京東南：京津冀房產(chǎn)投資洼地

雖然香河、燕郊等京郊舊有的房產(chǎn)投資洼地因為交通、配套設(shè)施等問題備受人們詬病，但以北京通州、天津?qū)氎妗⒑颖崩确粸橹行娜堑谋本〇|南地帶的“小京津冀”區(qū)域依然是未來北京遠郊區(qū)的房產(chǎn)投資熱地。

過去，在人們眼里，京津冀一體化最大的障礙之一其實就是地方保護主義色彩嚴重的交通問題。比如，天安門向南50公里就是斷頭路。由于便捷交通相互銜接的滯后，北京南部、西部等周邊的河北城市群在房地產(chǎn)投資上一直低迷徘徊。然而，這一問題在以北京通州、天津?qū)氎?、河北廊坊為中心三角的北京東南地帶的“小京津冀”區(qū)域早已不是問題。

北京東北區(qū)域，自古是連接?xùn)|北關(guān)外、天津、冀東大平原唐山、避暑度假城市秦皇島等城市的必經(jīng)之地，高速公路相當(dāng)便捷，京哈、津薊、京津、濱保等多條高速公路交匯于此。同時，由于潮白河、薊運河等河道密集，自然也成為了休閑地產(chǎn)投資的青睞之地。

高端產(chǎn)業(yè)聚集京東南

相比整個華北平原的大京津冀區(qū)域，京東南的小京津冀更富有京津冀一體化發(fā)展的緊迫感。由于建國后，河北省、天津市和北京市這一區(qū)域行政區(qū)劃的屢屢改變，形成了特有的三省市相互犬牙交錯的現(xiàn)狀，作為廊坊市飛地的香河燕郊區(qū)域，就是被北京通州、天津?qū)氎娴鹊馗糸_。

由于天津的工業(yè)基礎(chǔ)較好，使得寶坻、武清等地之前已經(jīng)較早承接了北京、天津原有投資外溢。交通便捷、工業(yè)等配套設(shè)施齊全，成為這一區(qū)域的固有優(yōu)勢。

在中央京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃整體方案出臺背景下，未來這一區(qū)域?qū)⑹紫仁芤妗?/p>

北京市委書記郭金龍日前在北京通州調(diào)研時指出，通州應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)位和地緣優(yōu)勢，找準在京津冀協(xié)同發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，自覺把工作放在京津冀協(xié)同發(fā)展中的大局中，進一步與天津武清、寶坻、河北廊坊深化合作。通州是京津冀發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點，“上述區(qū)域比鄰而居，完全能夠相互融合發(fā)展?！?/p>

今年6月17日，北京、天津、河北三地衛(wèi)生部門就“共同建立區(qū)域突發(fā)事件衛(wèi)生應(yīng)急協(xié)作機制”簽署協(xié)議，一旦遇到突發(fā)事件，在藥械、設(shè)備、技術(shù)等方面，三方將相互支援，資源共享。

6月10日、14日、17日，交通運輸部部長楊傳堂前往天津、河北、北京三地就京津冀交通一體化開展調(diào)研。

楊傳堂稱，將抓緊推進國家高速公路“斷頭路”和普通國道“瓶頸路段”項目。加快推進京津冀交通一體化，著力構(gòu)建現(xiàn)代化交通運輸網(wǎng)絡(luò)，為京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)支撐。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年年初至今，北京、天津、河北三地之間企業(yè)、學(xué)校、科研機構(gòu)、商貿(mào)市場等簽訂多個戰(zhàn)略合作協(xié)議。在承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，天津、河北之間的錯位發(fā)展初露端倪。天津主要以引進教育、醫(yī)療、高科技等技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主；河北則把重點放在需要較多土地資源、能解決大量就業(yè)的勞動密集型項目。

為加強與北京的戰(zhàn)略對接，今年2月份，天津市啟動京津冀城鎮(zhèn)群區(qū)域規(guī)劃研究，從空間發(fā)展、分區(qū)管制、城鎮(zhèn)體系、區(qū)域生態(tài)、交通基礎(chǔ)設(shè)施等方面，為構(gòu)建京津“雙城記”提供空間保障。緊鄰北京的武清、寶坻兩區(qū)將重點發(fā)展電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，天津?qū)氎?011年承接節(jié)能環(huán)保、新能源新材料、高端裝備制造、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目60多個，2012年超過80個，2013年高達167個，投資規(guī)模更是逐年翻番。

