FDI對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證研究

摘要：本文利用2000～2010年的數(shù)據(jù)研究了中國對外直接投資對房價(jià)的影響。利用多元回歸分析方法分析了FDI對房價(jià)的影響并進(jìn)行了多重共線性的檢驗(yàn)。研究結(jié)果表明：在穩(wěn)定人均可支配收入的前提下，在樣本區(qū)間對外直接投資對房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)有正向影響且其影響是長期均衡的。

關(guān)鍵詞：FDI；房地產(chǎn)價(jià)格；回歸分析

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場存在的投資過旺、房價(jià)居高不下的問題已成為我國關(guān)乎國計(jì)民生的頭號熱點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)一體化趨勢在全球蔓延的背景下，國際間的資本流動日益加速。從時(shí)間上看，國際的資本流動時(shí)間日益模糊，長短期資本的相互轉(zhuǎn)化呈現(xiàn)快速化趨勢；從種類上看，金融工具多樣化發(fā)展，特別是金融衍生品迅速發(fā)展、金融自由化改革和技術(shù)進(jìn)步使得國際的資本流動時(shí)間轉(zhuǎn)化更加便利、快速。作為投資的動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的關(guān)系邊界日益單薄化，這是基于資本利潤最大化的客觀要求，也是國際投資市場進(jìn)一步開放和繁榮的最終目的。因此，很有必要基于市場化的國際資本組成視角探討國際間資本流動對房地產(chǎn)市場帶來的影響。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)FDI在我國利用外資總量中占的比重有較快的提升。自1991年以來，我國已連續(xù)19年成為吸收外資最多的發(fā)展中國家。截至2010年，F(xiàn)DI資本的流入在其投資行業(yè)中已經(jīng)躍升為僅次于制造業(yè)的外商直接投資的第二大行業(yè)。

二、變量和模型設(shè)定

在建立線性回歸時(shí)，除了考慮因變量和自變量之外，還需要驗(yàn)證幾組必要的控制變量。基于房價(jià)的自變量除了FDI之外，還有國內(nèi)生產(chǎn)總值和利率，以及消費(fèi)需求。因此，本文的初始變量選取如下。

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：Y；人均可支配收入：PI；人均消費(fèi)性支出：CS；對外直接投資：FDI。消除異方差效應(yīng)，對變量Y、PI、CS和FDI分別采用對數(shù)形式表達(dá)。

LNY=b0+b1*LNPI+b2*LNCS+b3*LNFDI+u

本文數(shù)據(jù)來源于2012年中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用的統(tǒng)計(jì)測量軟件為Eviews6.0。

三、實(shí)證分析

（一）單位根檢驗(yàn)

本文引用數(shù)據(jù)均為時(shí)間序列，而大多數(shù)時(shí)間序列數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的，若將非平穩(wěn)時(shí)間序列當(dāng)作平穩(wěn)時(shí)間序列直接進(jìn)行回歸分析，則可能帶來非真實(shí)的結(jié)果，如虛假回歸問題。文中我們采用ADF檢驗(yàn)數(shù)據(jù)單位根，回歸以下方程。

ΔXt-c0+c1t+cXt-1+■βt-1ΔXt-1+μt

其中，c0為常數(shù)項(xiàng)，t為時(shí)間趨勢項(xiàng)，k為滯后階數(shù)，μt為殘差。分析中的零假設(shè)H0：c2=0，備擇假設(shè)H1：c2≠0。如果c2的ADF值大于臨界值則拒絕原假設(shè)H0，表明該序列是平穩(wěn)序列；否則即有單位根，為非平穩(wěn)數(shù)據(jù)，需要進(jìn)一步檢驗(yàn)，直到確認(rèn)數(shù)據(jù)是d階單整，即I（d）序列。加入k個(gè)滯后項(xiàng)是為了使殘差為μt白噪聲序列。

結(jié)果：三個(gè)序列皆為零階單整，其中LNY在0.1的水平上顯著，LNPI在0.01的水平上顯著，LNCS在0.05的水平上顯著，LNFDI在0.05的水平上顯著。所以，可以對數(shù)據(jù)直接進(jìn)行回歸分析。

（二）回歸分析

本文四個(gè)變量都是平穩(wěn)數(shù)據(jù)，因此可以直接進(jìn)行OLS回歸。結(jié)果如下。

LNY=3.758465-0.014LNPI+

T 3.7281 -0.0452

0.113LNCS-0.003LNFDI

0.2848 0.0680

R-squared=0.3892 Adjusted R-squared=0.1275 F=1.4871 DW=1.2279

從結(jié)果來看，人均可支配收入和外商直接投資與預(yù)期的符號相反，同時(shí)可決系數(shù)也比較低，且T檢驗(yàn)結(jié)果表明PI、CS和FDI對房價(jià)的影響均不顯著，估計(jì)模型可能存在多重共線性。

