山西省保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化的探討

張雅婷

[摘 要]在保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，有保障質(zhì)量、降低成本、提高建房效率、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)創(chuàng)新等優(yōu)勢。本文首先簡要介紹了在保障性住房中推行住宅產(chǎn)業(yè)化的可行原因，然后具體介紹了山西省保障性住房和住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀。第三部分從成本、技術(shù)和政策三個方面分析了山西省在保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素。第四部分則針對這些制約因素，探尋發(fā)展途徑。通過本文的分析，山西省可以選擇多種途徑在保障性住房的建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展的初期是離不開政府支持的。

[關(guān)鍵詞]保障性住房；住宅產(chǎn)業(yè)化；制約；途徑

[中圖分類號]C936 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0107-02

1 前 言

住宅產(chǎn)業(yè)化的概念自1968年由日本通產(chǎn)省提出后，已經(jīng)在許多國家有了成熟的發(fā)展。但是，住宅產(chǎn)業(yè)化在山西省乃至我國還屬于一個新鮮事物。山西省要想趕上住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐，就要做出實際的行動以推動山西省住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，無論從市場、經(jīng)濟(jì)、政策或者技術(shù)角度來看，山西省都不具備大規(guī)模全面推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的條件。這就需要尋找一個切入點，由點到面的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。從山西省的實際發(fā)展現(xiàn)狀來看，保障性住房作為這個切入點是十分合適的。

首先，最重要的原因是因為二者都具有正外部性，都需要政府的干預(yù)。保障性住房通常由政府直接或間接提供，住宅產(chǎn)業(yè)化作為新興事物，它的發(fā)展也需要政府的大力支持。其次，目前山西省房地產(chǎn)市場上并沒有真正運用住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建設(shè)的樓盤，中小型開發(fā)商沒有開發(fā)這類型樓盤的能力，大開發(fā)商仍然處于觀望階段，所以當(dāng)務(wù)之急是讓市場認(rèn)識這種新技術(shù)下的房子。保障性住房正好可以作為山西省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的試點工程。最后，住宅產(chǎn)業(yè)化蘊含著先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，能大大提高保障性住房的質(zhì)量和數(shù)量。

2 山西省住宅產(chǎn)業(yè)化與保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 山西省住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀

住宅產(chǎn)業(yè)化概念的提出，其目的是通過工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。即改變原來的就地生產(chǎn)住宅的方式，從住宅的投資建設(shè)開始，直至其交付使用，都采用工業(yè)化方式進(jìn)行生產(chǎn)。目前對住宅產(chǎn)業(yè)化還沒有一個統(tǒng)一的定義，但所有的觀點共同之處是住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)包含五個特征：住宅體系標(biāo)準(zhǔn)化、住宅生產(chǎn)工業(yè)化、住宅生產(chǎn)經(jīng)營一體化、住宅協(xié)作服務(wù)社會化和住宅部品化。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心公布的康居工程名錄，山西省目前有22個國家康居示范工程，其中，大同9個、太原5個、忻州2個、臨汾2個、運城1個、晉城1個、陽泉1個、長治1個。具體情況見下表：

國家康居示范工程是將近年已有的新技術(shù)、新材料、新工藝集成，以工程示范作為產(chǎn)業(yè)化鏈條，綜合采用新型結(jié)構(gòu)體系、供排體系、隔墻體系、廚衛(wèi)體系等新材料、新部品，從而為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化做出示范。通過示范，以點帶面，推動整個住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，使住宅建設(shè)的質(zhì)量和功能有較大的改善，適用性能、安全性能、耐久性以及環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能全面提高，達(dá)到國際文明居住水準(zhǔn)。從山西省現(xiàn)有的康居工程數(shù)量看來，山西省已經(jīng)著手建設(shè)試點，為住宅產(chǎn)業(yè)化做出示范。山西省已經(jīng)意識到住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，并且已經(jīng)嘗試在個別小區(qū)進(jìn)行試點。但是這并不意味著住宅產(chǎn)業(yè)化的住宅生產(chǎn)方式已經(jīng)在山西省形成，而且康居示范工程所采用的新技術(shù)，新材料等并沒有在市場上形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，康居示范工程只能是對住宅產(chǎn)業(yè)化的部分探索，并不是真正意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。

