淺析“國五條”對(duì)中國房地產(chǎn)的影響

摘要：我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的政策市場(chǎng)，調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求和價(jià)量都會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。近年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格一直在持續(xù)上升，尤其在2007年之后，房地產(chǎn)價(jià)格更是開始快速增長。從2008年起，政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了大量調(diào)控，“國五條”的出臺(tái)成為市場(chǎng)熱議的對(duì)象。 “國五條”的出臺(tái)對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，但由于其存在的缺陷與不足，并沒有完全發(fā)揮其最初的期待效果。

關(guān)鍵詞：“國五條”；房地產(chǎn)；房產(chǎn)稅；政策調(diào)控

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其影響

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀

近年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格一直在持續(xù)上升，尤其在2007年之后，房地產(chǎn)價(jià)格更是開始快速增長。在房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲的大勢(shì)下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)供求的非均衡性

房地產(chǎn)供求的非均衡性可以分為供求總量上的非均衡性與供求結(jié)構(gòu)上的非均衡性。供求總量上的非均衡性表現(xiàn)為潛在的總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給。另外，我國還存在著住宅有效需求不足和大量商品房空置的現(xiàn)象。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在高檔房、商品房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給與需求結(jié)構(gòu)不合理，數(shù)量不匹配。自我國住房制度改革以來，過分強(qiáng)調(diào)住房的市場(chǎng)化分配，致使房價(jià)持續(xù)高速上漲，地方政府與開發(fā)商更熱衷于開發(fā)商品房，而在經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的提供上卻積極性不高，使得本應(yīng)為主體的保障性住房邊緣化。

2.房地產(chǎn)“泡沫”開始收縮，市場(chǎng)價(jià)格面臨下降壓力

從2007年開始，在緊縮的政策調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫”開始收縮，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格依然很高，但面臨著嚴(yán)峻的下降壓力并出現(xiàn)了不同程度的下降。與此同時(shí)，招商、萬科和記黃埔地產(chǎn)等房地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售，一些炒房人更是為回籠資金盡快脫手，大幅度降低房價(jià)進(jìn)行拋售。

3.成交量萎縮，空置率上升

由于房地產(chǎn)價(jià)格面臨著巨大的下降壓力，購房者都持著悲觀的觀望態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量大大萎縮，相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)的空置率大大上升。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的影響

1.房價(jià)持續(xù)飆升

房價(jià)的飆升使得房地產(chǎn)逐漸失去本性，從消費(fèi)需求演變?yōu)橥顿Y需求進(jìn)而轉(zhuǎn)化為投機(jī)需求。大部分的商品房將不再是人們的居所，而成為資產(chǎn)增值保值的工具和投機(jī)炒作的籌碼，甚至成為社會(huì)財(cái)富的收割機(jī)，使我國兩極分化更加嚴(yán)重，社會(huì)財(cái)富集中在極少數(shù)的富人手里。

2.對(duì)經(jīng)濟(jì)安全與金融安全構(gòu)成長期威脅

房價(jià)的過快上漲，一方面使得利用信貸工具購買房地產(chǎn)的人增加，進(jìn)行消費(fèi)或投資甚至是投機(jī)，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)安全構(gòu)成威脅；另一方面，高比例的釋放房地產(chǎn)貸款，增加了銀行經(jīng)營的不確定性，對(duì)經(jīng)營安全構(gòu)成威脅。

3.造成經(jīng)濟(jì)的“高碳”增長

近年來，我國房地產(chǎn)投資占全部投資的1/4，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá)60個(gè)。房地產(chǎn)直接影響了我國GDP的增長。但是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)均為主要依靠資源消耗、能源消耗及對(duì)環(huán)境占用來謀求增長的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)無論是在建設(shè)前還是在建設(shè)后都會(huì)造成高碳排放。

二、“國五條”的提出及其對(duì)我國房地產(chǎn)的影響

（一）“國五條”的提出

1.政府的政策調(diào)控

從2008年起，政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了大量調(diào)控。于2013年2月20日出臺(tái)的“國五條”是第五次的房地產(chǎn)政策大調(diào)整。

“國五條”的出臺(tái)成為市場(chǎng)熱議的對(duì)象，一方面是因?yàn)檎叩某雠_(tái)過快，超過市場(chǎng)的預(yù)期，政府如此迅速地出臺(tái)“國五條”旨在抑制當(dāng)前過熱的房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面是因?yàn)檎叩牧Χ冗^于強(qiáng)硬，同樣超過了市場(chǎng)的原本預(yù)期，被稱為了“新國八條”的加強(qiáng)版。

