“以房養(yǎng)老”要經(jīng)歷多少坎？

備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”政策終于落地了——日前，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)意見，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)時(shí)間為2年，地區(qū)為北京、上海、廣州和武漢，自2014年7月1日起實(shí)施。

問(wèn)題是，目前這一保險(xiǎn)產(chǎn)品如何設(shè)計(jì)還沒(méi)有眉目。而且，自去年政府提出將試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”以來(lái)，老百姓關(guān)心的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”傳統(tǒng)觀念問(wèn)題、房屋價(jià)值、健康壽命、醫(yī)療費(fèi)用和法律信用評(píng)估的技術(shù)問(wèn)題、與政府養(yǎng)老金對(duì)接問(wèn)題等，都還沒(méi)有得到解答。今年以來(lái)，因房?jī)r(jià)下跌房屋投資的回報(bào)率下降，保險(xiǎn)公司未來(lái)是否還愿意推出這項(xiàng)產(chǎn)品也要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

最關(guān)鍵的是，老百姓是否會(huì)接受保險(xiǎn)公司“以房養(yǎng)老”這一產(chǎn)品？

未富先老，壓力山大

社會(huì)進(jìn)入老齡化后，養(yǎng)老壓力會(huì)增加，最典型的就是日本，過(guò)重的老齡化形勢(shì)，被認(rèn)為是日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期萎靡不振的罪魁禍?zhǔn)?。?jù)悉，日本老年人紙尿褲銷量曾一度多過(guò)嬰兒紙尿褲。好在上世紀(jì)70年代進(jìn)入老齡化階段后的日本已是發(fā)達(dá)國(guó)家，彼時(shí)其人均DGP超過(guò)了5000美元，而中國(guó)在1999年進(jìn)入老齡化時(shí)，人均GDP尚不足1000美元。也就是說(shuō)，中國(guó)是典型的“未富先老”。

壓力還不止于此。由于30多年的計(jì)劃生育政策，中國(guó)老齡人口“數(shù)量級(jí)”增長(zhǎng)是突然間的事。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6年以后的2020年，中國(guó)65歲以上人口比重將達(dá)到12%左右；到2050年，這一比例將占總?cè)丝诘?/4。未來(lái)20年，65歲以上老年人口要增加1億多，到2030年將達(dá)到2.3億，到2050年將超過(guò)3億，到2040年將達(dá)到3.6億的峰值。

據(jù)推算，中國(guó)目前至少有200萬(wàn)“失獨(dú)”老人。而且，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人口流動(dòng)性大，空巢老人將近1億。另外，截止到2013年，中國(guó)失能老人達(dá)到3600萬(wàn)，高齡老人（80歲以上）達(dá)到2200萬(wàn)。因此，現(xiàn)有養(yǎng)老保障儲(chǔ)備捉襟見肘。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究院世界社會(huì)保障中心鄭秉文教授研究數(shù)據(jù)，中國(guó)職工養(yǎng)老儲(chǔ)備指數(shù)中，78%均來(lái)自第一支柱——公共養(yǎng)老金，即強(qiáng)制性的社會(huì)保險(xiǎn)，而本應(yīng)發(fā)揮支柱作用的第二、第三支柱（企業(yè)年金、團(tuán)體養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃和商業(yè)保險(xiǎn)）發(fā)展嚴(yán)重不足。而且，由于歷史欠賬要補(bǔ)，即便是第一支柱的公共養(yǎng)老金也存在嚴(yán)重“空賬”、“欠賬”問(wèn)題?！吨袊?guó)養(yǎng)老金發(fā)展報(bào)告2013》數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的個(gè)人賬戶空賬已達(dá)2.6萬(wàn)億，全國(guó)企業(yè)退休人員平均月養(yǎng)老金水平不過(guò)1900元，無(wú)法支撐養(yǎng)老。

所有問(wèn)題歸結(jié)到一點(diǎn)——養(yǎng)老資金壓力正在空前逼近。勞動(dòng)人口減少、老齡化人口增加，一方面加劇“空賬”和“欠賬”問(wèn)題（因繳費(fèi)的人少了）；另一方面，人口紅利衰減驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)下滑，加劇養(yǎng)老金給付壓力。不久的未來(lái)，“雙獨(dú)”夫妻退休后養(yǎng)老形勢(shì)將更嚴(yán)峻，他們一邊考慮自己的養(yǎng)老，一邊考慮四個(gè)老人的養(yǎng)老。

