住房調(diào)控要有三維意識

摘要：經(jīng)過30多年的住房改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。建設(shè)部最近表示，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占GDP近10%以上。于是有人認為，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國支柱產(chǎn)業(yè)。為了控制房價，國家前幾年就出臺了很多相關(guān)政策，但調(diào)控效果不盡如人意。為了更好地調(diào)控房價，促進房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展，本文就目前的住房支付能力評價指標進行了改進，提出在住房調(diào)控上要有三維意識——空間、時間、結(jié)構(gòu)意識，并且以山東省為例進行了具體闡釋。

關(guān)鍵詞：三維意識；住房可支付性指數(shù)；黃氏住房可支付指數(shù)

一、我國房地產(chǎn)調(diào)控的研究現(xiàn)狀與問題

回顧歷史我們發(fā)現(xiàn)，歷次國家進行房地產(chǎn)調(diào)控最終的結(jié)果往往是以失敗告終，以至于房價不跌反而大幅度的上升。原因是很復雜的，目前研究文獻主要談及以下幾方面原因。第一，中央負責房地產(chǎn)調(diào)控的部門太多，部門之間利益經(jīng)常有沖突。第二，中央政府和地方政府的利益不完全一致，導致政策執(zhí)行不力。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商缺少道德的血液。很多開發(fā)商拿地后進行囤積，拖延開發(fā)時間。第四，由于來自各方面炒作，房地產(chǎn)價格上升的預期已經(jīng)形成。

面對如此復雜的原因，本文認為房地產(chǎn)調(diào)控要更多地進行精確性調(diào)控，要區(qū)別對待，更要以發(fā)展的眼光看問題，也就是說要有三維意識——空間發(fā)展不平衡意識，時間上的演進意識，住宅結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)適應意識?？臻g發(fā)展的不平衡意識指由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)發(fā)展很不均衡，有的地方，一線城市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了嚴重的泡沫，而有的城市房地產(chǎn)業(yè)則剛剛起步，這就要求對不同地區(qū)要因地制宜的采取不同調(diào)控政策。時間上的演進意識是指我國現(xiàn)在還在快速發(fā)展過程中，這就要求房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化，更要具有動態(tài)性和前瞻性，防止過頻的建了再拆、拆了再建。根據(jù)國際經(jīng)驗要多建60～100平方米的住宅。住宅結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)適應意識是指針對我國收入差距較大這個客觀事實，不同收入階層的人要有不同層次的房子可住。

二、住房支付能力評價指標及改進

居民住房支付能力的評價指標常用的有房價收入比（House Price to Income Ratio，PIR）、月供收入比（MonthlyMortgage Payment to IncomeRatio，MIR）、住房可支付性指數(shù)（Housing Affordability Index，HAI）。

（一）房價收入比（PIR）

房價收入比是最簡單的評價指標。根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標指南》，房價收入比表示一個地區(qū)中位數(shù)房價與家庭收入中位數(shù)的比值。由于我國計算房價通常不是以套為單位，而是以每平方米價格為單位，因此該指標的具體計算公式可以表述為

PIR=■=■（1）

其中，PIR表示房價收入比；MEDPRICE表示一套住宅的中位數(shù)房價；AP表示住宅的每平方米價格；AF表示每套住宅的中位數(shù)面積；MEDINC表示家庭年可支配收入的中位數(shù)；n表示家庭平均人數(shù)；AY表示家庭年人均可支配收入。

（二）月供收入比（MIR）

月供收入比是銀行在做按揭貸款審查的時候常用的一個評價指標，如果該值小于0.5，即月按揭還款額不足家庭月收入的50%，說明貸款者有足夠的支付能力，假設(shè)八成按揭，其計算方法為

MIR=■*■*■（2）

其中，INCOME表示家庭月均可支配收入，可以通過家庭年均可支配收入除以12計算出來；n為按揭貸款年限；IR表示中長期貸款年利率；MEDPRICE表示房價中位值。

（三）住房可支付性指數(shù)（HAI）

住房可支付性指數(shù)是美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會采用的一種衡量居民住房支付能力的指標，假設(shè)8成按揭具體計算公式為

HAI=■*100%（3）

PMT=MEDPRICE*0.8*■*■（4）

其中，MEDINC表示家庭年均收入；表示家庭住宅支出占家庭收入的比例，一般認為這個數(shù)為25%比較合理；PMT表示家庭每月的購房按揭還款支出；IR表示中長期貸款年利率；MEDPRICE表示房價中位值。住房支付能力的判斷標準為，如果該值大于100%，則該地區(qū)居民住房支付能力強。

