離婚時(shí)個(gè)人婚前按揭房屋歸屬研究

任娟 美爾瓦提·胡馬爾

摘要：目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民普遍采用按揭方式來(lái)購(gòu)買商品房。因《<婚姻法>解釋三》的出臺(tái)，房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題成為了社會(huì)各界的爭(zhēng)議的熱點(diǎn)，本文將對(duì)夫妻離婚時(shí)個(gè)人婚前按揭房屋的的歸屬做出解析。

關(guān)鍵詞：婚姻法解釋三；按揭房屋；

目前我國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲快速增值，大多數(shù)的普通家庭很難一次性付清房款，所以以“按揭”方式購(gòu)置商品房成為人們購(gòu)買住房的主要方式。因此，在離婚案件中，針對(duì)個(gè)人婚前按揭貸款購(gòu)買的房屋及其在婚姻存續(xù)期間增值部分的歸屬問(wèn)題研究是很必要的。

一、按揭的含義

“按揭”制度最早源于英美法系中衡平法中物的擔(dān)保，指?jìng)鶆?wù)人或第三人為了確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，擔(dān)保人對(duì)此標(biāo)的物仍然有占有、使用、收益的權(quán)利，擔(dān)保權(quán)人在債務(wù)人清償債務(wù)后將該權(quán)利返還給擔(dān)保人的擔(dān)保方式。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，按揭制度在現(xiàn)代英美擔(dān)保法里權(quán)利轉(zhuǎn)移已經(jīng)淡化，類似于與大陸法系的抵押制度。應(yīng)當(dāng)注意的是我國(guó)的按揭制度與英美法系和大陸法系均不相同。我國(guó)的按揭制度是抵押和保證相結(jié)合的一種擔(dān)保方式。即購(gòu)房人在取得房屋所有權(quán)之前，要有房地產(chǎn)開發(fā)商或者符合條件的其他單位向購(gòu)房人提供保證，貸款人才能向購(gòu)房人提供貸款；在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)以后，購(gòu)房人以該房屋作為確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的抵押物，保證人的保證責(zé)任經(jīng)該抵押經(jīng)進(jìn)行登記后解除，貸款人享有此房的優(yōu)先受償權(quán)。

購(gòu)房人從簽訂購(gòu)房合同到最終還清所有貸款需要經(jīng)過(guò)一段很長(zhǎng)的時(shí)間，期間可能會(huì)有結(jié)婚、離婚的情況，房屋所有權(quán)的問(wèn)題也可能隨之發(fā)生。

在實(shí)踐中，在婚前夫妻一方以自己名義按揭購(gòu)買房屋，已經(jīng)全額繳納首付款或者部分貸款已經(jīng)清償，房屋產(chǎn)權(quán)證在婚后辦理，剩余的貸款也由夫妻雙方共同承擔(dān)。在這種情況下，房屋所有權(quán)比較難以確定，因此爭(zhēng)議較大。我國(guó)《<婚姻法>解釋三》的也規(guī)定的較為模糊，因此需要進(jìn)一步進(jìn)行研究。

二、離婚時(shí)個(gè)人婚前按揭房屋的歸屬

（一）婚前一方購(gòu)買的按揭房，婚后貸款由夫妻共同償還，房屋產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移

在婚前，夫妻一方簽訂購(gòu)房合同，已經(jīng)全額支付首付款并且向銀行以其個(gè)人的名義進(jìn)行了貸款，同時(shí)按揭手續(xù)也辦理完成并獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證書，并將其向銀行抵押。此時(shí)，買賣合同成就，個(gè)人取得了按揭房屋的所有權(quán)。那么在結(jié)婚后，夫妻雙方即便以其共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的行為可以看做是清償債務(wù)的行為，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。即他人參與債務(wù)的清償也不能使按揭房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。此種情況不僅符合物權(quán)理論，也符合我國(guó)的法律規(guī)定，即婚姻關(guān)系的延續(xù)不能使夫妻一方的所有財(cái)產(chǎn)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