2.2 山西省保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀

《山西省保障性住房建設(shè)管理辦法》中規(guī)定的保障性住房，是指政府組織，按照基本住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和籌集，滿足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、各類棚戶區(qū)改造安置住房和限價普通商品住房。

山西省保障性住房從2008—2011年，累計開工建設(shè)各類保障性住房122.78萬套，竣工103.43萬套，解決了300多萬人的住房困難，累計完成投資1150億元。2011年新開工建設(shè)各類保障性住房44.62萬套，完成投資431.4億元，占全省固定資產(chǎn)投資的5.3%。與此同時，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李俊明表示，為確保保障性住房建設(shè)順利推進(jìn)，山西將加快項目手續(xù)辦理，設(shè)立“綠色通道”，變串聯(lián)為并聯(lián)，進(jìn)行聯(lián)合審查、聯(lián)合驗收；確保建設(shè)用地，各地建立住房建設(shè)用地儲備制度，進(jìn)一步盤活工礦企業(yè)的存量廢棄用地；加大資金投入，省級預(yù)算安排了保障性住房配套補助資金；加快項目建設(shè)，切實做好新建項目的前期準(zhǔn)備工作，努力加快建設(shè)進(jìn)度，完成更多的投資和實物工作量。

但是這些成績并不意味著山西省保障性住房的建設(shè)不存在問題，仍有一系列問題是需要解決的。首先就是保障的能力有限，雖然保障性住房的數(shù)量在逐年增加，但由于受資金技術(shù)等條件的制約，現(xiàn)有的保障性住房仍不能完全滿足中、低收入家庭的需要。還有許多達(dá)到申請保障性住房條件的家庭沒有合適的住所，因為保障性住房的數(shù)量是有限的。其次就是沒有明確的退出機制，大部分已經(jīng)住進(jìn)保障性住房的家庭是不會主動退還房屋的，即使他們的生活條件已經(jīng)有很大提高，大部分居民的觀念中將保障性住房等同于較低價格的商品房，認(rèn)為保障性住房是不需要退出的。

3 山西省在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素

山西省在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的具體的制約因素表現(xiàn)為以下幾點：

（1）住宅產(chǎn)業(yè)化初期成本較高。住宅產(chǎn)業(yè)化所采用的新技術(shù)、新材料價格較高，導(dǎo)致了住宅產(chǎn)業(yè)化推廣初期成本較高。山西省并不屬于全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，即使住宅產(chǎn)業(yè)化要通過政府進(jìn)行推廣，成本依舊是必須考慮的重要因素。而且，保障性住房的目的是滿足中、低收入家庭的住房需求，高成本決定了高價格，那么很可能造成保障性住房的價格超過其需求對象的承受能力。這樣不僅使住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)受阻，還會破壞已經(jīng)逐步完善的保障性住房的市場。

（2）住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)尚未成熟。目前山西省有自己的住宅施工強制性技術(shù)措施，但這些技術(shù)并不適用于住宅產(chǎn)業(yè)化要求的技術(shù)。住宅產(chǎn)業(yè)化要求從住宅的投資建設(shè)開始，直至其交付使用，都采用工業(yè)化方式進(jìn)行生產(chǎn)。顯然山西省現(xiàn)在無論是技術(shù)人員，還是施工設(shè)備，或是材料生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈等都沒有達(dá)到住宅產(chǎn)業(yè)化的要求，這就從技術(shù)上制約了它的發(fā)展。而且這個問題并不是只存在于山西省，全國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展都面臨這個問題。

（3）缺乏有力的政策支持。目前，雖然山西省政府鼓勵開發(fā)商參與保障性住房的建設(shè)，也會提供一系列優(yōu)惠政策，但大部分開發(fā)商仍然不愿意從事保障性住房的建設(shè)。同時，山西省并未出臺有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的制度條例，或者是優(yōu)惠政策。比如住宅產(chǎn)業(yè)化最大的特點就是標(biāo)準(zhǔn)化，目前山西省并未出臺有關(guān)的建筑模數(shù)制度。這使得在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的整體動力不足。