2.“國五條”對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控

（1）抑制需求

“國五條”系統(tǒng)地提出了抑制需求的細(xì)則：首先是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房的限購措施；其次是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；最后是保證充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。從需求角度而言，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分成三個(gè)部分：剛性需求、改善性需求、投資及投機(jī)性需求?！皣鍡l”的出臺(tái)對(duì)以上三種不同的需求都造成了不同程度的影響，具體表現(xiàn)為：一是限購政策的繼續(xù)執(zhí)行，不僅很大程度上抑制了改善性需求與投資投機(jī)需求，也在一定程度上影響了剛性需求；二是差別化的住房信貸政策大大提高了首付比例與貸款利率，使得按揭貸款大幅減少，較大程度影響了改善性需求與投資性需求；三是對(duì)二手房交易額征收20%的個(gè)人所得稅，對(duì)三種需求都造成了重大的負(fù)面影響，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是賣方市場(chǎng)，使得這種稅負(fù)轉(zhuǎn)移到了買方，會(huì)對(duì)剛性需求造成更大的影響。

（2）增加供給

“國五條”一方面加強(qiáng)了對(duì)普通商品房及其所需土地的供應(yīng)，另一方面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程（建成470萬套、新開工630萬套）。住房的供給受兩個(gè)方面的影響：土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)投資。只有在土地供給的基礎(chǔ)上開發(fā)房地產(chǎn)投資，才能形成住房的供給。

首先，增加土地的供給對(duì)解決市場(chǎng)狀況的作用相對(duì)有限。一方面，現(xiàn)在新增的住房土地大多位于城市郊區(qū)，而房地產(chǎn)又具有區(qū)位性和異質(zhì)性，城市郊區(qū)的住房并不會(huì)較大地改善城市中心的住房壓力；另一方面，土地的供給受制于城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備等綜合因素，使其土地供給增加的彈性不大。其次，保障性建設(shè)發(fā)揮效用在中長期，在短期市場(chǎng)上其無法發(fā)揮增加住房供給的效用。

（3）結(jié)構(gòu)調(diào)整

“國五條”的調(diào)整采取了差異化信貸、稅收等政策，促進(jìn)了剛性需求并抑制了投資投機(jī)性需求，以達(dá)到結(jié)構(gòu)調(diào)整、有保有壓的目的。

總體而言，“國五條”具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性，也將會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成重大的調(diào)節(jié)作用，但是僅主要通過抑制需求來達(dá)成目的，而增加供給調(diào)整房價(jià)將在短期內(nèi)無法發(fā)揮效力。

3.“國五條”的基本立意

“國五條”的基本立意為：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)，支持自住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其具體表現(xiàn)在以下方面。

（1）完善與健全房地產(chǎn)稅收體系

房產(chǎn)稅的主要作用是保障地方的財(cái)政收入，而不是調(diào)控房價(jià)。一個(gè)健全的房地產(chǎn)稅收體制不僅應(yīng)該包括生產(chǎn)與交易環(huán)節(jié)的稅收，還應(yīng)包含財(cái)產(chǎn)環(huán)節(jié)的持有稅，從長遠(yuǎn)來看這兩種稅制并存才是合理的體系。

（2）引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費(fèi)觀念

我國一直面臨著人多地少的現(xiàn)實(shí)問題，居民合理的住房消費(fèi)觀念顯得尤為重要。在保障居民基本住房需求的前提下，征收房產(chǎn)稅、增加了房屋的持有成本，可以使居民理性地選擇合適的居住面積，從而節(jié)約土地。

（3）合理調(diào)節(jié)收入分配

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提高，人民的收入分配差距也越來越大，這種差距同樣也體現(xiàn)在了住房上。房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配的重要手段之一，有利于縮小貧富差距。

（4）破解土地財(cái)政

我國房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下的一個(gè)很重要原因就是土地財(cái)政的存在。開征房產(chǎn)稅可以讓地方政府按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求得到穩(wěn)定的、年復(fù)一年的收入，為地方政府拓寬可持續(xù)的財(cái)政來源，突破“土地財(cái)政”。

（二）“國五條”對(duì)房地產(chǎn)的影響

滬渝兩地作為房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)，其房產(chǎn)稅改革的實(shí)效體現(xiàn)在稅收數(shù)量效果、稅收調(diào)控效果和公眾支持度三個(gè)方面。

