樓市分化倒逼房企轉型

2013年是房企的大豐收年，打開新聞網(wǎng)站，從郁亮、王健林、張玉良到孫宏斌無不春風得意地出現(xiàn)在頭條。在樓市演繹狂奔的2013年，千億房企增加到七家，年銷售額前50強門檻，也從2012年的100多億拉高到150億元。

2014年這些大腕能否繼續(xù)“馬蹄疾”？

從目前地方兩會密集召開的情況來看，隨著各地樓市政策逐漸明朗，機遇與風險都存在，至于繼續(xù)快跑，或是落后，取決于房企自身的戰(zhàn)略預判能力和運營能力。

接下來調控政策不再“一刀切”，這意味著重點城市繼續(xù)從嚴從緊，三四線城市開始松動。中央也不再將房地產調控目標鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居，高端市場和保障市場都可有所作為。

房企從深耕三四線，到重回一二線城市，樓市軌跡轉換昭然若揭。但樓市往往危中有機，在周期性的市場環(huán)境下，應辯證看待。

一線城市未必就樂觀。北京表示將繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產調控，并透露了房價與去年保持平穩(wěn)的目標。盡管目前北京限價令有所松動，但確切說只是年初的“階段性放松”。

一線城市的“地王”項目，盡管長期無憂，但短期可能還會有波動。在北京，2014年入市的頂級豪宅目前將達到7個，創(chuàng)下近年之最，包括泰禾北京院子，還有中赫·萬柳書院、融創(chuàng)農展館項目，在這一激烈競爭下，如調控從嚴，對其去化速度也會產生影響。

三四線樓市雖然供過于求，但在城鎮(zhèn)化藍圖的推動下，仍然機遇巨大。尤其是高品質樓盤仍然稀缺，給擅長高品質和高周轉的房企帶來機會。

一些越發(fā)明顯的特征再也不能被忽視，樓市下半場拼的不僅是土地儲備和銷售溢價，更多是運營管理能力和多元盈利模式。

跑得快才能活下去。龍頭房企搶跑背后，是運營效率整體大幅提升，尤其是“高周轉”策略，房企從拿地到開盤的周期之短讓人驚嘆。能在高品質、高周轉和高杠桿中做出平衡的房企，更是健步如飛。

房企轉型速度也進一步加快。恒大開始賣水了，萬達開始玩文化了，碧桂園開拓海外去了，就連萬科也在謀變社區(qū)商業(yè)和金融業(yè)。房企正在延伸上游金融業(yè)，追求資本化，并適度多元化產業(yè)經營。如果打通金融和資本化通道，房地產業(yè)將從重資產經營轉為輕資產經營模式。

房企轉型另一個方向是深入服務，如萬科的社區(qū)服務領域，基于萬科數(shù)百個項目和百萬業(yè)主的社區(qū)大數(shù)據(jù)平臺目前正在搭建之中；世茂、花樣年、金地、碧桂園等也均提出社區(qū)云服務的概念。

放眼地產江湖，唯有能變者，才能屹立潮流不倒。輕資產與社區(qū)服務，這構成了傳統(tǒng)地產商轉型的兩大方向，也有望改變傳統(tǒng)銷售贏利的模式，成為銷售收入+運營收入+服務傭金的盈利模式，給行業(yè)帶來劇變。