房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的一般均衡分析

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格也越來越關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷波動(dòng)直接影響著人們的實(shí)際住房矛盾，同時(shí)也直接影響著相關(guān)行業(yè)，這就給相應(yīng)的宏觀調(diào)控帶來了很大的影響。所以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控與實(shí)際價(jià)格的波動(dòng)具有實(shí)際的研究意義。因此，文章針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀調(diào)控的相關(guān)影響做了簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；價(jià)格；影響；分析

作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)社會(huì)秩序與實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著十分重要的作用。而最近幾年中，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)調(diào)控，其實(shí)際發(fā)展占據(jù)了十分穩(wěn)定的價(jià)格地位。房地產(chǎn)行業(yè)一直實(shí)行著多措施、多領(lǐng)域的綜合性調(diào)控。所以，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格波動(dòng)直接影響著國(guó)民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，對(duì)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格之間均衡性調(diào)控進(jìn)行分析是十分必要的。

一、文獻(xiàn)的綜述

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的作用。目前社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)行業(yè)，都和房地產(chǎn)行業(yè)有不同程度的聯(lián)系，正因如此，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)其他行業(yè)都會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響。無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格的上漲還是下降，其他行業(yè)也一定會(huì)受到影響。所以，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的研究始終是相關(guān)人員研究的難點(diǎn)及重點(diǎn)。

目前，國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的水平較為先進(jìn)，常用的方法有定量研究，即是以投入產(chǎn)出和相關(guān)計(jì)量為依據(jù)。比如，國(guó)外近年提出的均衡模型和CGE模型，能夠有效地掌握人口密度和土地租金等變量的變化方向，以及有效分析人均收入分配和區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房屋供求關(guān)系。就目前而言，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究并不深入。因此，結(jié)合社會(huì)矩陣核算平衡方法和CGE模型，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的波動(dòng)進(jìn)行分析，了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響十分必要。

二、有關(guān)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)均衡性分析

（一）有關(guān)CGE的實(shí)際模型構(gòu)造

CGE模型主要包括價(jià)格、貿(mào)易、生產(chǎn)和社會(huì)約束及機(jī)構(gòu)。一般均衡指的是居民獲得最大福利和公司獲得最大利益以及最大市場(chǎng)清出。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中國(guó)特色，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)研究決定了CGE模型的內(nèi)容。

1. 價(jià)格區(qū)間

價(jià)格區(qū)間，指的是各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各種物流的內(nèi)在聯(lián)系。以下以產(chǎn)品進(jìn)出口為例，公式如下。

PMc=pwmc（1+t mc）e

PEc=pwec（1+tec）e

其中，PMC為進(jìn)口價(jià)格、PWMC為進(jìn)口產(chǎn)品世界價(jià)格、tmc為進(jìn)口關(guān)稅稅率、c是商品、e匯率、PEc為出口價(jià)格、PWec為出口產(chǎn)品世界價(jià)格、tec為出口關(guān)稅稅率。

計(jì)算國(guó)內(nèi)產(chǎn)出價(jià)格的公式為：

PDc=PSc（1+tic）

其中字母依次代表的含義是：產(chǎn)出的國(guó)內(nèi)價(jià)格、產(chǎn)品供給價(jià)格、相關(guān)稅稅率。

2. 生產(chǎn)與貿(mào)易區(qū)間

這一區(qū)間指的是對(duì)市場(chǎng)供需情況的分析。主要針對(duì)國(guó)內(nèi)外產(chǎn)品的研究：產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品流向等個(gè)問題之間關(guān)系的研究。

3. 社會(huì)區(qū)間

該區(qū)間是指社會(huì)大環(huán)境中的各個(gè)因素之間的內(nèi)在聯(lián)系。比如，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供求平衡的計(jì)算公式：Qc=QIc+QHt+QG+I，又如在計(jì)算收支平衡時(shí)有關(guān)因素包括：家庭支出、家庭儲(chǔ)蓄庫(kù)等。

4. 機(jī)構(gòu)區(qū)間

機(jī)構(gòu)區(qū)間指的是社會(huì)經(jīng)濟(jì)收入主體中的平衡關(guān)系。如：家庭支出，在家庭支出計(jì)算中包括的因素有家庭支出、家庭消費(fèi)、復(fù)合品價(jià)格、家庭所得稅稅率、家庭收入等。

（二）有關(guān)社會(huì)矩陣的平衡方式

除采用以上方法之外，還通過CGE進(jìn)行研究。在建立CGE模型之前，要先對(duì)初始的SAM進(jìn)行科學(xué)處理?？刹捎米钚〗徊骒胤▽?duì)相關(guān)問題進(jìn)行深入研究。

