環(huán)北京樓市水漲船高

2013年，受北京房地產(chǎn)市場火熱的傳導作用，河北燕郊、香河、固安等環(huán)北京樓市也迅速升溫，項目供應量和實際成交價格攀升。

2014年開年，環(huán)京項目再度搶鏡。首周4盤入市銷量不俗。同時，燕郊、香河、固安等地大部分樓盤報價與前期相比均有大幅上漲，其中，部分精裝修報價已超過15000元/平米。

燕郊：日光盤頻現(xiàn)

樓市有量就有價，買家增多，環(huán)首都圈房價自然也水漲船高。

據(jù)記者了解，眾多項目報價較前期有明顯增長。以位于燕郊鎮(zhèn)燕順路以北的首爾甜城為例，其2013年年初開盤約7000元/平方米，現(xiàn)在則漲到12000元—13000元/平方米；東方夏威夷的開盤價格也從2013年年初的9000多元/平方米，漲至現(xiàn)在的13000元/平方米以上，而燕郊其他在售項目也大多如此。

如天洋城4代，去年11月開盤均價為12000元/平方米，而其在去年9月份開盤時均價為10500元/平方米，短短兩個月單價上漲了1500元。一直以低價策略吸引購房者的上上城青年社區(qū)二期，今年1月開盤均價9000元/平方米（毛坯價格），相比去年10月開盤時9500元/平方米（含2000元/平方米的精裝修價格）的均價，也有一定上漲。而華堂高爾夫公寓目前在售的精裝修80-132平方米二至三居，售價已破15000元/平方米。

在調(diào)查中，多個項目的銷售人員均表示，燕郊樓市目前的漲勢較為強勁，尤其是在今年環(huán)首都經(jīng)濟圈和大七環(huán)概念的刺激下，沃爾瑪、新世界等大型購物場所陸續(xù)開業(yè)，燕郊樓市再度亢奮，成交量價都在持續(xù)攀升。

上上城青年社區(qū)的銷售告訴記者，目前燕郊的房價在12000-15000元/平方米，雖然相比年初有所上漲，但僅為通州30000元/平方米的一半不到，不限購等優(yōu)勢令剛需不斷涌入，項目并不愁賣。

“在環(huán)首都區(qū)域內(nèi)，燕郊的交通和生活配套條件突出，吸引了大批自住和投資購房者。由于價格與北京市場聯(lián)動，因此在2013年自然水漲船高?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

而去年年末燕郊樓市的火熱也證明了她的觀點。去年11月23日，灣仔城開盤均價16000元/平米，銷售火爆。一天后，東貿(mào)國際開盤，均價16000-19000元/平米，當天售罄。

香河：供應井噴 房價上漲

隨著環(huán)首都樓市的發(fā)展，借助大七環(huán)等利好，香河樓市也為之一振。2013年該區(qū)域有包括綠地國寶21城、富力新城、鴻坤羅納河谷等多個項目放量，并取得不錯的銷售業(yè)績。

2013年11月23日，香河樓盤大運河·孔雀城開盤，均價6800元/平方米-7000元/平方米，近600套房源2小時便被售罄。此前，香河綠地國寶21城開盤，當日推出的144套高層公寓和70套別墅短時間內(nèi)銷售一空。

“多個項目持續(xù)放量是2013年香河樓市的一大亮點。去年香河受高速東出口正式通車等交通利好影響，再次得到市場重視，吸引了眾多購房者。” 鴻坤地產(chǎn)集團京東區(qū)域營銷副總吳艷表示。

在成交火熱的同時，區(qū)域的項目銷售價格也在上漲，目前香河在售項目均價為8000元/平方米，而去年6月報價還在5000元/平方米左右。

香河當?shù)匾豁椖肯嚓P(guān)負責人表示，香河整體自然環(huán)境極佳，在環(huán)首都經(jīng)濟圈里，香河樓市仍處于價值洼地。

目前香河已經(jīng)吸引了萬科、五礦、富力、鴻坤、京漢等多家知名房企進駐。業(yè)內(nèi)普遍認為，憑借自身優(yōu)勢和品牌開發(fā)商的進駐，在2014年，香河樓市的發(fā)展勁頭依然值得期待。

固安：穩(wěn)中有升 破萬在即

日前，固安兩個代表大盤做出下一期開盤計劃，售價調(diào)整為9000元/平方米—11000元/平方米?！澳壳笆?000元/平米起，下一期開盤價格也不會低于目前均價?！庇蓝ê涌兹赋怯鴮m銷售人員告訴記者，9000元/平方米是大戶型花園洋房的價格，至于小戶型的剛需，價格都在12000元/平方米以上。

固安的房價過萬元，不僅僅是一個項目，永定河孔雀城劍橋郡也預計將下一期的開盤價格調(diào)整至8000元/平方米-15000元/平方米，值得一提的是，項目推出的30-60平方米的LOFT單價達到了15000元以上。

去年年初，固安的樓盤售價普遍為6000-7000元/平米左右，下半年后房價突漲至9000元/平方米。包括永定河孔雀城英國宮、永定河孔雀城劍橋郡、愛方城、龍·TOWN、綠宸萬華城等項目，目前單價都攀上了9000元/平米的高位。永定河孔雀城大湖在2013年11月推出低密聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品，最高總價更突破千萬元。

“從去年5月以來，月度的成交數(shù)字漲幅明顯。北京新機場的政策明確之后，固安不少樓盤的開盤價格比年內(nèi)上一期的開盤價均高出了1000元/平方米?！笨兹赋且豁椖控撠熑吮硎?，相比于燕郊、香河高速增長，2014年固安房價或?qū)⑷嫱黄迫f元。

漲勢雖好風險不小

一直以來，環(huán)北京區(qū)域作為北京高房價下外溢的購房需求出口，大量的剛需涌向燕郊、香河、固安等地，使得這些地區(qū)的樓市也一度升溫。但依靠剛需撐場的殺手锏或許將不再好使。

“不要迷信‘北京有源源不斷的剛性需求’這樣的說法，因為‘控制一線城市規(guī)?！驯惶嵘先粘??！弊〗ú空哐芯恐行难芯繂T、原主任陳淮在2013年12月2日強調(diào)，真正的房地產(chǎn)投資中，盈利來源不斷放大的動力是金融杠桿，住宅市場炒房機會已經(jīng)退去。而未來做房地產(chǎn)投資，一定要著眼于“看誰愿意給這地產(chǎn)周邊的配套花錢”。

“目前燕郊等環(huán)首都地區(qū)的房地產(chǎn)市場的成交量掩蓋了很多問題。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，燕郊等一些環(huán)京地區(qū)的樓市事實上已透支了投資潛力，這是其長期存在的問題。以投資驅(qū)動的市場，北京房價一旦穩(wěn)定，市場就會出現(xiàn)波動，一旦出現(xiàn)較大波動，其拋售情況會遠遠高于通州。