論商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

摘要：商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一直是一個(gè)亟待解決的焦點(diǎn)問(wèn)題，其種類(lèi)和成因均有多種表現(xiàn)形式。文章對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因、特點(diǎn)和類(lèi)型等進(jìn)行了客觀的分析，提出了防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

一、我國(guó)個(gè)人住房貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)

近幾年隨著我國(guó)住房貸款的增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的加大，因此在充分認(rèn)識(shí)到個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的前提下，商業(yè)銀行及時(shí)的做好防范工作，這樣才能降低和防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，而且目前所存在的貸款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）銀行方面風(fēng)險(xiǎn)

由于銀行自身的控制機(jī)制不完善、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力的管理手段相對(duì)較弱等，而且從不同程度上來(lái)說(shuō)也存在著監(jiān)控問(wèn)題，由于貸款涉及的面比較廣，管理成本較大，很難對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人信用作出全面的評(píng)估。比如：若是信貸工作人員的責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致的調(diào)查不到位，檢查不及時(shí)，而且對(duì)客戶的后續(xù)管理情況難以跟得上。再加上個(gè)人住房貸款的普遍的期限是在10年到30年之間，屬于中長(zhǎng)貸款，而且由于商業(yè)銀行借短款貸長(zhǎng)款等特點(diǎn)，也是存在著資產(chǎn)負(fù)債的錯(cuò)搭，商業(yè)銀行也存在著流動(dòng)性管理和利率管理上針對(duì)缺口的如何控制都需要有按照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)達(dá)到管理的要求，若處理不當(dāng)，可能會(huì)引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理措施控制，另外由于忽視看貸款投貸和規(guī)模指標(biāo)的審查工作，針對(duì)不符合的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還要提供按揭貸款業(yè)務(wù)。

（二）借款人方面風(fēng)險(xiǎn)

由于個(gè)人住房的貸款還款期限較長(zhǎng)，而且在還貸期間，個(gè)人的資金情況也面臨著眾多的不確定性，而且由于家庭、工作、健康等個(gè)人的支付能力下降等都可能為銀行帶來(lái)貸款風(fēng)險(xiǎn)，還有一些購(gòu)房者利用不同銀行間的信息差異性，采取一個(gè)證明貸多套房子的現(xiàn)象，購(gòu)房者主要也是為了投資需求過(guò)度的時(shí)候，也將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放一定的貸款，也會(huì)使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融性風(fēng)險(xiǎn)控制，如果控制的不得力，也會(huì)引發(fā)金融動(dòng)蕩的局面。

（三）開(kāi)發(fā)商方面風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)放商利用地產(chǎn)信息不暢，監(jiān)管的管理不嚴(yán)密等一些開(kāi)發(fā)行為或者是銷(xiāo)售行為不規(guī)范等情況來(lái)騙取銀行的貸款。如開(kāi)發(fā)商實(shí)力較弱或者是對(duì)市場(chǎng)前景的把握不佳等導(dǎo)致樓盤(pán)闌尾，最終將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行。自1997年房地產(chǎn)貸款的重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)貸款向消費(fèi)者貸款轉(zhuǎn)移，就會(huì)出現(xiàn)“假按揭”的情況，實(shí)際上也會(huì)把資金主要作為企業(yè)的流動(dòng)資金。同時(shí)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的還貸能力產(chǎn)生了一定的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資投入量比較大，而且企業(yè)自有的資金籌備不足，再加上開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有限，也會(huì)形成銀行的短期貸款的充當(dāng)長(zhǎng)期的貸款來(lái)還短貸的循環(huán)。開(kāi)發(fā)商為了獲得利率優(yōu)惠的長(zhǎng)期的貸款彌補(bǔ)的建設(shè)資金不足也是為了盡快回籠的資金，通過(guò)假首付、溢價(jià)登記、虛假房屋、組織內(nèi)部人員假意購(gòu)買(mǎi)、一房多售等方式套取銀行資金。