不得不“打房子的主意”

在嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢(shì)下，不得不動(dòng)員多渠道養(yǎng)老資源，之所以選中“以房養(yǎng)老”，看中的是住房的養(yǎng)老功能。住房是百姓最大宗資產(chǎn)，在社會(huì)保障中占據(jù)重要位置。

一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)保障越不完善，住房替代社會(huì)保障的功能就越突出。發(fā)展中國(guó)家，特別是東亞國(guó)家，政府提供的社會(huì)保障一般不夠，靠房子養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。即使是社會(huì)保障非常健全的美國(guó)，老百姓靠房子養(yǎng)老也是普遍現(xiàn)象。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)下設(shè)金融消費(fèi)者保護(hù)局（CFPB）2012年數(shù)據(jù)，美國(guó)超過(guò)一半62歲以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn)，而且美國(guó)老人如果靠房子養(yǎng)老有很多種選擇——將大房子換成小房子、將價(jià)值大的房子換成價(jià)值小的房子、將房子多余的面積出租等——以此補(bǔ)充養(yǎng)老金，或干脆賣掉房子，或選擇反按揭抵押（如同中國(guó)試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”）。

中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。另外，中國(guó)城鎮(zhèn)居民80%財(cái)產(chǎn)是房地產(chǎn)，而城鎮(zhèn)居民也熱衷于買房，一個(gè)非常重要的原因在于社會(huì)保障不健全，老百姓未來(lái)在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來(lái)不確定性。

《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)占中國(guó)家庭總資產(chǎn)的70%，而美國(guó)只有30%。在中國(guó)社會(huì)保障存在歷史欠賬、社?！翱召~”還沒(méi)補(bǔ)足情況下，未來(lái)現(xiàn)實(shí)可行且有效養(yǎng)老模式就是挖掘住房的養(yǎng)老功能。但中國(guó)住房養(yǎng)老功能挖掘得不夠，一個(gè)重要表現(xiàn)就是住房流動(dòng)性很差、變成可利用財(cái)富的程度不高。多年前一則流行段子揭示了這一問(wèn)題：美國(guó)一老太太將房子抵押給銀行，每月依靠銀行或保險(xiǎn)公司固定返還過(guò)著富足的生活，去世前感嘆“終于還清了債務(wù)”；中國(guó)老太太一生都在為還房貸艱辛生活，去世前感嘆“終于擁有了房子”，但這時(shí)房子的完整產(chǎn)權(quán)對(duì)她來(lái)說(shuō)還有多少意義？

同樣的房屋、同樣的環(huán)境，不同的金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，人的生活會(huì)發(fā)生如此大的差別，這就是金融的作用?！耙苑筐B(yǎng)老”本身是一個(gè)金融產(chǎn)品，是住房的融資功能疊加住房養(yǎng)老功能的結(jié)晶，如果再由提供養(yǎng)老保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司推出，在養(yǎng)老上可做得更好。美國(guó)老太太之所以如此體面地安度晚年，是這種功能深度挖掘和產(chǎn)品良好設(shè)計(jì)的結(jié)果，而中國(guó)老人之所以生活如此艱難，住房金融和養(yǎng)老功能挖掘不夠，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也有問(wèn)題。中國(guó)城鎮(zhèn)居民80%財(cái)產(chǎn)是房地產(chǎn)，很多居民買房也是為了養(yǎng)老，但住房養(yǎng)老功能的體現(xiàn)還停留在傳統(tǒng)的、適合封閉農(nóng)耕時(shí)代的養(yǎng)老模式上。

縱觀國(guó)內(nèi)外，住房的金融屬性都很突出，圍繞住房能夠設(shè)計(jì)出來(lái)不同的金融產(chǎn)品，事實(shí)上也給國(guó)民帶來(lái)可觀的福祉。比如按揭貸款的發(fā)明，讓老百姓提前實(shí)現(xiàn)了擁有住房的夢(mèng)想；預(yù)售制度的發(fā)明，讓老百姓以較低成本買到房子；抵押制度的發(fā)明，解決了居民應(yīng)急資金需求、創(chuàng)業(yè)資金需求；不動(dòng)產(chǎn)證券化的發(fā)明，能夠讓老百姓享受到房屋的增值收益。

“以房養(yǎng)老”也是一種金融創(chuàng)新，是將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。說(shuō)白了，就是老人既能居住在自己的房子里，又能享受保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定期返還的養(yǎng)老金。

