土地市場(chǎng)開門紅

在2013年以供需兩旺完美收官的土地市場(chǎng)，當(dāng)前依舊熱度不減。

從一月份已發(fā)生的土地交易情況來(lái)看，開發(fā)商的拿地?zé)崆槔^續(xù)高漲。而自誕生以來(lái)，便一躍成為市場(chǎng)寵兒的自住型商品房，仍然受到開發(fā)商的追捧。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，伴隨著土地供應(yīng)的不斷加大及自住型商品房的持續(xù)入市，住房市場(chǎng)的供需矛盾將得到有效緩解。但短期看來(lái)，土地還是很貴，房?jī)r(jià)還是難降。

多地塊年初成交

新年伊始，北京土地市場(chǎng)依舊延續(xù)了去年的高溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月20日，北京市2014年已出讓經(jīng)營(yíng)性用地19宗，累計(jì)土地出讓金總額高達(dá)403.1億元，接近2013年11月414億元的高點(diǎn)。

值得注意的是，相比較往年，今年年初北京出讓宅地?cái)?shù)量明顯增多，2013年1月份北京共成交了13宗經(jīng)營(yíng)性用地，總土地收入為241.66億元。從供地節(jié)奏上來(lái)看，北京土地市場(chǎng)開門紅已成定局。

記者日前查詢北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站顯示，北京市計(jì)劃2014年1月出讓的經(jīng)營(yíng)性用地土地?cái)?shù)量高達(dá)23宗，合計(jì)土地出讓面積達(dá)到了372.5萬(wàn)平方米，主要分布在朝陽(yáng)、通州運(yùn)河核心區(qū)、昌平、房山和順義等區(qū)域，其中不乏多宗優(yōu)質(zhì)地塊。

此外，1月20日北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)出公告稱，暫停出讓豐臺(tái)、順義及通州的四宗地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，因?yàn)?宗土地暫停出讓，預(yù)計(jì)2014年1月土地市場(chǎng)整體成交額預(yù)期有所降低，估計(jì)在430億元左右。

自住型商品房供應(yīng)加大

土地市場(chǎng)中最引人注目的“角色”非自住型商品房地塊莫屬，其成為年初土地競(jìng)拍中眾多房企爭(zhēng)搶的對(duì)象。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月20日，已成交的住宅用地扣除配建及競(jìng)建出的保障性住房面積后，總建筑規(guī)模約191萬(wàn)平方米，其中自住型商品住房約102萬(wàn)平方米。

自2013年下半年以來(lái)，北京市已供自住型商品住房地塊共計(jì)32宗，可提供自住型商品住房建筑規(guī)模累計(jì)達(dá)到329萬(wàn)平方米。

公開資料顯示，在1月已經(jīng)掛牌的土地中，自住型商品房的供應(yīng)達(dá)到了120萬(wàn)平方米，同時(shí)，還有大量自住型商品房地塊等待入場(chǎng)。

事實(shí)上，自住型商品房地塊的推出力度還在持續(xù)加大。此前，北京國(guó)土局表示，2014年將繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

對(duì)于1月份的自住型商品房土地供需兩旺的態(tài)勢(shì)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自住型商品房將成住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而房企對(duì)該類地塊的態(tài)度較為積極主要有兩個(gè)原因，一方面自住型商品房的周轉(zhuǎn)非?？欤一緵]有風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面，企業(yè)手中有大量的“余糧”。

郭毅進(jìn)一步補(bǔ)充道，所謂“余糧”的概念包括兩方面，一個(gè)是借助2013年市場(chǎng)升溫，開發(fā)商手中大多握有大量現(xiàn)金；另一個(gè)則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這些年的極具擴(kuò)張，相關(guān)從業(yè)人員也在持續(xù)增加，“只有不斷獲取新的項(xiàng)目，才能維持這些人員的運(yùn)作?！?/p>

供需矛盾將有效緩解

2014年開年的土地市場(chǎng)“來(lái)勢(shì)兇猛”，加上2013年的大量供應(yīng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年北京樓市的供需矛盾將有效緩解。

據(jù)北京市國(guó)土資源局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年全市商品住宅用地供應(yīng)面積達(dá)到978公頃，完成全年850公頃計(jì)劃指標(biāo)的115%，較上2012年增加207%。此外，在2013年北京土地供應(yīng)總量中，住宅類土地供應(yīng)首次超過五成，僅次于土地供應(yīng)爆發(fā)的2010年。

在張大偉看來(lái)，如果能按照2014年的土地規(guī)劃思路堅(jiān)決執(zhí)行，困擾北京樓市多年的供需矛盾，或?qū)⒃谶@幾年得到有效緩解。“預(yù)期2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成明顯的有效供應(yīng)，對(duì)于滿足剛需、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用也會(huì)非常明顯，特別是自住型商品房的陸續(xù)上市，將促使明年北京整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)變?！?/p>

張大偉同時(shí)指出，雖然土地市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)明顯增加，但從短期來(lái)看，預(yù)計(jì)地王依然會(huì)頻繁出現(xiàn)，并影響市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也指出，結(jié)合年初土地市場(chǎng)成交情況分析可以看出，若扣除配建成本后，相比房?jī)r(jià)來(lái)看，地價(jià)仍明顯較高。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前行業(yè)集中度擴(kuò)大、淘汰率上升，土地存量是房企可持續(xù)發(fā)展的硬指標(biāo)，房企之間的拿地競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)激烈，所以房企更應(yīng)該警惕高價(jià)拿地行為所帶來(lái)的盈利風(fēng)險(xiǎn)。