（四）貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)

從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏一定的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，銀行的信貸的一些部門(mén)也是為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)性范圍，并能競(jìng)相的降低貸款人的相應(yīng)付款比例，放松貸款人的審批條件，而且我國(guó)一度的被有關(guān)那些 “零首付”也被央行亮出紅牌。由于“零首付”有較大的風(fēng)險(xiǎn)存在，容易有不良貸款產(chǎn)生，同時(shí)也會(huì)使不法開(kāi)發(fā)商與客戶之間形成一種對(duì)銀行資金進(jìn)行套取的默契。在操作過(guò)程中，未能實(shí)施嚴(yán)格的低壓住房登記制度，也未能?chē)?yán)格地區(qū)分貸款的前臺(tái)、中臺(tái)和后臺(tái)，對(duì)客戶的資信狀況存在不嚴(yán)格的控制。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

為了使銀行信貸資金的流動(dòng)性、安全性、社會(huì)性及效益性得到保障，在住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)運(yùn)用有效的措施使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理得到增強(qiáng)。

（一）房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系的健全

完善的法律法規(guī)體系也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本性保障。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法也處于滯后的狀態(tài)，為此對(duì)于房地產(chǎn)的金融性立法，還要出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管性辦法，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的監(jiān)管性力度，修改法律法規(guī)，以健全住房貸款客戶評(píng)價(jià)暫行的辦法，“個(gè)人住房貸款一級(jí)的審批操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款貸后管理辦法”和“個(gè)人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度，還要將信用立法提上議程，以便完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體系和信用性制度；第四要完善現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，增加住房抵押貸款保險(xiǎn)的種類(lèi)，降低貸款申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。

（二）完善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體制

第一，要建立良好的信貸激勵(lì)約束機(jī)制，達(dá)到權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等，并且從制度上來(lái)約束信貸從業(yè)人員包括高管人員的經(jīng)營(yíng)行為?，F(xiàn)在有一部分的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)可在其萌芽時(shí)給予控制，在執(zhí)行過(guò)程中往往也會(huì)由于貸款過(guò)后而放松警惕，而錯(cuò)過(guò)貸款管理的最好機(jī)會(huì)。在這里面一方面有信貸人員的主觀性因素，還有信貸制度本身的缺陷。因此在應(yīng)用信貸管理的考核指標(biāo)過(guò)程中，還應(yīng)該加大對(duì)信貸考核指標(biāo)的控制，制定出定性與定量相結(jié)合的信貸管理辦法，在理論上達(dá)到信貸人的權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等。例如：明確規(guī)定新發(fā)放貸款的不良比率，對(duì)存在嚴(yán)重超標(biāo)的經(jīng)營(yíng)單位或個(gè)人實(shí)施處罰。另外，做到以人為本，對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行加強(qiáng)。從銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)觀和職業(yè)道德等方面著手，通過(guò)對(duì)員工的培訓(xùn)進(jìn)行持續(xù)地增強(qiáng)，不斷提高員工的素質(zhì)。

（三）建立健全規(guī)范的個(gè)人信用體系

信用風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)人住房貸款的主要的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生的主要原因就是缺乏一定的信用體系監(jiān)督管理機(jī)制，因此要徹底的解決貸款用戶的缺乏信用貸款誠(chéng)信等問(wèn)題，除了商業(yè)銀行自身的運(yùn)用外，制定相關(guān)的這方面的規(guī)定，還需要全社會(huì)的共同努力。