1.稅收數(shù)量方面

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年重慶市地方財(cái)政收入超過2900億元，其中房產(chǎn)稅收入約為1億元；上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅收入為22.1億元。據(jù)此，很多人認(rèn)為稅收效果不好，但這種觀點(diǎn)還有待商榷。第一，兩地征稅并不是面對(duì)行政區(qū)域內(nèi)的全體居民，征稅范圍十分有限；第二，房產(chǎn)稅的完整征收依賴于個(gè)人住房信息系統(tǒng)的完善。事實(shí)上，根據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測(cè)算數(shù)據(jù)，依照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收稅率，預(yù)計(jì)每年全國房產(chǎn)稅征收規(guī)模為5000億元。可以說，未來每年的預(yù)期收益十分可觀，能對(duì)地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)發(fā)展起到重要作用。

2.稅收調(diào)控效果

稅收的調(diào)控效果在直觀上直接表現(xiàn)在房價(jià)上?，F(xiàn)階段，無論是上海還是重慶，房地產(chǎn)價(jià)格并沒有下降，反而呈小幅度的上漲趨勢(shì)。

3.公眾支持度

上海與重慶兩地改革在調(diào)控房價(jià)上的實(shí)際效果不好，這直接影響了公眾的支持度。鳳凰網(wǎng)曾經(jīng)做過全國范圍內(nèi)的調(diào)查，調(diào)查顯示，對(duì)“房產(chǎn)稅的開征會(huì)是哪些人最受影響”的回答中，47.9%的人認(rèn)為是炒房者，30.9%的人認(rèn)為是擁有三套房以上的普通家庭；對(duì)“房產(chǎn)稅開征會(huì)否再次推高房價(jià)”的回答中，44.5%認(rèn)為不會(huì)，36.6%認(rèn)為會(huì)，18.9%認(rèn)為不確定。故在房產(chǎn)稅改革初期，民眾大多持樂觀態(tài)度。但是，新浪網(wǎng)的民意調(diào)查顯示，73.9%的人認(rèn)為房產(chǎn)稅不能抑制炒房現(xiàn)象，82.1%認(rèn)為房產(chǎn)稅不能抑制房價(jià)的過快上漲。從兩次調(diào)查的結(jié)果的比較可以說明，公眾對(duì)房產(chǎn)稅改革的態(tài)度已從樂觀轉(zhuǎn)為消極。

三、“國五條”的缺陷及建議

（一）對(duì)制度本身的分析

1.征稅范圍

房屋的價(jià)值最終來源于公共投入，根據(jù)成本收益匹配原則，房屋所有人因按房屋的市場(chǎng)價(jià)值繳納房屋的保有稅費(fèi)。因而，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該擴(kuò)大至市場(chǎng)上現(xiàn)存的所有的住房，而不僅僅只是針對(duì)新建的住房。

2.征稅比率

要使房產(chǎn)稅成為實(shí)現(xiàn)財(cái)富在分配的工具，可以選擇實(shí)行與個(gè)人收入所得稅一樣的累進(jìn)稅率。采用累計(jì)稅率時(shí)，稅額增長速度大于征稅對(duì)象數(shù)量的增長速度。因此，應(yīng)以房屋價(jià)值為依據(jù)，逐漸提高稅率。

3.稅種權(quán)屬劃分

我國幅員遼闊，發(fā)展不平衡，地域差異顯著，故由中央統(tǒng)一制定稅收政策的效率并不會(huì)很高，針對(duì)性也不會(huì)很強(qiáng)，這將會(huì)限制稅收政策作用的有效發(fā)揮。如果改由地方政府針對(duì)本地區(qū)的特點(diǎn)來制定相關(guān)制度會(huì)更好地促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。但是，在地方政府行使房產(chǎn)稅管轄制度時(shí)，中央政府依然應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)稅政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。

4.稅收優(yōu)惠與稅收懲罰

對(duì)居民自用房地產(chǎn)設(shè)定房產(chǎn)稅的免征面積與標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為單位，本著照顧低收入群體原則，對(duì)于低收入者給予恰當(dāng)?shù)亩愂諟p免，調(diào)控個(gè)人的財(cái)富分配。相反，針對(duì)我國投機(jī)性住房較為普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格造成波動(dòng)的現(xiàn)象，對(duì)投資性住宅給予懲罰性稅收，以此來在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素。

（二）對(duì)政策搭配的分析

房產(chǎn)稅政策要發(fā)揮其期望作用，并非一個(gè)政策就可達(dá)成，更需要輔助政策的搭配。我國尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度，這使得房地產(chǎn)的占用、使用和轉(zhuǎn)讓交易等方面的計(jì)稅依據(jù)難以確定。另外，我國的產(chǎn)權(quán)登記制度也不夠完善，房地產(chǎn)地下交易十分普遍，這些都大大削弱了房地產(chǎn)稅收實(shí)施的有效性。

針對(duì)這些問題，可以建立健全相應(yīng)的征管扶助制度，如財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍等。

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（作者單位：天津師范大學(xué)）