大興待興

大興區(qū)開發(fā)商的拿地?zé)崆樵谙陆?，地產(chǎn)拍賣競(jìng)拍的企業(yè)明顯減少。這些是在預(yù)示大興區(qū)房產(chǎn)的投資價(jià)值正在遠(yuǎn)去嗎？

大興的投資價(jià)值人們認(rèn)為一直被低估，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，隨著南城建設(shè)步伐的加快，大興更成為了南城焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。如果有人問，北京哪里的房子還可以買，很多人幾乎想也不想就會(huì)說，大興區(qū)。

近日，大興區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)局局長(zhǎng)葉斌說，首都第二機(jī)場(chǎng)將在2018年正式投入運(yùn)營(yíng)，一次性實(shí)現(xiàn)載人量4500萬。好消息似乎更加證實(shí)了人們對(duì)大興區(qū)房產(chǎn)的評(píng)估。北京大興區(qū)，投資潛力真的如此優(yōu)異？還是說，人們只是被自己看到的現(xiàn)象迷惑了雙眼。

由熱變冷？

2009年，是大興區(qū)最熱鬧的一年。

那年，來自政策消息面的反饋是，結(jié)合北京市“兩軸、兩帶、多中心”的發(fā)展新格局和全市區(qū)縣功能定位，大興處于“連接一軸，橫跨兩帶，關(guān)聯(lián)多中心”的重要戰(zhàn)略要沖，在全市11座新城中大興區(qū)就占有兩座，即大興新城和亦莊新城。

這個(gè)消息被嗅覺敏銳的房地產(chǎn)開發(fā)商捕捉了個(gè)正著。自2009年5月以后，先后就有10余宗大興地塊以高溢價(jià)成交，其中，尤以新城北區(qū)為成交最為活躍。而拿下這些地塊的開發(fā)商中，不乏首開、保利、金地、綠地、旭輝、興創(chuàng)等實(shí)力開發(fā)商，還包括此前在這一區(qū)域拿地的華潤(rùn)置地。

這些開發(fā)商似乎都極為看好大興的未來。當(dāng)時(shí)，很多的地產(chǎn)商都出來講話，憧憬著大興的未來，以及自己的集團(tuán)在這里將要建成的藍(lán)海。

保利茉莉公館項(xiàng)目經(jīng)理宋晶晶曾說：“開發(fā)商集體開發(fā)大興區(qū)域，這跟一般區(qū)域的點(diǎn)狀發(fā)展不太一樣，開發(fā)商同時(shí)在一個(gè)比較短的時(shí)間內(nèi)集中打造一個(gè)區(qū)域，我覺得將會(huì)給這個(gè)區(qū)域無論是城市面貌也好，包括居住品質(zhì)也好，將帶來一個(gè)集中的爆發(fā)式的提升。”

她甚至認(rèn)為，大興區(qū)域發(fā)展會(huì)超過望京，“它的這種潛力大家也是有目共睹的，這也是這么多的品牌開發(fā)商看重這一片區(qū)域的原因?！?/p>

東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人呂志濤則始終強(qiáng)調(diào)，政府的投資，對(duì)地產(chǎn)商來說也是一次前所未有的機(jī)遇。他將亞奧圈的發(fā)展和大興做了對(duì)比，最后得出了大興前途無量的結(jié)論。

如今，在政策的利好下，大興區(qū)建設(shè)已經(jīng)4年，我們以為會(huì)一直持續(xù)的2009年的房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮并沒有延續(xù)下來。前不久，萬科在大興區(qū)的房產(chǎn)降價(jià)的消息就讓人很震驚。

3月16日在大興開盤的“住總·萬科橙”項(xiàng)目開盤首日毛坯房銷售均價(jià)2.1萬元/平方米，而在半年之前，這一項(xiàng)目放出的精裝修售價(jià)預(yù)期可能達(dá)到2.6萬元。有人照此推算，即便刨除每平方米2000元的裝修成本，萬科實(shí)際上降價(jià)3000元/平方米。

而最近，又爆出亦莊新開盤的房子將以萬元左右的價(jià)格銷售，引來噓聲一片。而且，還有消息稱，大興區(qū)開發(fā)商的拿地?zé)崆橐苍谙陆?，地產(chǎn)拍賣競(jìng)拍的企業(yè)明顯減少。這些是在預(yù)示大興區(qū)房產(chǎn)的投資價(jià)值正在遠(yuǎn)去嗎？

