房地產(chǎn)模式的終結(jié)

房價(jià)真的開始降了。從年初開始，各地頻頻爆出的房價(jià)下跌信息，目前已呈規(guī)?；?，不僅杭州、長沙等城市告急，地產(chǎn)界認(rèn)為相對安全的北京和上海也已經(jīng)出現(xiàn)明顯的價(jià)格下行態(tài)勢。

為什么會(huì)下降？供需仍是關(guān)鍵。真正支撐起房價(jià)的，必還是有購買能力的需求者，無論是買來自住，出租以收取租金，或是等升值后出手給他人。在中國高房價(jià)低房租的現(xiàn)狀下，極少有人是為收取租金而買進(jìn)房屋，自住和看好預(yù)期升值的投資者成為兩種主要購房群體。

從自住需求看，經(jīng)過近10年的房地產(chǎn)大躍進(jìn)，該有房的人總體上都有了。當(dāng)然時(shí)刻都有需要買房的各種所謂“剛需”，但作為一輪大規(guī)模人口流動(dòng)和定居的潮流，已處于階段性穩(wěn)定狀態(tài)。所謂“該有”的，即是指既有住房需求，又有基本的購買能力的。

中國社會(huì)還需要住房嗎？當(dāng)然，而且是大量需要。不少人正是借中國的城鎮(zhèn)化仍然在進(jìn)行中，來認(rèn)定中國的房地產(chǎn)仍然有10年白銀時(shí)期的?，F(xiàn)實(shí)是，大量的中國人仍然希望在小至鄉(xiāng)鎮(zhèn)、大到北上廣深的城鎮(zhèn)中擁有一套自己的住房。沒有住房的中國人不是不想買房，而是已經(jīng)買不起。分析一下中國社會(huì)的結(jié)構(gòu)，每個(gè)城市、乃至農(nóng)村的收入狀況，不難發(fā)現(xiàn)，大量中下層社會(huì)家庭，在現(xiàn)有的房價(jià)系統(tǒng)下，無論如何是買不起房的。

中學(xué)時(shí)學(xué)習(xí)政治課，曾提到1930年代美國經(jīng)濟(jì)大危機(jī)時(shí)期，一方面大量的人忍饑挨餓，另一方面資本家會(huì)將賣不出去的牛奶倒入溝渠之中。這種有效需求不足，正是當(dāng)前中國一方面出現(xiàn)各種“鬼城”，另一方面，大量無房家庭仍然盼望購買一套屬于自己的住房的現(xiàn)實(shí)。

對投資者而言，房產(chǎn)成為優(yōu)秀投資品的前提是，預(yù)期價(jià)格上漲，而且要好出手，這也只有最后靠自住需求者接手才能實(shí)現(xiàn)，否則在投資者手中擊鼓傳花，終有到頭的一天。變現(xiàn)能力過差的產(chǎn)品也不可能為大部分投資者所中意。

一線城市的需求也不是無止盡的“剛需”。流傳的說法是，每個(gè)省市的富裕家庭都希望在首都有一套房。但當(dāng)一線城市的房價(jià)與其他國際大都市相比，已無優(yōu)勢的情形下，出國潮已經(jīng)顯現(xiàn)。處于發(fā)展中階段的中國大城市，食品安全、環(huán)境污染，大城市病，生存競爭等各種條件并不如發(fā)達(dá)國家，房價(jià)不可能無限上漲。

目前中央政府大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化政策顯然也救不了房地產(chǎn)。歸根結(jié)底，買房需要的是錢。本屆政府已很難再通過通貨膨脹來繼續(xù)托高資產(chǎn)品價(jià)格。事實(shí)上，本屆政府信貸保實(shí)體經(jīng)濟(jì)的思路明顯。

除了一線城市嚴(yán)格的限購之外，不少城市的限購事實(shí)上是擺設(shè)。這一輪的城鎮(zhèn)化政策，從政府層面，真正能做的，不過是為已經(jīng)在某地買房安定生活下來的農(nóng)業(yè)或非農(nóng)外地人口，提供好此前沒有的配套公共服務(wù)。

過去近10年，是房價(jià)快速上漲的10年，也是中國人口大量擁入各個(gè)城市的10年，中國房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，的確對改善中國民眾的住房需求發(fā)生了巨大作用。吃、穿、住、行，房子是人們的基本生活品，正是客觀上人們對居住條件改善的巨大希望，產(chǎn)生了對房子的巨大需求。在對政府壟斷地價(jià)的質(zhì)疑聲中，事實(shí)上，地價(jià)是通過拍賣的方式出售的，仍然是一種市場行為。

房價(jià)的整體性下行，預(yù)示著以房地產(chǎn)為核心的上一輪經(jīng)濟(jì)模式的終結(jié)，高房價(jià)所對應(yīng)的傳統(tǒng)銀行模式、土地財(cái)政、巨額城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用，也將走向盡頭。金融改革，地方債，產(chǎn)業(yè)升級等一系列主題，不管是久談未至的老生常談，或是試圖打破僵局的新突破口，將成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵詞。