析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范

摘要：近年來由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，已逐漸成為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、前期資金需求量巨大、資金回籠速度相對(duì)緩慢的行業(yè)特點(diǎn)，行業(yè)本身存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性相對(duì)較大。文章對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行了分析，并提出了有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因；防范措施

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

目前為止，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義及范圍，無論是實(shí)務(wù)界還是理論界，都未給出一致的觀點(diǎn)。但大體上可以分為兩種：狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義的一般是從籌資角度出發(fā)，指企業(yè)在日?；I集資金的活動(dòng)中，由于未來收益的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，即籌資風(fēng)險(xiǎn)。廣義的指企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)的過程中，由于受某些無法預(yù)料或難以控制的內(nèi)外部因素影響，使企業(yè)在特定時(shí)期和特定范圍內(nèi)實(shí)際取得的財(cái)務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)產(chǎn)生偏差，從而形成的使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失或獲得更大收益的可能性。主要包括：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本文所指的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是廣義的。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特點(diǎn)，其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也明顯區(qū)別與其他行業(yè)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的不確定性、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1. 國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。

如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購(gòu)買者的實(shí)際購(gòu)買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國(guó)的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國(guó)家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。

2. 經(jīng)濟(jì)法律政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。

（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來源于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1. 資本結(jié)構(gòu)不合理

一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。

由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過高，債務(wù)資金所占比例過大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 融資渠道單一

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過上市發(fā)行股票來籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈?guó)目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 資金管理意識(shí)匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長(zhǎng)的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

4. 財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)代發(fā)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢(shì)，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，每一階段的發(fā)展都與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場(chǎng)將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場(chǎng)。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。

（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化

企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得其營(yíng)運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化

目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ茖W(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在著很多不確定風(fēng)險(xiǎn)，其不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果造成影響，同時(shí)也威脅著企業(yè)的生存，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是構(gòu)成企業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要原因之一。因此企業(yè)人員要及時(shí)意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在、成因，并對(duì)其做出適當(dāng)?shù)姆婪洞胧?/p>

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（作者單位：沈陽(yáng)大學(xué)工商管理學(xué)院）