理性回歸迎接新一輪增長(zhǎng)

鄧?yán)趧傇谛聶C(jī)場(chǎng)附近入手了一套住房，對(duì)一個(gè)上班族來說，那里似乎有些遠(yuǎn)，但是鄧?yán)诟嬖V記者，只有這里的房?jī)r(jià)他才能接受，天宮院這個(gè)他原來都不屑一顧的地方，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)都已經(jīng)在2萬以上徘徊，而北邊同樣環(huán)位的價(jià)格更高，所以，只能想著價(jià)值洼地，遠(yuǎn)離市區(qū)，在新機(jī)場(chǎng)附近購(gòu)房。

其實(shí)，像鄧?yán)谶@樣的人并不少。

近期，大興區(qū)開盤的項(xiàng)目也不在少數(shù)，中國(guó)水電云立方、金融街融匯、保利首開熙悅春天等，據(jù)銷售部的人告訴記者，想要看盤的人很多，所以，需求并沒有減少。已經(jīng)售罄的龍湖時(shí)代天街曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)，很多購(gòu)房者都后悔沒有買到房子，似乎也在說明，大興區(qū)的房產(chǎn)需求正旺。

那么，大興區(qū)房產(chǎn)降價(jià)又從何說起。

關(guān)于萬科的降價(jià)，萬科已經(jīng)出來澄清，毛胚房和精裝的利潤(rùn)其實(shí)是均等的，所以并不存在降價(jià)一說。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，萬科橙明顯降低價(jià)格預(yù)期，一方面是監(jiān)管部門對(duì)于取證項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)管仍未放松，開發(fā)商為了領(lǐng)證有所妥協(xié)；另一方面也是和周圍項(xiàng)目的主流價(jià)格接軌，否則定價(jià)過高，銷售壓力會(huì)增大，難以快速消化。

其實(shí)，細(xì)觀北京樓市，我們不難發(fā)現(xiàn)，北京樓市目前正在處于分化的狀態(tài)，中高端項(xiàng)目依然前景可期，而剛需項(xiàng)目已經(jīng)受到了自住型住房的威脅，所以，一些開發(fā)商當(dāng)前加緊跑量是正常的。萬科也存在這樣的問題，所以，這并不意味著大興區(qū)的房產(chǎn)將進(jìn)入低谷。

我們看看今年的北京土地市場(chǎng)，4月10日，北京土地市場(chǎng)4宗多功能用地入市，2宗位于大興區(qū)西紅門，另外兩宗位于通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)。其中，大興西紅門0302-010-1、0302-009地塊最終由華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司以10.8億元價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率僅1成，這也是華遠(yuǎn)年內(nèi)首次在京拿地。

而2月份豪擲近50億在北京豐臺(tái)奪地的泰禾再次出手，拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)0101-016a地塊和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)0101-017、021a、021c地塊，兩宗地塊總價(jià)高達(dá)51.7億元。

據(jù)悉，大興黃村鎮(zhèn)0101-016a地塊競(jìng)拍前共收到了7家房企的報(bào)名，分別是東亞新華、永同昌旭輝聯(lián)合體、K2、保利首開聯(lián)合體、萬年基業(yè)、泰禾和華遠(yuǎn)。

富力地產(chǎn)以6.98億元摘得的位于大興區(qū)龐各莊地塊，建筑面積23萬平方米，樓面價(jià)僅約為3035元/平方米。

“大興已然成為北京樓市最受矚目的熱點(diǎn)之一，而富力此時(shí)果斷拿地，對(duì)其深耕大興市場(chǎng)，調(diào)整北京市場(chǎng)布局，有著重要的戰(zhàn)略意義。”富力地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

從2009年就開始走俏的大興區(qū)，在近幾年的發(fā)展中，從樓市翻倍上漲，到2013年的理性回落，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整已經(jīng)差不多結(jié)束。向來出手謹(jǐn)慎的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，此番也來競(jìng)購(gòu)，似乎也表明了一個(gè)現(xiàn)象，就是大興區(qū)的地價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)合理的估值。