2013年3月，歐洲最大體育用品制造商阿迪達斯在全球唯一直投資產(chǎn)項目——阿迪達斯物流（天津）有限公司落戶寶坻，重點建設(shè)倉儲分撥和配送中心。此外，該公司還將在寶坻設(shè)立地區(qū)結(jié)算總部，建設(shè)中國電商運營中心及展示體驗中心。

2014年3月28日，京津中關(guān)村科技新城概念性規(guī)劃設(shè)計方案通過專家評審。根據(jù)規(guī)劃，科技新城凸顯智能化、信息化、集群化和服務(wù)化等要素，推動產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)城融合、城際融合，集聚京津兩地高端資源，吸納各種創(chuàng)新要素，將打造集眾多功能于一體的“千億級”產(chǎn)業(yè)高地和帶動區(qū)域跨越升級的核心引擎。

區(qū)域幾大新城值得關(guān)注

通州新城是該區(qū)域距離北京城區(qū)最近的一座新城，也是北京最先啟動開發(fā)的新城。通州新城位于通州老城區(qū)的東南，承接津冀。2020年通州新城規(guī)劃人口規(guī)模將達90萬人。按照我國大中小城市分類標(biāo)準，相當(dāng)于一個大城市體量。而未來通州新城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，重點打造運河北京文化商務(wù)中心區(qū)。

記者了解到，通州新城將打造北京國際旅游度假區(qū)核心區(qū)，北京市規(guī)劃委已經(jīng)核發(fā)了該項目供地規(guī)劃條件。北京國際旅游度假區(qū)核心區(qū)位于通州新城南部，總用地面積約1.2平方公里。該項目將通過引進國際知名旅游品牌項目，打造成為匯集科技娛樂、餐飲購物、休閑度假等內(nèi)容的區(qū)域。

依托獨有的區(qū)位優(yōu)勢，天津?qū)氎?、武清、河北廊坊等地也陸續(xù)推出錯位發(fā)展、服務(wù)京津的理念，打造以金融服務(wù)、商貿(mào)物流、休閑旅游、會議會展、文化教育為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，建立綠色、生態(tài)宜居城市的目標(biāo)。

其中，天津市寶坻區(qū)京津生態(tài)新城也是一個難以繞開的熱點區(qū)域之一。

據(jù)了解，京津生態(tài)新城是國務(wù)院批復(fù)天津建設(shè)的11座新城之一，京津新城規(guī)劃建有生態(tài)居住區(qū)、教育物流區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、涉外旅游活動區(qū)、跨國公司區(qū)域總部、對外交流與合作島等，未來居住人口將達到數(shù)百萬。區(qū)域150公里半徑內(nèi)，除京津兩大直轄市外，還有保定、唐山、秦皇島、張家口等多個中等城市環(huán)繞，是北京東擴和京津冀一體化的核心所在，區(qū)位優(yōu)勢十分優(yōu)越。

攤開地圖，京津生態(tài)新城的區(qū)位優(yōu)勢尤為明顯，地處北方最為發(fā)達的三座城市——北京、天津、唐山之間。然而，由于毗鄰大城市，境內(nèi)有天津市飲用水水源地爾王莊水庫，以及潮白河、青龍灣兩大水系。

數(shù)年前，京津生態(tài)新城已經(jīng)提出建設(shè)服務(wù)京津、發(fā)展低碳工業(yè)、建設(shè)生態(tài)宜居城，錦繡香江、京津新城、大學(xué)城、九園低碳工業(yè)園、中關(guān)村科技城等等眾多項目來此開發(fā)投資。

目前，地處京、津、唐三市中心地帶的京津生態(tài)新城以其區(qū)位優(yōu)勢以及資源稟賦，被譽為京津“后花園”，吸引著香江地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)、天房發(fā)展等地產(chǎn)大腕扎根于此。記者在該片區(qū)看到，五星級凱悅酒店、溫泉度假村、國際27洞高爾夫球場、京津大學(xué)城等高端配套遍布周邊。

