)周期要注意，一個(gè)是大周期，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了需求爆發(fā)增長(zhǎng)的階段；從小周期看，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)向上走，是一個(gè)大年，今年是個(gè)“小年”。兩個(gè)周期疊加，市場(chǎng)下行。

至于信貸問(wèn)題，從貨幣政策看，目前限貸政策沒(méi)有變化整個(gè)信貸政策還是穩(wěn)中偏緊。具體到北京地區(qū)，據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，目前北京市銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放房貸普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率及以上，放款時(shí)間不能保證，多在3個(gè)月左右。7月份，北京僅有4家銀行提供房貸優(yōu)惠利率，但看似美好的優(yōu)惠利率卻與普通貸款申請(qǐng)者無(wú)緣。

“政府出臺(tái)一系列調(diào)控手段對(duì)房貸市場(chǎng)進(jìn)行微刺激，但現(xiàn)在看來(lái)效果有限，房貸利率上揚(yáng)的趨勢(shì)很難出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)?！比?60CEO葉大清表示。

下半年若無(wú)來(lái)自政策和信貸層面對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)力刺激，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著進(jìn)入市場(chǎng)待售房源量的持續(xù)增加，房企在全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以及融資成本上升對(duì)資金鏈深度承壓的雙重壓力下，在下半年北京樓市仍會(huì)對(duì)剛需盤(pán)采取以?xún)r(jià)換量的高周轉(zhuǎn)銷(xiāo)售模式。預(yù)計(jì)在三季度末，讓利范圍或有所擴(kuò)大。尤其與自住房一樣，定位剛需的低端項(xiàng)目，價(jià)格或出現(xiàn)較為明顯的下調(diào)。