4 山西省在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑

既然在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展在理論上是可行的，那就要針對其制約因素，尋求解決之道，最終探索出發(fā)展途徑。

（1）政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與保障性住房的建設(shè)中是享有優(yōu)惠政策的，比如行政劃撥的土地，直接的經(jīng)濟(jì)補償?shù)?。在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展是離不開開發(fā)企業(yè)的，最初可以讓某些有能力的開發(fā)企業(yè)以住宅產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)保障性住房。

山西省現(xiàn)有的開發(fā)企業(yè)中只有萬科集團(tuán)正在研究住宅產(chǎn)業(yè)化，而且萬科在深圳、東莞等地都有自己的住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地。山西省政府可以與萬科集團(tuán)建立合作關(guān)系，鼓勵萬科以住宅產(chǎn)業(yè)化的方式參與山西省保障性住房的建設(shè)，同時應(yīng)給予萬科一些優(yōu)惠政策，如土地、資金及融資方式等的優(yōu)惠。這樣可以大大降低住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之初的成本，而且會提高保障性住房建設(shè)的數(shù)量和速度。同時，山西省可以嘗試引進(jìn)萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，讓其他房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識、了解住宅產(chǎn)業(yè)化，并以各種形式的合作等參與到采用住宅產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)的保障性住房的設(shè)計、生產(chǎn)、銷售中。

（2）加大對住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的研發(fā)與學(xué)習(xí)。首先，山西省應(yīng)重視有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的科研投入，重視技術(shù)創(chuàng)新，建立相應(yīng)的激勵機制，鼓勵住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)本身的發(fā)展。其次，應(yīng)當(dāng)重視引進(jìn)國外先進(jìn)的技術(shù)，對于適合自身發(fā)展的先進(jìn)技術(shù)要引進(jìn)，這樣可以節(jié)省大量開發(fā)資源，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程。最后，在各大高職院校開設(shè)有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化所要求的各種技術(shù)的課程，如機器的操作與維修，建設(shè)過程流程與管理等，這樣便可以在短時間內(nèi)培養(yǎng)出專業(yè)人才，并且可以向需要的企業(yè)進(jìn)行人才輸出。

（3）制定出臺統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。

標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立是住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)，沒有標(biāo)準(zhǔn)化體系，就難以降低成本，保障質(zhì)量。山西省應(yīng)加快建立住宅產(chǎn)業(yè)化統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并運用到保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化系列化設(shè)計研究中。如制定住宅產(chǎn)業(yè)化模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)、住宅產(chǎn)業(yè)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、住宅產(chǎn)業(yè)化驗收標(biāo)準(zhǔn)等。如果要在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，就必須建立這些標(biāo)準(zhǔn)，并與保障性住房的建設(shè)結(jié)合起來。

（4）鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化過程中所需的配件、部品等，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。即使是以住宅產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)保障性住房，仍然需要相關(guān)的材料、機器、配件等，這就需要一個完整的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出這些物品。一個完整產(chǎn)業(yè)的形成并非易事，政府可以鼓勵幾家相關(guān)企業(yè)率先進(jìn)行生產(chǎn)，并給予優(yōu)惠政策，待其他生產(chǎn)商看到其中的商機后，市場自然就會形成。

5 結(jié) 論

實施住宅產(chǎn)業(yè)化，有利于化解保障性住房高品質(zhì)和低造價之間的沖突。大力發(fā)展保障房，也是適合產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的平臺和機遇。建設(shè)保障房需要重復(fù)的部件和產(chǎn)品很多，保障房建設(shè)是最適合應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化集成化生產(chǎn)方式的，也只有產(chǎn)業(yè)化的方式才能支撐起保障房的規(guī)模和造價。山西省在保障性住房建設(shè)中推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，在理論上是可行的，也是一種較為保險的方式。這是一項龐大的系統(tǒng)工程，而且面臨許多的困難和問題，針對這些困難和問題，本文研究了具體的解決途徑，在這些解決途徑中政府要發(fā)揮巨大的作用，面對這種新型的發(fā)展方式，政府的正確引導(dǎo)是十分必要的。

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