首先，建立健全個(gè)人信用體系。對(duì)個(gè)人信用體系實(shí)施規(guī)范及完善。構(gòu)建個(gè)人信用體系，在各金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部對(duì)信息資源庫(kù)進(jìn)行建立，通過(guò)對(duì)信息共享平臺(tái)的運(yùn)用，使信息互通的障礙得到減少。維持，首先應(yīng)對(duì)個(gè)人信息檔案進(jìn)行監(jiān)理，在一個(gè)固定編碼中將個(gè)人身份、銀行賬戶、固定收入來(lái)源、額外收入以及其他資產(chǎn)的構(gòu)成及編訂、個(gè)人保險(xiǎn)等個(gè)人信用資料實(shí)施鎖定，便于銀行的查備。其次，將政府部門(mén)作為主導(dǎo)力量，結(jié)合稅收、審計(jì)及財(cái)政等部門(mén)，對(duì)使用個(gè)人支票和信用卡的用戶實(shí)施信用評(píng)估，并運(yùn)用銀行系統(tǒng)的技術(shù)和信息支持，對(duì)一個(gè)多層次的個(gè)人信用調(diào)查制度和信用評(píng)級(jí)制度進(jìn)行構(gòu)建。最后，對(duì)個(gè)人信用信息共享平臺(tái)實(shí)施建設(shè)，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施各商業(yè)銀行個(gè)人信用檔案聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息的共享。

其次，完善個(gè)人信用體系的法律環(huán)境。在建立起法律的手段來(lái)維護(hù)個(gè)人的信用系統(tǒng)的正常運(yùn)行之外，還要制定出相關(guān)的法規(guī)，對(duì)于那些違背誠(chéng)信原則的人們給予教導(dǎo)或者是懲罰，降低個(gè)人住房的違約風(fēng)險(xiǎn)控制，為此，對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重的還要追究其刑事責(zé)任，而對(duì)于情節(jié)較輕的，根據(jù)情況的不同來(lái)規(guī)定相應(yīng)的執(zhí)行辦法，包括在銀行系統(tǒng)里面的那種“禁貸者”無(wú)法再獲得借貸、開(kāi)立信用卡等在內(nèi)的任何信用支持，不得在任何金融機(jī)構(gòu)從事有關(guān)信用活動(dòng)等；對(duì)守約的借款人，根據(jù)其信用評(píng)定等級(jí)，給予延長(zhǎng)貸款期限、降低利率水平的優(yōu)惠政策。

（四）大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)的金融一般若是要發(fā)展，還必須建立起適合國(guó)情的房地產(chǎn)的金融保險(xiǎn)制度，這樣來(lái)確定抵押物的擔(dān)保能力，不僅要降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，還要控制大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制，而且政府在應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)性住房抵押貸款保險(xiǎn)也是為了實(shí)施政策性的傾斜；第二種也是要開(kāi)發(fā)一種新的保險(xiǎn)種，目前，個(gè)人的住房貸款主要是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和借款者的定期信用人壽保險(xiǎn)2類(lèi)，而且險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)也是為了維護(hù)貸款人的有效利益，而且從公平的角度來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該保證保險(xiǎn)，由購(gòu)房者支付一定額的保費(fèi)，而且由于其失業(yè)問(wèn)題暫時(shí)無(wú)力償還貸款的時(shí)候，由于保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)支付，購(gòu)房者也是有著收入的時(shí)候來(lái)償還保險(xiǎn)公司所要墊付的整體資金，同時(shí)還需要開(kāi)發(fā)一定的信用保險(xiǎn)的，都是由銀行支付保費(fèi)，當(dāng)處于抵押物無(wú)法彌補(bǔ)貸款損失的時(shí)候，只有從保險(xiǎn)人那里獲得一定的補(bǔ)償；第三種要鼓勵(lì)借款人的積極的投保，對(duì)自愿投保的住房抵押的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)給予適當(dāng)?shù)姆艑捚谙?，提高貸款的額度，降低一定的利率，并能夠采取靈活多樣的還款方式。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，商業(yè)銀行的個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在著的，并隨著新情況的出現(xiàn)而不斷地變化，在重視個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提高警惕，并做好防范工作，這樣使得個(gè)人住房貸款能夠有效的步入理性發(fā)展的軌道中去。

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（作者單位：河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心）