地市恐生變？

去年的土地市場，裹挾一個又一個瘋狂的“地王”，和一組賽過一組的成交數(shù)據(jù)終于結束了，留給人們無盡地感慨和唏噓。2014年剛剛開局，土地市場卻并未因為跨越“年關”，而呈現(xiàn)不同的面貌，北京、上海等一線城市土地市場上，依然是一派高調猛進的風貌，熱度未減，更見瘋狂。

雖然如此，業(yè)內也不乏觀點認為，今年的土地市場或將呈現(xiàn)新的特征。就北京而言，漸成主流的“自住型商品房”供地方式，恐將給北京地市帶來格局之變。此外，全國的土地價格和房價盤旋上升、繼續(xù)高企的態(tài)勢還能持續(xù)多長時間，業(yè)內意見不一。去年“兇猛”拿地的房企，今年胃口又有幾何？政策之變、融資之變、格局之變……種種變數(shù)之下，恐怕很難給市場“打保票”。

地市或繼續(xù)分化

今年1月初，媒體瘋傳“人口500萬以上特大城市今年不再安排新增建設用地”的消息，平地一聲雷，引發(fā)震動。甚至有觀點將其解讀為土地斷供、房價暴漲的信號。然而，輿論的驚愕表情還未舒展完畢，國土部的“辟謠”發(fā)文已經火速趕到：媒體誤讀，斷章取義?？梢?，如今人們對政策的預測，是多么“風聲鶴唳。草木皆兵”。

雖然如此，“著重嚴控增量、盤活存量”的土地開發(fā)總體方向，被再一次明確下來。國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春也在公開場合透露，今年國家將嚴控土地供應增量，全面推行節(jié)約集約用地政策。用地規(guī)模實施總量控制和減量供應，加大存量建設用地供應，減少新增建設用地。

但是，從今年1月以來的土地市場表現(xiàn)來看，北京、上海等一線城市土地熱潮依然，供需兩旺，供應收緊的壓力很大。以北京為例，全月土地收入有可能突破400億元。地市供需兩旺的情況在一二線城市較為普遍。土地供應的增加，有助于緩解后市的供需壓力，如果收緊，很有可能加強房價上漲的預期。

與此同時，全國地市分化的預期進一步走強。業(yè)內預測，今年三四線城市的地市行情，或將和一線城市行情“越走越遠”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“節(jié)約、集約用地”的政策方向，將給不同城市帶來不同的效應。一線城市不可能盲目擴張，土地新增供應量有限，或將進一步推高土地的熱度和價格；另一方面，三四線城市流行的“造城運動”未來將被嚴控，同時，房企對這些地區(qū)的土地熱情也將更趨于理性。

地價走勢變數(shù)多

過去一年土地市場備受矚目，最重要原因恐怕是地價和房價的盤旋上升。地價高企，進一步加劇了房價上漲的恐慌預期。根據(jù)中原地產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年全國40個重點城市的土地成交額高達14707億元，同比漲幅45%，其中一線城市的漲幅達到156%，全面突破歷史紀錄，成為近年來的高峰。

樓市和地市形成了一種相互推助、相互傳導的態(tài)勢，樓市火熱和銷售向好，刺激著房企高價拿地的熱情；土地價格的步步走高，又推助了房價上漲預期，刺激著樓市行情走高。然而，業(yè)內有聲音認為，這種熱度的相互傳導，今年可能出現(xiàn)更多的變數(shù)。

中原地產首席分析師張大偉認為，去年一些“地王”地塊的樓面價，已經遠高于區(qū)域房價水平。僅僅從“面包”和“面粉”的邏輯角度出發(fā)，并不能完全推導出市場的未來表現(xiàn)。后續(xù)乏力的風險，考驗著高價地的未來命運，也會給地市產生降溫的作用。

另一方面，土地市場供需關系的周期性因素，也讓今年地價的走勢，產生更多的制約因素。以北京為例，在2013年之前，北京市連續(xù)三年沒有完成土地供應計劃，供應量處于持續(xù)的低水平狀態(tài)。

機構提供的數(shù)據(jù)顯示，2011和2012年，北京市住宅類土地供應量僅為近五年內平均水平的85%和56%。這種供應端的緊缺，常被解讀為導致供需矛盾和地價上漲的主因。然而，隨著去年一年土地市場全面反彈爆發(fā)，“解渴”之后的供需矛盾，也影響著今年的行情走勢。

此外，還需考慮另一個關鍵因素是熱門的優(yōu)質地塊。去年，北京的農展館、玉淵潭、夏家胡同、臺湖等多個熱門優(yōu)質地塊的出讓，不僅帶動了市場活躍度、推高了市場預期，也將平均地價水平拉入新高?！敖衲暌痪€城市再出‘地王’的可能性較大”，張大偉認為短期內行情并不會扭轉。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也認為，今年有沒有熱門優(yōu)質地塊、數(shù)量多少、質量如何都決定著市場熱度，也是決定市場未來發(fā)展的決定性因素，而這些都取決于土地管理部門的政策態(tài)度。

自住房用地“半邊天”

對于北京而言，土地市場的格局之變，恐怕將是 “自住型商品房供地”成今年供地主流。今年1月，北京市國土資源局傳出消息稱，今年北京市擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設。其中，商品房用地中，將有50%用于建設自住型商品住房用地。

這也就意味著，“限房價、競地價”仍將是今年北京市土地出讓的主流方式，而定位為“滿足中低端、夾心層的住房需求”的自住型商品房用地，將撐起整個土地市場的“半邊天”。

郭毅認為，自去年4月份以來，北京市出讓的商品房用地中，絕大部分都有配建自住型商品房用地。今年50%的比例，將繼續(xù)影響著商品房用地的供應結構和市場反映。

據(jù)國土局相關數(shù)據(jù)顯示，2013年成交的住宅用地中，共配建各類保障房建設規(guī)模約346萬平方米（約6萬套），由此減少的政府土地收益約300億元。其中，通過競建方式增加的各類保障房建筑規(guī)模約92萬平方米（約1.85萬套），由此減少的政府土地收益約130億元。

另據(jù)鏈家地產市場研究部數(shù)據(jù)，去年配建保障性質住房的土地量，占整體宅地面積的42.6%，較上一年增加了15%。這些數(shù)據(jù)都顯現(xiàn)出，北京市對于持續(xù)增加保障性用地的決心和力度，都在持續(xù)增強。

同時，房企對北京保障性配建用地的地塊，依然有非常強烈的興趣，呈現(xiàn)“供需兩旺”。郭毅認為，一方面是由于這種地塊的產品不需要考慮市場風險，定價低于市場，需求旺盛，周轉較快；另一方面，去年普遍向好的業(yè)績單，讓房企手中“余糧”充足，對于北京土地的需求也很足。 此外，如果今年能繼續(xù)保持相對寬松的融資環(huán)境，融資渠道不斷拓展，房企在京“搶”地的態(tài)勢不會大變。