僅僅是一種選擇

值得注意的是，在許多歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，包括社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老在內(nèi)的多層次、多樣化基本養(yǎng)老服務(wù)體系較為成熟，“以房養(yǎng)老”只用于滿足小眾化需要。如在崇尚自力更生文化的澳大利亞，老人們?cè)谏钌贤ǔ２灰蕾囎优蛴H戚，只有在行動(dòng)不便需看護(hù)時(shí)才會(huì)選擇將房屋出售換取現(xiàn)金。又如美國(guó)政府自1998年正式運(yùn)作“以房養(yǎng)老”以來(lái)，每年簽約量?jī)H7萬(wàn)左右。由此可見，“以房養(yǎng)老”多被視為是基本養(yǎng)老體系的一種補(bǔ)充，給住房較多的獨(dú)居老人提供了更多選擇，堪為養(yǎng)老市場(chǎng)的一道“甜點(diǎn)”。

而在中國(guó)，“以房養(yǎng)老”真正能夠落地存在很多制度上、技術(shù)上和觀念上的障礙。但如果政府政策鼓勵(lì)和支持、產(chǎn)品設(shè)計(jì)得好，不妨礙“以房養(yǎng)老”成為一種養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)選擇。何況中國(guó)失能老人、“失獨(dú)”老人、高齡老人、空巢老人數(shù)量如此之高，而子女無(wú)暇照顧或沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力照顧的老人數(shù)量更多。如果信息公開、評(píng)估公正、老人及子女同意，“以房養(yǎng)老”是一種可行的選擇。

選擇“以房養(yǎng)老”，老人不僅不會(huì)被趕出自己的房子，還能享受保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定期返還的養(yǎng)老金，也能夠享受保險(xiǎn)公司醫(yī)療保險(xiǎn)產(chǎn)品、養(yǎng)老地產(chǎn)等提供的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、老人晚年需要的精神慰藉（這些是子女無(wú)法提供的），也能夠減輕子女的精神和經(jīng)濟(jì)壓力。更重要的是，“以房養(yǎng)老”將不流動(dòng)的房產(chǎn)流動(dòng)了起來(lái)，將“死”的資產(chǎn)活化起來(lái)，最大程度地實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的融資功能和養(yǎng)老功能，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式進(jìn)步了很多。因此，不管試點(diǎn)如何推進(jìn)，“以房養(yǎng)老”僅是一種自愿選擇，是中國(guó)探索多渠道養(yǎng)老資源的一種形式。

“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)空間有多大，關(guān)鍵看產(chǎn)品設(shè)計(jì)。今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)后，不少人擔(dān)心保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性大打折扣。6月10日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布最新報(bào)告，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)整體空置率高達(dá)22.4%，令人咋舌，中國(guó)樓市拐點(diǎn)論成為主流觀點(diǎn)。在城市化快速推進(jìn)背景下，房?jī)r(jià)走勢(shì)具有區(qū)域差異性，大城市的房?jī)r(jià)、中心區(qū)的房?jī)r(jià)、配套比較成熟的房?jī)r(jià)下跌幅度小，甚至不太可能下跌。而此次“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的四座城市，有三座是一線大城市，保險(xiǎn)公司相對(duì)可放手一搏。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，通過(guò)打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條上游的商業(yè)醫(yī)療養(yǎng)老保險(xiǎn)、中游的養(yǎng)老地產(chǎn)和“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品及下游的養(yǎng)老醫(yī)療和康復(fù)護(hù)理等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可獲得一個(gè)人完整生命周期內(nèi)更多的商業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療和養(yǎng)老增值服務(wù)。因此，在財(cái)稅支持下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可將“以房養(yǎng)老”定位為不盈利或微利產(chǎn)品，以此來(lái)增加客戶容量、對(duì)保險(xiǎn)公司其他產(chǎn)品的黏性。此外，為迎合“房產(chǎn)傳兒”的傳統(tǒng)，可探索到期后子女優(yōu)先回購(gòu)，以及選擇非參與型為導(dǎo)向的產(chǎn)品供給，即保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人等。

如果本著養(yǎng)老服務(wù)的基本取向，而不是以養(yǎng)老之名賺取老年人住房?jī)r(jià)值，“以房養(yǎng)老”這一保險(xiǎn)產(chǎn)品應(yīng)該能夠獲得老百姓的認(rèn)同。