郊區(qū)商場 匱乏or過剩？

去年底，宜家家居大興區(qū)西紅門店開業(yè)。宜家的開業(yè)，“嗨翻了”整個(gè)西紅門。人們從四面八方涌來，想見識(shí)一下這個(gè)號(hào)稱是“亞洲最大的宜家”。

“住宅先行，商業(yè)后發(fā)”，是商業(yè)板塊發(fā)展的基本規(guī)律。多年以來，西紅門地區(qū)日益聚集起大量的大型居住社區(qū)。然而，商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后、現(xiàn)有商業(yè)配套不足等問題，讓郊區(qū)商業(yè)一直備受關(guān)注。另一方面，看中機(jī)遇的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在扎堆進(jìn)入，未來幾年是否會(huì)出現(xiàn)“商業(yè)過?！钡馁|(zhì)疑聲也開始出現(xiàn)。

究竟是空白，還是機(jī)遇；是匱乏，還是過剩，原本是處于兩極的對(duì)立狀態(tài)，在預(yù)測聲浪中，呈現(xiàn)出切換的狀態(tài)。

宜家來了！

宜家家居的開業(yè)，無疑是整個(gè)大興區(qū)商業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性事件。

去年11月7日，西紅門的宜家家居正式開業(yè)，對(duì)于這個(gè)已經(jīng)期待了將近四年的宜家，開業(yè)的消息迅速傳遍整個(gè)北京，人群和車流從四面八方涌入大興。記者在開業(yè)當(dāng)天現(xiàn)場體驗(yàn)到，在距離宜家家居賣場最近的欣寧街十字路口，四個(gè)方向基本“堵死”，三四個(gè)綠燈也不能放空排隊(duì)的車隊(duì)長龍；而京開高速、京良路的西紅門出口也行駛緩慢。在宜家家居門店入口處，由于顧客太多，早上開業(yè)之后就采取“限流”措施。即使到了下午三四點(diǎn)，門口的限流隊(duì)伍依然需要等候十幾分鐘才能進(jìn)入賣場之內(nèi)。賣場之內(nèi)，也是人頭涌動(dòng)，摩肩接踵，顧客餐廳里排隊(duì)等候的隊(duì)伍長達(dá)百米。

如此的“開門紅”，不知是否讓宜家“措手不及”？今年1月初，記者致電宜家相關(guān)負(fù)責(zé)人，被告知不便透露開業(yè)至今的客流人數(shù)、經(jīng)營業(yè)績等具體數(shù)據(jù)，但是宜家對(duì)于應(yīng)對(duì)較大的客流已經(jīng)做了充分的準(zhǔn)備。

宜家的入市，讓在北京商業(yè)地產(chǎn)格局中“名不見經(jīng)傳”的西紅門地區(qū)，一躍成為搶手的熱點(diǎn)區(qū)域。資料顯示，宜家項(xiàng)目是2009年拿地，已經(jīng)開業(yè)的家居賣場面積為5萬平米左右，而整個(gè)英特宜家購物中心面積達(dá)60萬平方米，預(yù)計(jì)總投資額達(dá)50億元，如此規(guī)模的體量和投資堪稱“巨無霸”，甚至有媒體將其譽(yù)為大興商業(yè)地產(chǎn)的“龍頭”。

“西紅門板塊內(nèi)的商業(yè)配套確有很大的空白?！蔽骷t門區(qū)域內(nèi)某開發(fā)商人員認(rèn)為，居民需求長期得不到有效釋放，給了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常充足的空間。而宜家家居的火爆，也給了區(qū)域開發(fā)商更多的信心。

“空白”和“過剩”

對(duì)于西紅門商業(yè)配套“太缺”，區(qū)域內(nèi)的居民有深刻的體會(huì)。位于西紅門鴻坤理想城東區(qū)內(nèi)的某二手中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在宜家開業(yè)之前，西紅門居民幾乎沒有可以“逛街”的去處。據(jù)了解，西紅門區(qū)域內(nèi)至少有二十余個(gè)中型以上社區(qū)，但是長期以來只有社區(qū)底商、游商小販等基本的商業(yè)配套，而且多集中于地鐵站附近。

記者了解到，區(qū)域唯一較大規(guī)模的商業(yè)中心是2012年開業(yè)的樂家購物中心，位于西紅門地鐵站東側(cè)。但是商場經(jīng)營狀況并不理想。此外，離此最近的購物中心是位于高米店南的綠地繽紛城，以及大興區(qū)老牌商業(yè)聚集地黃村火神。

“所謂‘匱乏期’也是暫時(shí)的，未來幾年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目將密集出現(xiàn)?！鼻笆鲩_發(fā)商人員認(rèn)為，經(jīng)過未來二三年的開發(fā)建設(shè)，西紅門區(qū)域的商業(yè)氣氛將形成聚集效應(yīng)。記者了解到，距離宜家家居幾百米之隔，就有一個(gè)數(shù)十萬平米的正大購物廣場在建設(shè)中，由鴻坤地產(chǎn)和上海正大合作開發(fā)，定位為社區(qū)級(jí)別的購物中心。

西紅門的商業(yè)狀態(tài)，幾乎是整個(gè)大興區(qū)的一個(gè)縮影。因?yàn)橐?guī)模偏小、業(yè)態(tài)陳舊，被認(rèn)為存在商業(yè)供應(yīng)的“郊區(qū)空白”；而另一方面，因?yàn)樵诮?xiàng)目數(shù)量多、開業(yè)密集、定位類似，而屢屢被質(zhì)疑存在“郊區(qū)過?！钡碾[憂。一份來自大興區(qū)商務(wù)委的數(shù)據(jù)顯示稱，截至2013年，大興區(qū)共有17家體量超過百萬平米的綜超、百貨、購物中心等，商業(yè)服務(wù)業(yè)面積約190萬平米。相較于其他區(qū)縣，這一數(shù)據(jù)并不算大，但是大興區(qū)商業(yè)發(fā)展有一個(gè)明顯的趨勢(shì)：未來近三四年中，成規(guī)模、成體量的商業(yè)體會(huì)大批涌現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇

“空白”和“過剩”兩者相互矛盾的聲音，其背后是在北京住宅日益郊區(qū)化的大背景下，郊區(qū)居住社區(qū)的商業(yè)經(jīng)該如何唱好？

“郊區(qū)縣已經(jīng)是北京新增商業(yè)供應(yīng)的主要區(qū)域。比如在大興區(qū)的天宮院——生物醫(yī)藥基地板塊內(nèi)，已經(jīng)有龍湖、凱德等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，其未來規(guī)模可以稱為區(qū)域商業(yè)中心。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，建成后的英特宜家超過60萬平米的體量，幾乎達(dá)到城市性商業(yè)中心的規(guī)模。

全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，按照一般規(guī)律，商場開業(yè)需要度過1-2年的“養(yǎng)商期”，如果相似競品的入市量大、時(shí)間接近，那么郊區(qū)商場可能需要面對(duì)更長的“養(yǎng)商期”。同時(shí)，定位于區(qū)域中心的購物中心需要放下“高富帥”的架子，更多地引入餐飲、娛樂、超市、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)等功能。

“更加豐富的業(yè)態(tài)類型、更具特色、更加舒適的購物體驗(yàn)，是郊區(qū)新增購物中心能夠差異化勝出的關(guān)鍵?！睆埣淫i認(rèn)為，與城市成熟商圈相比，城市郊區(qū)擁有更加充足寬裕的土地空間。