在目前房?jī)r(jià)一路飆升的情況下，夫妻一旦離婚就將不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于婚前投入較多的一方顯然是不公平的，尤其是婚齡較短的情況，同時(shí)也不符合民法權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等的精神。應(yīng)當(dāng)注意的是，出于債權(quán)和物權(quán)進(jìn)行區(qū)分的要求以及保護(hù)第三人合法權(quán)益的需要，雖然一方的個(gè)人債務(wù)用婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)清償對(duì)另一方來(lái)說(shuō)不公平，貸款銀行如果根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第23條“債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個(gè)人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外”的規(guī)定，向使用按揭房屋的夫妻的另一方主張債務(wù)就更加的不公平。綜合考慮，《<婚姻法>解釋三》在這種情況下將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)的歸屬依據(jù)是比較合理的。所以，在司法實(shí)踐中，對(duì)于夫妻一方以個(gè)人名義在婚前貸款購(gòu)買的按揭房屋，在婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)償還的，不發(fā)生物與債的關(guān)系上的轉(zhuǎn)換，即使首付款的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清償貸款的比例。如果產(chǎn)權(quán)人的配偶以共同償還貸款為由主張房屋所有權(quán)的，人民法院不應(yīng)予以支持，但法院可以采取其他的方式補(bǔ)償和救濟(jì)夫妻另一方。^[1]

（二）婚前一方簽訂房屋購(gòu)買合同，房產(chǎn)證婚后取得且夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償貸款的按揭房屋，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)必須進(jìn)行登記，以登記簿的記載確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，經(jīng)過(guò)登記才具有對(duì)抗第三人的效力。這是符合物權(quán)公示公信原則的。在一般情況下，夫妻雙方或一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋也不例外，即便房屋購(gòu)買合同是婚前簽訂的。雖然房屋購(gòu)買合同和抵押貸款合同是由夫妻一方簽訂的，房屋產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人也是夫妻一方，但是婚后取得了不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)證書，由此證明該房產(chǎn)所有權(quán)是婚后獲取的，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（三）夫妻對(duì)按揭房屋的約定，不具有對(duì)外法律效力

婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的歸屬可以由夫妻進(jìn)行約定。該約定對(duì)雙方具有約束力。因此，歸夫妻一方或者雙方所有按揭房也可以由夫妻雙方來(lái)進(jìn)行約定。有學(xué)者認(rèn)為此約定變更了所有權(quán)人，即是變更還貸人，即債務(wù)人。根據(jù)合同法規(guī)定，需要債權(quán)人的同意才可以變更債務(wù)人，而該約定并未取得債權(quán)人銀行的同意。正如有學(xué)者指出的，“民法上的兩個(gè)最基本的權(quán)利物權(quán)與債權(quán)的效力之間有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@一本質(zhì)區(qū)別，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)必須加以區(qū)分。而最重要的法律根據(jù)的區(qū)分，是法律行為的區(qū)分，因?yàn)榉尚袨椴攀墙灰椎幕A(chǔ)。這是現(xiàn)代民法的根基，也是物權(quán)確權(quán)的根基。^[2]債權(quán)意義的合同生效只對(duì)債有約束力，不能將其作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到，不能因?yàn)楫?dāng)事人之間物權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)就認(rèn)為合同無(wú)效。對(duì)于夫妻一方婚前購(gòu)買的按揭房屋夫妻雙方可以約定由夫妻雙方共有，也可以約定為一方所有或者第三人所有，但是該約定僅對(duì)夫妻雙方有約束力，對(duì)外不具有法律效力。因此，在司法實(shí)踐中，涉及到夫妻雙方就按揭房另有約定的，必須取得貸款銀行同意，否則人民法院不宜支持夫妻間的約定。

目前，房屋是夫妻雙方結(jié)婚時(shí)考慮的重要因素，也是離婚時(shí)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，《<婚姻法>解釋三》解決了司法實(shí)踐中同案不同判的情況，是進(jìn)步和完善的。（作者單位：新疆師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 李青.論法定夫妻財(cái)產(chǎn)制下按揭房屋的歸屬[J].唐山師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2010（1）

[2] 孫憲忠.交易中的物權(quán)歸屬確定[J].法學(xué)研究，2005（2）