二手房理性降溫

臨近年底，北京二手房市場上突然風傳起“成交腰斬”、“價格跳水”的消息。幾乎全年都處于火熱的行情，卻不得不面對一個冷清的收尾，相較于新房市場依然堅挺的價格和持續(xù)的高活躍度，人們不禁疑惑，二手房市場怎么了？

然而，記者采訪調查發(fā)現(xiàn)，所謂“價格跳水”，多指業(yè)主掛牌價格的下調，并非成交價格；“成交腰斬”，也只是出現(xiàn)在個別區(qū)域門店中，從全市整體來看，2013年12月的成交下滑在10%左右。此外，業(yè)內觀點也幾乎一致認為，所謂“降溫”，應理解為二手房市場的合理周期性調整。

趨冷事實

記者見到中介經紀人李剛的時候，是在去年12月下旬，他是大興區(qū)棗園附近某房屋中介的“資深經紀人”，已經在區(qū)域工作了四五個年頭。當時他正在電腦前坐著，懶懶地教著兩個“徒弟”怎么搜索、查找區(qū)域內新出的房源。

“最近新出的房子少了，買家也不多，也不積極，之前手頭幾個有意向的客戶，看了幾套之后就不再接我電話了?！崩顒偢嬖V記者，估計12月他恐怕只能做成一單買賣，從去年10月開始，他的業(yè)績量就明顯在下滑，這在店內十幾個業(yè)務員中是普遍現(xiàn)象。

這些二手房屋交易的一線經紀人，直接感受到了市場的降溫。同樣的情況也發(fā)生在城區(qū)。記者從朝陽區(qū)團結湖、勁松、潘家園等二手房成交量大區(qū)的中介門店了解到，不少門店的來電、來訪量都明顯下滑。

“第四季度的業(yè)績量是全年最低的，甚至不足前期的60%-70%?！眻F結湖北三條附近某中介經理給記者做了一個粗略的估計。相較于前幾個季度的一路飄紅業(yè)績曲線，第四季度的表現(xiàn)不盡如人意，這鍋曾經“煮沸的水”，如今正慢慢冷卻下來。

作為二手房市場分析的重要指標，“帶看量”直接顯示著市場的活躍程度。鏈家地產市場研究部提供的數(shù)據(jù)也顯示，從去年11月份以來，部分區(qū)域的帶看量持續(xù)快速下滑，去年12月份已經下滑超過50%。

不少中介人員證實，他們所感受到的此輪“降溫”始于去年9-10月之間?！爱敃r還很少出現(xiàn)掛牌價格下降的情況，但是帶看量越來越少、客戶購買意愿都不高?？斓侥甑踪J款又很難，賣家總想要全款成交的客戶，因此買賣雙方談不攏是常事?！?/p>

從市場成交的規(guī)律來看，如果觀望情緒出現(xiàn)三個月以上，市場可能會出現(xiàn)新一輪的博弈和調整。果然，到了去年12月，終于出現(xiàn)了令人擔憂的行情，“房價跳水”、“成交腰斬”的傳聞不斷出現(xiàn)。

房價“跳水”？

對于流傳的“房價跳水”的說法，記者采訪的中介人員都表示并不認同。李剛不以為然地稱：“都是媒體炒作吧，棗園這邊成交價格沒有太大的變化。不過不少業(yè)主已經下調了掛牌價格?！彼嬖V記者，黃村北部幾個小區(qū)的大戶型房源下調掛牌價格居多，南部小區(qū)比如興政家園等，100平米以上戶型、總價在400萬-500萬元之間的房源，大部分都下調了5萬-10萬元報價。

而據(jù)媒體報道，在海淀、朝陽等區(qū)域，也都出現(xiàn)了報價下調20萬-70萬的案例。據(jù)鏈家地產數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測的樣本樓盤中，下調掛牌價格房源的10月占比接近六成，而到了去年12月，超過七成的房源選擇降價出讓。

“這其實是很正常的，對于500萬左右的房源，報價波動10萬、20萬左右都很正常，現(xiàn)在說的報價“跳水”，大部分是之前報價太高，掛了幾個月仍然賣不出去，業(yè)主自然就會調低一些。從實際成交來看，下調之后的房價，還是比去年同期要高?！苯洑v過多年市場變動的李剛，認為近期掛牌價格波動，被過分解讀。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，“房價跳水”屬于不實的傳言。據(jù)中原數(shù)據(jù)，去年12月北京二手房成交量和掛牌價雙雙下滑，環(huán)比降幅都在一成左右。但是去年12月的二手商品住宅的實際成交均價，環(huán)比僅下調0.17%。

中原地產市場總監(jiān)張大偉認為，去年底二手房市場進入了淡季，房價上漲停滯，同時成交呈現(xiàn)疲態(tài)，促使前期報價過高的房源逐漸下調報價，這是市場合理的自我調節(jié)。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，“掛牌價”這一統(tǒng)計指標僅能提供一種參考，其對市場判斷的精確度有限。但是，如果掛牌價持續(xù)下行，也不能不將其理解為市場預期的風向改變。

未來走勢

得益于今年整體的好行情，即使面對年底的冷清，不少經紀人依然心情不錯。團結湖區(qū)域某二手經紀人告訴記者，他去年全年的業(yè)績幾乎是入行多年以來的最高，“3月、5月、6月的單月業(yè)績量都超過2000萬，一年的提成，掙出一套房的首付沒有問題?！?/p>

北京市住建委的網簽數(shù)據(jù)顯示，2013年二手房全年總成交量為16.3萬套，環(huán)比去年的14.3萬套上漲13.4%，達到了最近三年的最高點。此外，多家機構的數(shù)據(jù)也顯示，去年北京市二手住宅的成交均價漲幅超過兩成。

所謂“瑕不掩瑜”，全年“量價齊升”的風頭，幾乎完全蓋過了年底的“頹勢”。然而，業(yè)內不乏擔憂，這一輪始于第四季度的市場降溫，原因何在，又會持續(xù)多長的時間。

中原機構分析師認為，年底的“量價齊跌”，要歸因于供需結構明顯緩解。因為年底銀行放貸難度加大，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，特別是剛需購房者，不得不面對全款購房的壓力。

另外，“恐高心理”也是出現(xiàn)市場調整的原因。房價持續(xù)上漲兩年，部分區(qū)域價格已經翻倍，購房者購買力出現(xiàn)乏力。此外，北京市自住型商品房預期大量入市，這種結構性的變化，給購房者帶來希望，更加劇觀望氛圍。

盡管如此，業(yè)內對于今年的市場走勢，依然保有十足的信心。張大偉認為，去年市場呈現(xiàn)“前快后慢”的走勢，在一二季度的漲幅較大，而三四季度漲幅逐漸收窄。今年1月是春節(jié)假期、又是返鄉(xiāng)高峰，成交可能繼續(xù)下滑。但是這應理解為市場的周期性因素，市場的基本面并沒改變。

胡景暉也認為，當前行情的走低，并不意味著房價將進入下降通道。一線城市的二手房房價上漲動力沒有發(fā)生改變，像北京這樣供需關系依然緊張的一線城市，今年至少能保持10%的漲幅。