北京豪宅禁令松綁？

曾令開發(fā)商叫苦不迭的“4萬元限價(jià)令”在新的一年出現(xiàn)松動(dòng)。1月19日，北京住宅市場(chǎng)3項(xiàng)目獲批預(yù)售許可證，其中北京院子與悅園（推廣名紫辰院）兩項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)都超過60000元/平米。這一舉動(dòng)，被業(yè)內(nèi)解讀為禁令松綁的信號(hào)。

項(xiàng)目越線取證顯示緩和信號(hào)

新年伊始，豪宅“土豪們”終于松了一口氣。1月19日，北京市住建委發(fā)放了四張預(yù)售許可證（三個(gè)住宅項(xiàng)目），其中，北京院子與紫辰院兩項(xiàng)目均以7萬元/平方米左右的價(jià)格入市，北京院子26號(hào)樓擬售價(jià)格更是高達(dá)87345元/平方米。

作為2013年熱門的豪宅項(xiàng)目之一，北京院子從去年10月開始便屢屢傳出入市的消息，但受突如其來的4萬元限價(jià)政策影響，取證受阻，遲遲未能入市。

從官方信息來看，北京院子首次便推出了274套房源，包括1號(hào)、10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)等25棟住宅樓，幾乎全盤推完。價(jià)格最高的24號(hào)住宅樓，擬預(yù)售均價(jià)87345元/平方米；最貴的一套戶型，是24號(hào)樓中的2401房間，建筑面積約302平方米，擬售單價(jià)為100230元/平方米，一套房的價(jià)格約為3026萬元。根據(jù)估算，合計(jì)入市的274套房源，預(yù)售總貨值達(dá)51.5億元。

業(yè)內(nèi)指出，此次推盤情況可能與泰禾集團(tuán)在過去一年舉債拿地后需迅速回籠資金有關(guān)。

相比于泰禾北京院子，另一個(gè)項(xiàng)目紫辰院的市場(chǎng)關(guān)注度則相對(duì)較小。

根據(jù)住建委的預(yù)售信息顯示，紫辰院位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)，此次擬售兩棟住宅樓、共299套房源，兩棟住宅樓的擬預(yù)售均價(jià)分別為66999元/平方米和67000元/平方米。該項(xiàng)目在去年12月8日時(shí)，曾有50年產(chǎn)權(quán)的辦公類房源入市，住建委網(wǎng)站顯示的成交均價(jià)為52923元/平方米，盡管此次準(zhǔn)備入市的是70年產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目，但相比上一期公寓項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)，仍然上漲了近26%。估算下來，299套預(yù)售房源的總貨值達(dá)40億元。

“這預(yù)示著北京2013年底實(shí)行的4萬元預(yù)售禁令正式放開?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍稱。

其實(shí)，早在2013年底，就有敏感的業(yè)內(nèi)人士嗅到預(yù)售證放開的氣息。去年12月14日，西山藝境與北京城建·海梓府雙雙獲批取證，其中西山藝境4號(hào)樓預(yù)售價(jià)格40389元/平米，海梓府?dāng)M售價(jià)格高出4萬元紅線1651元/平米。

而12月18日薊門名居項(xiàng)目獲批入市，擬售均價(jià)58320元/平米。雖然僅是推出不受限價(jià)約束的商業(yè)樓部分，但仍被業(yè)內(nèi)普遍視作禁令將逐步松綁的信號(hào)。

“4萬元禁令本身就是北京市住建委采取的一種臨時(shí)調(diào)控手段，只是短期的禁令，只會(huì)產(chǎn)生短期的影響，高端市場(chǎng)最終還是要放開，真正有效果的調(diào)控還是要從市場(chǎng)入市?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志認(rèn)為，因此現(xiàn)在一些項(xiàng)目游走在4萬元禁令的邊緣，也是預(yù)售證門檻逐漸取消的先兆，預(yù)計(jì)春節(jié)后，禁令將進(jìn)一步松綁。

高端項(xiàng)目或?qū)⒃讶胧?/b>

隨著4萬元紅線的逐漸放開，高端項(xiàng)目扎堆入市的局面必然出現(xiàn)。

“去年底的‘4萬元限令’使得市場(chǎng)當(dāng)中積壓了一部分中高端項(xiàng)目，在2014年年初開禁之后，將會(huì)集中上市?！?亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，另外從目前成交地塊的土地成本來看，未來純商品住宅市場(chǎng)“豪宅化”的趨勢(shì)越來越明顯，中高端項(xiàng)目所占比重將出現(xiàn)上升。

日前，北京市國土資源局對(duì)外通報(bào)顯示，2014年北京擬安排住宅用地供應(yīng)總量中40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

消息一出，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，大量保障性住房和自住型商品房土地供應(yīng)擠占了純商品住宅的土地供應(yīng)，使未來新增純商品住宅的供應(yīng)更加稀缺，這可能會(huì)導(dǎo)致該類住宅的價(jià)格進(jìn)一步上行。

與此同時(shí)，不少普通住宅開發(fā)商將不得不進(jìn)軍高端市場(chǎng)，中高端產(chǎn)品增多。

“今年中高端項(xiàng)目將集中爆發(fā)入市，不過這個(gè)時(shí)間應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)在二三月之后?！?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為， 3月或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此后將出現(xiàn)高端項(xiàng)目供應(yīng)放量及價(jià)格上漲。

價(jià)格仍將處于高位

即使北京豪宅市場(chǎng)仍存變數(shù)，但在多數(shù)開發(fā)商看來，取證入市是遲早的事。而支撐他們等待放行的是不斷攀升的房價(jià)和高回報(bào)率。

戴德梁行報(bào)告顯示，北京高端住宅項(xiàng)目的成交均價(jià)2013年連續(xù)上漲了4個(gè)季度，2013年四季度北京高端住宅成交均價(jià)首次突破單價(jià)5萬元大關(guān)，達(dá)52129元/平方米，同比2012年上漲近25%；而2013全年成交均價(jià)為47775元/平方米，和2012年相比單價(jià)上漲了4198元/平方米，預(yù)計(jì)2014年仍將維持漲勢(shì)。

“高端物業(yè)價(jià)格在今年的高漲幅，一方面與房地產(chǎn)銷售形勢(shì)整體向好、房價(jià)普漲的基礎(chǔ)有關(guān)；另一方面，地價(jià)的飆升也是一個(gè)重要的拉力?！备邐櫛硎?。以北京東三環(huán)沿線的高端住宅項(xiàng)目為例，在融創(chuàng)農(nóng)展館地王拍出后，高端市場(chǎng)價(jià)格隨之被大幅抬升，不少在售項(xiàng)目紛紛漲價(jià)，漲價(jià)幅度至少在15%-20%以上，單價(jià)紛紛突破10萬元大關(guān)。

“地價(jià)的上漲不斷改變著市場(chǎng)的預(yù)期，2014年高端市場(chǎng)的競(jìng)爭將更加激烈”，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志對(duì)記者表示，除了原有的高端產(chǎn)品外，由于大量自住型商品房的沖擊，一部分普通住宅也會(huì)向上形成高價(jià)盤。

但高姍進(jìn)一步分析認(rèn)為，對(duì)于處于主力銷售期的高端項(xiàng)目而言，如果沒有強(qiáng)力的價(jià)值支撐，大幅漲價(jià)有可能導(dǎo)致銷售趨緩，從而加大企業(yè)資金壓力。