（三）多重共線性檢驗(yàn)

運(yùn)用逐步回歸檢測法檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的多重共線性。逐步回歸的基本思想是對變量進(jìn)行逐個(gè)引入模型，每引進(jìn)一個(gè)自變量后，都要展開F檢驗(yàn)并對選進(jìn)的自變量逐個(gè)開展t檢驗(yàn)，當(dāng)原來引入的自變量因?yàn)楹竺孀宰兞康囊攵兂刹伙@著時(shí)，隨即將其剔除，確保每次檢驗(yàn)新的變量之前方程中只包含顯著的變量。這是一個(gè)不斷重復(fù)的過程，直到既沒有出現(xiàn)顯著的自變量選入回歸方程，也沒有出現(xiàn)不顯著的解自變量被剔除為止，保證最后得到的自變量組合是最優(yōu)的。

從表1來看，LNPI和LNCS的相關(guān)系數(shù)非常高：0.9925，因此數(shù)據(jù)存在多重共線性。逐步回歸分析可以解決產(chǎn)生的多重共線性問題。先選取變量LNCS作線性回歸，結(jié)果如下。

LNY=3.7996+0.0952LNCS-0.0041LNFDI

T 9.3536 1.7992 -0.1157

R-squared=0.3891 Adjusted R-squared=0.2363 F=2.5474 DW=1.2076

R-squared沒有得到很大提高，系數(shù)仍然不顯著。所以，再選取變量LNPI作線性回歸，結(jié)果如下。

LNY=0.2012+0.8354LNPI+0.0481LNFDI

T 0.7520 31.3809 1.8061

R-squared=0.9958 Adjusted R-squared=0.9957 F=939.48 DW=1.9031

R-squared提高為0.9958，表示模型擬合的很好，并且各系數(shù)都通過了T檢驗(yàn)；DW值為1.9031，接近于2，表明不存在一階自相關(guān)。

（四）回歸結(jié)果

通過修正過的多重共線性結(jié)果（LNY=0.2012+0.8354LNPI+0.0481LNFDI）

可以看出，在穩(wěn)定人均可支配收入之后，對外直接投資對房價(jià)有一定的影響并且呈正相關(guān)關(guān)系。

四、結(jié)論與建議

一是政府必須嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)FDI資本流入的類型和結(jié)構(gòu)，對多種形式的短期資本流入加以限制。必須防范國內(nèi)多數(shù)以FDI形式出現(xiàn)的國外資本利用它們流動性便利的優(yōu)勢涌入我國大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)，防止房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)失衡及房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步大幅上漲的現(xiàn)象出現(xiàn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的進(jìn)一步上升。所以說，宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定增長是房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的基石。

二是通過多種渠道穩(wěn)定人民幣的升值預(yù)期。首先，逐步放寬資本項(xiàng)目的控制，激勵中小企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)積極在海外上市。其次，強(qiáng)調(diào)央行在公開市場業(yè)務(wù)的對沖手段，從而下調(diào)銀行支付給非居民人民幣存款的利率。再次，針對國有銀行和商業(yè)銀行資金不足問題，可以利用我國充裕的外匯儲備注資，對外匯營運(yùn)資金和資本金補(bǔ)充，沖抵商業(yè)銀行的外匯、呆賬，同時(shí)對保險(xiǎn)公司的外匯資金買賣業(yè)務(wù)加大推廣力度，最終達(dá)到合理分配、分級儲蓄、減輕人民幣匯率升值壓力的目的。

三是要針對房地產(chǎn)業(yè)的FDI流向建立監(jiān)控制度。首先，對外商資本投資項(xiàng)目的審批要嚴(yán)格化、制度化、規(guī)范化。各主管部門從立項(xiàng)開始時(shí)就應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對污染嚴(yán)重的項(xiàng)目要堅(jiān)決禁止。其次，對于國有資產(chǎn)評估，相關(guān)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要客觀根據(jù)市場供求情況和價(jià)值規(guī)律來定價(jià)，嚴(yán)防國有資產(chǎn)的流失。最后，對FDI的稅收管理及對獨(dú)資、合資、跨國企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的審查要格外加強(qiáng)，嚴(yán)防國家稅收的流失。

四是對住房需求的類別進(jìn)行嚴(yán)格的甄別，充分利用匯率、利率杠桿調(diào)控房價(jià)。對購買第二套及多套住房的購買者全部取消優(yōu)惠政策，利用稅收和貸款措施進(jìn)行限制；關(guān)于按揭購房，在規(guī)定期限內(nèi)不得隨意轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)真實(shí)居住需求，鼓勵正確的投資需求，抑制投機(jī)性炒房行為；合并開征物業(yè)稅，將現(xiàn)行土地增值稅、房產(chǎn)稅及土地出讓金等費(fèi)用合并，轉(zhuǎn)化為統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。

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（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)）