例如，使用最小交叉熵法對(duì)相關(guān)的房產(chǎn)服務(wù)和房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效、科學(xué)、全面的進(jìn)行考察，并根據(jù)比較科學(xué)的原理和科學(xué)方法進(jìn)行調(diào)整，使有關(guān)數(shù)據(jù)達(dá)到平衡，即與原始值保持一致。

（三）有關(guān)房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的位置，表明了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各經(jīng)濟(jì)行業(yè)中至關(guān)重要性。房?jī)r(jià)的波動(dòng)時(shí)刻影響著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

例如，房?jī)r(jià)上漲，則和房產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的鋼鐵行業(yè)、砂石行業(yè)、機(jī)械行業(yè)等行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格也隨著上漲。房產(chǎn)價(jià)格下降，這些行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)隨之下降；農(nóng)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較小，因此農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的變化相對(duì)較小，不受房地產(chǎn)價(jià)格變化的起伏而變化。其次，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)是正相關(guān)形式變化，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)也會(huì)隨著變化。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)居民收入有著顯著的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)小幅度改變，在收入水平上沒有明顯的變化。但是，房產(chǎn)價(jià)格有顯著變化時(shí)，則居民收入也會(huì)有顯著變化，總之房?jī)r(jià)和居民收入密切相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變化對(duì)金融業(yè)也有一定的影響，金融業(yè)的彈性較大，從投入到產(chǎn)出，很明顯的能夠看出兩者的關(guān)系。

三、有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的效應(yīng)與影響

（一）有關(guān)價(jià)格上漲的部門直接產(chǎn)生效應(yīng)

首先，從實(shí)際效果上來說，和之前預(yù)計(jì)的保持一致。在一些場(chǎng)景中，由于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格上漲讓一些行業(yè)呈現(xiàn)出多種不同的幅度增長(zhǎng)。其次，在相應(yīng)的場(chǎng)景中，排除所有房地產(chǎn)自身以外，相應(yīng)的建筑業(yè)、重工業(yè)以及一些公用事業(yè)均受到房地產(chǎn)影響頗大，在一些農(nóng)業(yè)、工業(yè)與相關(guān)服務(wù)業(yè)中相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲實(shí)際影響比較小。

綜上述，從整個(gè)行業(yè)的實(shí)際分布來說，由房地產(chǎn)的實(shí)際帶動(dòng)是比較大，主要以一些基礎(chǔ)性設(shè)施為主要行業(yè)，而這些行業(yè)中大多數(shù)都存在著相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。所以，部分行業(yè)在實(shí)際的產(chǎn)出增量中要增加直接性關(guān)聯(lián)，一些輕工業(yè)與農(nóng)業(yè)等多種行業(yè)其實(shí)際增長(zhǎng)幅度都比較小，而和預(yù)期相對(duì)比卻保持著一致性。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)影響

我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的不斷下降也讓國(guó)家的宏觀調(diào)控發(fā)生著相應(yīng)的變化，同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的不斷改革，我國(guó)一些房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。這就在一定程度上影響了房地產(chǎn)的GDP的實(shí)際變動(dòng)，相應(yīng)的就業(yè)以及進(jìn)出口也在不斷增大，而對(duì)一些消費(fèi)與總產(chǎn)出來說其一直都受著宏觀調(diào)控的直接影響。

對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其實(shí)際價(jià)格的不斷變動(dòng)對(duì)一些非生產(chǎn)的賬戶有著直接而必然的影響。對(duì)房地產(chǎn)的下降與上升使一些人的收入持續(xù)降低。但是，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格下降直接影響著人民的生活。相關(guān)政府與企業(yè)的房?jī)r(jià)與收入在實(shí)際的變動(dòng)方面也存在著諸多不同。相反的是，其給相關(guān)的居民只帶來了較差的居民收入，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格的下降對(duì)我國(guó)的居民有著直接的負(fù)面影響。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格對(duì)宏觀調(diào)控有著十分重要的影響，并且與之比較也有著比較密切的關(guān)系。總而言之，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格促進(jìn)了國(guó)民的快速發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷波動(dòng)直接影響著人們的實(shí)際住房矛盾，同時(shí)也直接影響著相關(guān)的行業(yè)，這就給宏觀調(diào)控帶來了很大的影響力。所以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控與實(shí)際價(jià)格的波動(dòng)具有實(shí)際研究性意義。因此，本文就針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的一般均衡性做了簡(jiǎn)要的分析，希望通過本的研究可以提供參考。

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（作者單位：吉林省雙遼市國(guó)土資源局）