而且，對(duì)消費(fèi)者來說，也不再是盲目的追捧。消費(fèi)者對(duì)樓盤、對(duì)周邊環(huán)境、對(duì)交通等設(shè)施都開始有要求，也就是說，開發(fā)商在面臨理性的消費(fèi)者時(shí)，也需要相應(yīng)的做出調(diào)整。

該進(jìn)還是該退

北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目，分析人士認(rèn)為，除了學(xué)區(qū)房之外，進(jìn)入到現(xiàn)在這個(gè)階段，基本上都是以剛需為主，大興區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外，高端項(xiàng)目并不多見。即使有，競(jìng)爭(zhēng)力也似乎明顯弱于自住需求的房產(chǎn)。

這和大興的地理位置以及歷史有關(guān)。一直以來，南邊的交通問題都讓投資者對(duì)那里的房產(chǎn)不感興趣，同樣的房屋，在城北就比城南售價(jià)高出一兩千元。如今，大興的功能規(guī)劃隨著建設(shè)的加快，繁榮景象已經(jīng)可見一斑。

不僅如此，大興的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)似乎也開始發(fā)揮效應(yīng)。

目前大興產(chǎn)業(yè)鏈有生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈，像協(xié)和、同仁堂，大型醫(yī)藥制藥企業(yè)現(xiàn)在都進(jìn)駐到大興區(qū)域；還有新能源汽車產(chǎn)業(yè)，北汽有一個(gè)新能源汽車的投資。另外還有許多物流產(chǎn)業(yè)，多個(gè)大型物流集散地集中于此，而且未來首都第二機(jī)場(chǎng)建成以后對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)會(huì)有進(jìn)一步加強(qiáng)。

這些似乎都在向開發(fā)商和投資者拋出了橄欖枝。而經(jīng)過了前幾輪好消息的刺激，新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃成為當(dāng)下最熱的話題。

業(yè)內(nèi)人士稱，新機(jī)場(chǎng)建設(shè)雖然已經(jīng)開始，但是，規(guī)劃最終需要通過國(guó)家發(fā)改委的審批，才能最終落地，其中存在一定的不確定性。如果開發(fā)商想要借此造勢(shì)，估計(jì)消費(fèi)者難以買單。

對(duì)于本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的大興區(qū)，此番的利好確實(shí)讓大興區(qū)活躍了一把，但是，建設(shè)終究是長(zhǎng)遠(yuǎn)的事，要想形成像亞奧新村、望京甚至是大興亦莊這樣成熟的社區(qū)，還是需要時(shí)間的。

并且，近期隨著北京新國(guó)五條細(xì)則落地，給接下來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，增加了不確定因素。新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃固然利好南城樓市，不過市場(chǎng)依然更大程度受到整體宏觀環(huán)境的影響，這一點(diǎn)，無論對(duì)于開發(fā)商還是買房者來說，都是需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)所在。

大興房?jī)r(jià)三級(jí)跳

2011年，大興地鐵線開通，房?jī)r(jià)步入2萬元時(shí)代；

2012年，北京限購(gòu)政策使大興房?jī)r(jià)平穩(wěn)和理性，均價(jià)區(qū)間1.8萬-2萬；

2013年，大興房?jī)r(jià)漲一倍，進(jìn)入3萬元時(shí)代；

2014年，首都第二機(jī)場(chǎng)概念人們認(rèn)為大興房?jī)r(jià)將破四奔五，進(jìn)入5萬元時(shí)代。

大興線地鐵沿線熱門樓盤：

西紅門站：

鴻坤理想城、瑞海家園、興海家園、九龍家園、世嘉博客；

高米店北站：

新利西斯萊公館、順馳領(lǐng)海、彩虹新城、保利茉莉公館；

高米店南站：

金地仰山、首邑溪谷、原生墅、郁花園三里；

棗園站：

棗園小區(qū)、棗園東里、紅木林、首邑上城；

清源路站：

那爾水晶城、清澄名苑；

黃村西大街站：

黃村西里、陽(yáng)光波爾多、綠茵花園、車站中里、車站北里；

義和莊：

翰林庭院、義和莊北里、漪景園；

天宮院站：

孔雀大衛(wèi)城、富力丹麥小鎮(zhèn)、天堂河農(nóng)場(chǎng)。