（四）黃氏住房可支付指數(shù)（HHAI）

通過式（1）、（2）、（3）、（4） 我們發(fā)現(xiàn)，這些公式都忽略了居民收入增長這個因素，而該因素對中國這樣一個發(fā)展中的國家來說是很重要的。為了避免這個缺點，本文進行了必要的公式探索，其計算公式為

HHAI=■

（5）

PMT=AP*AS*φ*λ*■*■（6）

其中，α表示家庭住宅支出占家庭收入的比例；YINCOME表示年家庭可支配收入；β表示預期家庭收入年增長率；PTM表示家庭每月的購房按揭還款支出；n表示按揭貸款年限；AP表示每平方米房價；AS每人平均住房面積；φ表示平均每戶人口；表示房價按多少比例按揭；IR表示中長期貸款年利率。我們發(fā)現(xiàn)如果β趨近于0時它和住房可支付指數(shù)是等價的，在我國β是不能假設(shè)趨于0的。當HHAI大于或等于100%時表示房價是可支付的；當HHAI小于100%時可認為房價偏高不可支付。

三、 三維意識在山東省房地產(chǎn)調(diào)控上的應用

下面將以山東省17個市為研究對象，進行三維意識的應用。我們首先假定α=25%，β=7%，n=20，λ=0.8，IR=7%，從2011年山東省統(tǒng)計年鑒上可知AS=32.09平方米，φ=2.86。具體數(shù)據(jù)見表1和表2。

從表1我們可以看到，如果按傳統(tǒng)的住房可支付指數(shù)（HAI），中等收入的城市居民是買不起寬敞住房的（每人32.09m2，如果是三口之家那就是90～100 m2）。如果城市居民住房支出占可支配收入的50%，用HAI計算17個城市里面有10個是買的起房的，可是我們查看山東省統(tǒng)計年鑒發(fā)現(xiàn)，居民的消費已經(jīng)占居民可支配的50%以上，如果排擠其他消費肯定會影響居民的生活質(zhì)量，對經(jīng)濟增長沒有什么好處。有人說，為了讓中等收入的市民買的起房子可以讓人均住房面積小一些，從HAI指數(shù)看，住房面積要縮到1/4-3/4不等普通市民才能買得起。這明顯影響居民的效用?，F(xiàn)在我們來看考慮了居民收入增長的HHAI指數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)有10個城市能支付的起現(xiàn)在的房價，濟南、青島、日照等城市的房價存在實質(zhì)性偏高。本文對山東省房地產(chǎn)調(diào)控提以下幾點建議。

第一，空間方面。表1顯示山東省不同市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況是不同的，其中濟南、青島、日照的房地產(chǎn)泡沫最大，需要引起當?shù)卣銐虻闹匾暎瑢嵭袊绤柕姆康禺a(chǎn)調(diào)控措施，在增加有效供給的同時，認真貫徹中央的限購令政策，打擊投機行為；對煙臺、泰安、威海、菏澤的房地產(chǎn)市場要進行適當?shù)恼{(diào)控，主要是增加住房的有效供給；對其他10個城市要進行有效的監(jiān)控預防，一旦出現(xiàn)問題要及時解決。

第二，時間方面。房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展過程中，同樣人們的收入也是動態(tài)的。我們要防止房價的增長速度快于人們的可支配收入增長的速度。政府對有潛力的市民（如剛畢業(yè)的高級知識分子）可以設(shè)計一些制度上的安排，讓他們能夠買房。雖然就現(xiàn)在來說他們的收入不能買的起房，但他們的未來的預期收入是很高的，用HHAI指數(shù)測算他們是能買的起房子的，政府要在他們按揭還債的前幾年給與幫助。

第三，結(jié)構(gòu)方面。從表2發(fā)現(xiàn)全國居民可支配收入能夠達到平均可支配收入的人口占50%。本文認為，政府在規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展時要控制住房結(jié)構(gòu)。具體做法是一般商品房占40%，對應40%的中等偏上及以上居民，但考慮到中國人多地少的國情和國際經(jīng)驗，不建議建設(shè)太多大型高檔住房，每套應在100m2左右；限價房和經(jīng)濟適用房占40%，對應40%的中等及中等偏下居民，每套在60～90m2之間；廉租房占20%，對應低收入和最低收入者，每套面積60m2左右。表2顯示他們有的根本無力支付房租更別說買房了，政府要對他們進行住房補助。

參考文獻：

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[3]魏國平.我國居民住房消費分層與住房結(jié)構(gòu)調(diào)整研究[J].改革論壇，2009（10）.

（作者單位：上海大學社會科學學院）