目前，京沈和津薊兩條國家級高速公路毗鄰，隨著京津冀一體化的推進，寶坻將迎來“快軌時代”，由天津大港至薊縣的薊港輕軌規(guī)劃在年內(nèi)動工，并在京津生態(tài)新城內(nèi)設(shè)“九園”及“京津新城”站。京唐高鐵由北京站至唐山，并在京津生態(tài)新城內(nèi)設(shè)站，開通后抵達北京僅需19分鐘。津薊輕軌與京唐高鐵將在本區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)對接。

據(jù)悉，薊港快鐵規(guī)劃、市域軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃，并完成報批程序；即將建成的京津塘高速二線、薊塘高速公路以及正在規(guī)劃中的京滬、津薊高速聯(lián)絡(luò)線都已經(jīng)在京津生態(tài)新城板塊預(yù)留出口。

2014年，京津冀一體化協(xié)調(diào)發(fā)展上升至國家重點戰(zhàn)略，京津生態(tài)新城自然成為投資熱地。天津市委書記孫春蘭在視察京津生態(tài)新城時強調(diào)，要重點用好首都資源，把區(qū)域內(nèi)打造成京津同城發(fā)展的橋頭堡和京津冀一體化先行區(qū)。

京津城際快軌武清站離天津武清區(qū)老城區(qū)約8公里，與老城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里相比，武清區(qū)政府在高鐵站的西北部地區(qū)建成了64平方公里的新城，且會繼續(xù)擴大。

據(jù)了解，目前武清新城形成了武清開發(fā)區(qū)、武清商務(wù)區(qū)、京濱工業(yè)園、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、京津高校科技創(chuàng)新園、京津科技谷產(chǎn)業(yè)園、汽車零部件產(chǎn)業(yè)園等“兩區(qū)五園”的格局。其中，武清開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃面積高達93平方公里，已建成15平方公里；京濱工業(yè)園總體規(guī)劃9.65平方公里，控制規(guī)劃達到20平方公里。

雖然有專家警示：類似武清新城這種城市建設(shè)投資有其明顯的弊端：新城建設(shè)房地產(chǎn)先行，離不開房地產(chǎn)。但單一靠房地產(chǎn)，沒有可持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，新城面臨空城化。

有觀察人士指出，武清新城現(xiàn)狀是各大園區(qū)引進的企業(yè)實際入駐園區(qū)經(jīng)營的并不多，還未形成可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)支撐，也就不能持續(xù)吸引外來人口導(dǎo)入?！半m然表面上，房地產(chǎn)開發(fā)商的促銷和藍印政策優(yōu)惠使得房產(chǎn)投資依然供大于求，但也有一定的投資風(fēng)險?！币灿谐窒喾匆庖姷膶＜艺J為，在京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展的大背景下，武清的區(qū)位優(yōu)勢不言而喻，未來新城的房產(chǎn)投資依然是洼地。

休閑養(yǎng)老地產(chǎn)是區(qū)域熱門

北京通州，天津?qū)氎?、武清，河北廊坊，由于地處京津之間，自古漕運發(fā)達，商賈云集，物阜民豐。一直以來這一區(qū)域也以良好的生態(tài)環(huán)境聞名，原生性自然資源充沛，各種植被保護良好，境內(nèi)河網(wǎng)水系密集。

北京京杭大運河的申遺成功，以及該區(qū)域潮白河等水系的充沛，加之北京、天津、唐山等城市間交通便捷。也使得這一區(qū)域成為發(fā)展休閑養(yǎng)老地產(chǎn)的首選之地。

隨著整個京杭大運河在該區(qū)域城市的生態(tài)、文化方面的建設(shè)，大運河、潮白河水系等沿線樓盤的價值會有很大的提升，樓盤景觀與運河景觀之間也有了更好的交融。通州新城的一家主打休閑牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管告訴記者，“未來，我們會根據(jù)運河的景觀特點，將住宅陽臺設(shè)計成270度，讓購房者眼見為實地感受大運河景觀?！?/p>

