房企融資大考

國內(nèi)融資市場風(fēng)聲鶴唳。等待已久的A股終于開閘，對于房企來說仍然遙不可及。與此同時，多家媒體報道國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（又稱國辦“107號文”），意味著信托等融資渠道將會被打壓。

美聯(lián)儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，這意味著全球最大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正式拉開了退出量化寬松的序幕。受此影響，房企在不足半個月時間內(nèi)，海外發(fā)債300億，新一輪搶跑海外融資的窗口期已經(jīng)到來。

隨著國內(nèi)外融資市場收緊效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，2014年，眾多房企將面臨融資大考。

國內(nèi)融資全線收緊

A股房企再融資開閘依然遙遙無期。自2013年8月新湖中寶（600208，SH）發(fā)布定增募資預(yù)案以來，目前已有超過40家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計劃，包括股票定增、公司債的再融資發(fā)行。但并沒有一家企業(yè)的方案獲得證監(jiān)會最終批準(zhǔn)通過，期間倒是有不少房企終止了相關(guān)預(yù)案。

榮盛發(fā)展即是其中一例。2013年9月10日，榮盛發(fā)展就將2013年度非公開發(fā)行股票的申請文件報送至中國證監(jiān)會。今年1月10日，該公司公告稱，由于目前股價已低于發(fā)行底價較多，未來發(fā)行將面臨較大的銷售壓力。故向中國證監(jiān)會申請撤回申請，中國證監(jiān)會決定終止對公司上述行政許可申請的審查。榮盛發(fā)展同時表示，將尋求在未來合適的時機(jī)推出新的融資方案的可能。

唯一顯示出好消息的，是背景強(qiáng)大的綠地。1月10日，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良公開表示，綠地集團(tuán)A股上市材料最快本月底下月初遞交給中國證監(jiān)會。由于是整體上市，因此上市資產(chǎn)規(guī)模將較大，上市進(jìn)程預(yù)計最快2014年上半年完成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前這種形式，再融資開閘短期內(nèi)很難。根據(jù)中央所釋放的消息，即使開閘也不會首先放開增發(fā)，可能是針對某些項目定向融資如保障房相關(guān)項目進(jìn)行發(fā)債。

“目前對于房企來說，多方面的融資渠道都已經(jīng)收緊了?！钡滦刨Y本董事長陳義楓告訴記者，去年第四季度銀行收緊按揭貸款政策，近期國務(wù)院辦公廳下發(fā)了107號文提出“影子銀行”的監(jiān)管問題，也印證了這一點(diǎn)。

普益財富研究員范杰表示，近年來，金融監(jiān)管的放松、民間資本的活躍使得不在監(jiān)管范圍內(nèi)的投融資業(yè)務(wù)快速增加，風(fēng)險也隨之增加。107號文將對信托、產(chǎn)業(yè)私募基金、傳統(tǒng)民間借貸等草根金融產(chǎn)生影響，尤其是銀行和信托機(jī)構(gòu)受到的影響更大。

據(jù)范杰介紹，“107號文”要求未來信托將不允許做資金池產(chǎn)品、不允許對接非標(biāo)資產(chǎn)。由于非標(biāo)資產(chǎn)大多是房地產(chǎn)或類房地產(chǎn)項目，如相關(guān)政策落實，這意味著未來信托將不能做房地產(chǎn)或類房地產(chǎn)項目。

而按照陳義楓的理解，由于目前多數(shù)高利率的信托產(chǎn)品是房企輸血的主要渠道，國內(nèi)信托行業(yè)融資規(guī)模約幾千億元。如相關(guān)細(xì)則正式出臺，將對信托產(chǎn)品產(chǎn)生直接影響。

10天海外圈錢300億

A股房企再融資久不開閘，“107號文”也來攪局，房企海外融資愈發(fā)迫切。2014年剛剛開局，富力地產(chǎn)、合景泰富、佳兆業(yè)、五洲國際、中海地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)紛紛拋出境外發(fā)債計劃。