以京津生態(tài)新城區(qū)域為例，該區(qū)域內(nèi)就有潮白新河、青龍灣河等6條一級河道與鮑丘河、百里河等8條二級河道。天津市飲用水水源地爾王莊水庫也位于附近。獨有的生態(tài)自然環(huán)境，高端配套產(chǎn)業(yè)的升級，對未來這一區(qū)域休閑養(yǎng)老板塊的看好，僅僅京津生態(tài)新城區(qū)域就可謂炙手可熱，相繼引進香江地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)、陽光100、天房發(fā)展、景瑞地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)名企躊躇滿志，集結(jié)于此。已建成錦繡香江、京津新城等住宅社區(qū)也吸引越來越多來自京津地區(qū)的人群選擇到京津生態(tài)新城置業(yè)。

錦繡香江項目有關(guān)負責(zé)人在接受記者采訪時表示：“之所以選擇京津生態(tài)新城片區(qū)，最主要的原因是這里的自然生態(tài)環(huán)境以及背靠京津兩大直轄市的區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)之初，錦繡香江即定位于生態(tài)教育大盤，打造‘老有所樂、中有所享、幼有所教’的多層次居住社區(qū)?！?/p>

上述負責(zé)人表示：“錦繡香江已經(jīng)引進紅黃藍幼兒園、香江老年人大學(xué)、香江農(nóng)場，社區(qū)的溫泉SPA也將在近年投入使用，項目與寶坻多個重點中學(xué)達成合作，老年人帶孩子居住在這里，既可以頤養(yǎng)天年，又可以讓孩子接受良好的教育，處于中間階層的子女，平日在北京打拼，周末和假期的時候可以很方便地與父母及子女團聚，共享天倫之樂。現(xiàn)在一到周末就有很多業(yè)主回家，生活氣息越來越濃?！?/p>

錦繡香江位于京津生態(tài)新城內(nèi)潮白河與青龍灣兩河交匯的生態(tài)休閑板塊。區(qū)域內(nèi)水源遼闊，流經(jīng)區(qū)域的潮白河水面寬1000多米，青龍灣水面寬300米，數(shù)萬畝濱水景觀帶環(huán)繞，地下礦泉、溫泉儲量超過百億立方米，形成了含豐富水資源的生態(tài)景觀區(qū)。在“打造中國休閑地產(chǎn)第一品牌”的高端地產(chǎn)開發(fā)理念下，充分利用周邊豐富的水自然資源打造世界級休閑人居水城。

據(jù)記者了解，錦繡香江由香江地產(chǎn)打造。作為南派地產(chǎn)的代表，香江地產(chǎn)一直以來以園林設(shè)計見長，已成功開發(fā)了包括廣州錦繡香江、廣州翡翠綠洲、武漢錦繡香江、成都錦繡香江等明星樓盤，并形成了一套獨特的休閑地產(chǎn)開發(fā)模式。

天津錦繡香江于2007年首度開盤，項目規(guī)劃占地3000余畝，總建筑面積約400萬平方米，未來社區(qū)居住人口將達到7萬人以上，堪稱一座名副其實的城中之城。

此前，全國工商聯(lián)住宅商會會長聶梅生在參觀了錦繡香江之后稱：“錦繡香江的創(chuàng)造價值和開發(fā)價值提升了整個華北地區(qū)的休閑人居水平?！?/p>

“由于周邊環(huán)境好，小區(qū)綠化面積大，很多老人在此休養(yǎng)，平時釣釣魚、散散步，小區(qū)內(nèi)有業(yè)主農(nóng)場，種些瓜果蔬菜之類的，既環(huán)保也能鍛煉身體，現(xiàn)在很多子女接他們回去都不走。”據(jù)錦繡香江銷售人員介紹，類似的情形不在少數(shù)。

銷售人員介紹，“追求環(huán)境、休閑的群體是我們的主要客戶，很多業(yè)主看中的都是我們的環(huán)境，平時在北京、天津等周邊城市工作，節(jié)假日回來度假。每逢周六、周日，青龍灣、潮白河岸邊垂釣的人非常多，由于靠近潮白河和青龍灣，甚至還有不少小區(qū)業(yè)主專門過來玩游艇、皮劃艇?！?/p>

“潮白河與青龍灣等水系匯集于此，投資近200億元的潮白河游艇會也將落戶于潮白河灣畔?！卞\繡香江有關(guān)負責(zé)人向記者介紹。