房企一般在年初都會有一波海外發(fā)債潮。而與2013年開年之時相比，房企今年的海外融資動作更為頻繁，規(guī)模增長也比較明顯。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2014年1月3日至13日，已經(jīng)有10家房企發(fā)布海外融資計劃或意向計劃，合計總?cè)谫Y額超過300億元人民幣。其中，不乏中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企。

“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目包括土地款及建筑費(fèi)提供資金”、“用作其他一般企業(yè)用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。

新債償舊債的現(xiàn)象，顯得更加集中。碧桂園此次擬發(fā)行的10年期7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，估計所得款項凈額約7.37億美元，其中約9.572億元用作贖回今年到期以人民幣計值以美元結(jié)算利率2.5厘的可換股債券。同樣面臨短期償債壓力的富力地產(chǎn)，在2014年將有兩筆總額約為81億元人民幣的債券到期。

部分房企去年均有在北京大手筆拿地，如富力斥資41億元在北京通州拿下兩宗地塊，南派黑馬房企佳兆業(yè)接手北京五次易主的“長安8號”爛尾樓，合景泰富以16.1億元奪下長陽鎮(zhèn)地塊。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期融資的房企規(guī)?？?，以中型房企居多。

盡管房企業(yè)績普遍向好，但隨著一、二線市場土地競爭激烈，大量土地出讓金將進(jìn)入結(jié)算期，房企比往年更關(guān)注資金安全。另一方面，QE（量化寬松政策）逐漸退出也帶來一定影響。

內(nèi)外夾擊的資金困局

此輪海外融資與美國QE退出不無關(guān)系。美聯(lián)儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，在推出量化寬松貨幣政策5年之后，這意味著全球最大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正式拉開了退出量化寬松的序幕。

過去一年內(nèi)，受惠于量化寬松政策等多種因素，內(nèi)房企發(fā)債次數(shù)大幅上升。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至去年12月中旬，內(nèi)地房企境外融資總額合計高達(dá)3256億元人民幣，比2012年全年額度上漲超過100%。

好景不常在，這一趨勢或?qū)⒃诮衲甑靡苑啪彙?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，QE的退出對中國房地產(chǎn)市場影響偏負(fù)面，將會導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險大大增加，房企在海外融資的難度將大漲。

業(yè)內(nèi)分析，1月出現(xiàn)大規(guī)模融資，主要是國內(nèi)資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局。目前香港市場流動性依然充裕，上半年成為內(nèi)地房企境外融資的一個窗口期，預(yù)計一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

預(yù)計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步顯現(xiàn)，屆時無論是海外還是內(nèi)地資金面都將趨于緊張。

由于海外融資主要還是集中在資質(zhì)優(yōu)良的大型房企，對于中小房企而言，房地產(chǎn)再融資的困局似乎還是一個未了局。由于房企土地成本、財務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用比例增加，行業(yè)利潤率則正在走低。加上頻頻出臺的調(diào)控政策，引發(fā)中小房企資金進(jìn)一步緊張。

范杰表示，近年來信托行業(yè)和銀行理財產(chǎn)品迎來了黃金發(fā)展期，影子銀行隨之出現(xiàn)。對影子銀行的監(jiān)管是目前金融監(jiān)管的頭等大事，但在進(jìn)一步的細(xì)則出臺之前，草根金融機(jī)構(gòu)可能更加積極地分享“最后的晚宴”。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率在10%左右，而地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)行方的融資成本普遍在12%-15%之間，遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率，這意味著償還風(fēng)險也隨之而來。

近期媒體曝出的新華信托上海錄潤置業(yè)項目“兌付風(fēng)波”盡管有驚無險，但其就是一例典型的房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)案例。WIND數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)信托到期量約6335億元，月度分布上多在1季度和5月份。

“政策方面從緊，但具體到操作上，資本永遠(yuǎn)是逐利的，永遠(yuǎn)有繞道進(jìn)入的方法，今年房企融資渠道還是有緊有松。”陳義楓表示不用過分悲觀，銀行的很多表外業(yè)務(wù)都渴望借道進(jìn)入房地產(chǎn)，如私人銀行產(chǎn)品等業(yè)務(wù)，監(jiān)管力度都不如開發(fā)貸大。另外，未來信托門檻會進(jìn)一步降低，以配合房企融資，私募基金參與也會越來越多。