房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究

周瑞　馬廣奇

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理為企業(yè)決策服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的資金流動與優(yōu)化配置，從而達(dá)到企業(yè)整體的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險。本文在研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的功能，結(jié)合實際情況，得出提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的措施和建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；財務(wù)管理；方法

[中圖分類號]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0105-02

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理為企業(yè)決策服務(wù)，在短期內(nèi)集中財力、資金，有足夠的物質(zhì)基礎(chǔ)支持企業(yè)決策，把握住商機?？偟膩碚f，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的資金流動與優(yōu)化配置，從而達(dá)到企業(yè)整體的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險。而為了不斷提高財務(wù)管理質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)設(shè)計符合自身特點的財務(wù)管理模式，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)，確立財務(wù)業(yè)績考評以及日常業(yè)務(wù)審計監(jiān)督等。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長，籌資金額大，財務(wù)風(fēng)險高

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要巨額的資金作為成本支出，企業(yè)的籌資任務(wù)較重。其次，項目開發(fā)周期長，大多為兩年以上，不確定因素較其他行業(yè)而言較大，資金鏈條的不間斷是企業(yè)時刻關(guān)注的主題。最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

1.2 受政策影響大

基于上一個特點，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，國家政策會有所改變，其他不確定影響因素較多。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平低，難度大，受影響因素較多

房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的是工程成本、完工進(jìn)度。成本核算項目較多，周期較長，成本項目變化大，隨著開發(fā)項目的不同而不同。在項目開發(fā)過程中，財務(wù)管理難度大，受影響因素多。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

組織編制房地產(chǎn)企業(yè)的各項財務(wù)收支計劃，對成本進(jìn)行預(yù)測，完善會計科目的設(shè)置，各賬簿的設(shè)置。定期對經(jīng)濟活動進(jìn)行分析。

控制好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。審核各項資金使用和費用開支；收回售樓款，清理、催收應(yīng)收款項；辦理日?，F(xiàn)金收付，費用報銷，稅費交納，銀行票據(jù)結(jié)算，保管庫存現(xiàn)金及銀行空白票據(jù)，按日編報資金日報表；做好公司籌融資工作；處理、協(xié)調(diào)與工商、稅務(wù)、金融等部門間的關(guān)系，依法納稅。

遵守國家頒布的會計準(zhǔn)則進(jìn)行會計核算。即時記賬、結(jié)賬、對賬，做到日清月結(jié)、賬賬相符、賬實相符、賬表相符、賬證相符；編制財務(wù)報表，管理好會計檔案。

負(fù)責(zé)公司成本核算和成本管理。設(shè)置成本歸集程序和成本核算賬表，做好成本核算，控制成本支出，收集登記匯總各項成本數(shù)據(jù)資料，及時、正確地為成本預(yù)測、控制、分析提供資料；按合同、預(yù)算、審核支付工程、設(shè)備、材料款項，配合工程部等部門做好工程，材料設(shè)備款的結(jié)算及竣工工程決算；完善各項成本輔助賬的設(shè)置，健全各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

建立符合公司實際的經(jīng)濟核算制度：利用會計核算資料，統(tǒng)計資料及其他有關(guān)的資料，定期進(jìn)行經(jīng)濟活動分析，判斷和評價企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改進(jìn)方法及對策

3.1 融資管理方面的對策

（1）創(chuàng)造條件，爭取創(chuàng)業(yè)板上市機會。創(chuàng)業(yè)板有著很嚴(yán)格的監(jiān)管制度，針對創(chuàng)業(yè)板上市公司股本較小的共性，實行比主板市場更為嚴(yán)格的信息披露制度。除此之外，監(jiān)管部門還通過“保薦人”制度來幫助投資者選擇高素質(zhì)企業(yè)。

（2）推行多元化融資渠道?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行中小型房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為最近幾年國民經(jīng)濟的GDP新增長點，政府應(yīng)在制度和機制上不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定發(fā)展。

（3）改善公司經(jīng)營狀況，爭取與機構(gòu)投資者合作融資。隨著投資公司對房地產(chǎn)的了解，它們大都已經(jīng)涉足到房地產(chǎn)領(lǐng)域。而投資機構(gòu)對項目的普遍要求是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15%左右。據(jù)市場調(diào)查，這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。但機構(gòu)投資者不僅要對投資對象進(jìn)行專業(yè)技術(shù)分析，發(fā)覺其潛力，以及領(lǐng)導(dǎo)者能力的評估，往往還要借此持有投資對象一部分股權(quán)。因此，這種方法還應(yīng)依照公司股東的需求謹(jǐn)慎選擇。

3.2 投資管理方面的對策

（1）做好投資決策分析，進(jìn)行最優(yōu)化投資。只有在準(zhǔn)確的財務(wù)估算基礎(chǔ)上，通過對投資項目的收益和費用的預(yù)算，以及對投資項目的收益能力和本公司的償債能力的測算，得出來的投資決策，才能夠成為使投資者做出最具有可行性的最優(yōu)決策。

（2）密切關(guān)注國家相關(guān)政策變化，及時調(diào)整公司發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場特有的如不可移動性、投資時間較長等特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成為一個受政策影響較大的不穩(wěn)定的政策市場。積極或消極的相關(guān)政策變化都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)為準(zhǔn)確把握投資時機，必須密切關(guān)注國家相關(guān)政策變化，并且要充分利用相關(guān)政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)投資的決策。如目前國家接連出臺許多政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，表明國家要糾正房地產(chǎn)過熱的狀況，同時也表明目前房地產(chǎn)市場應(yīng)處于循環(huán)周期的高峰端，明確這一點，如何決策就非常清楚了。

（3）嚴(yán)格控制投資決策流程，科學(xué)利用資金。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般為私人資金投資，這將直接影響到投資人的回報率，此時應(yīng)在償債能力允許范圍內(nèi)考慮通過非正式渠道融資來投資獲利。相對于公積金貸款和商業(yè)貸款而言，由于公積金貸款利息率較低，貸款時首選公積金貸款，其后才是商業(yè)貸款。但是在考慮到融資成本的前提下，能不貸款盡量不貸款，即使貸款也應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)還清貸款。

3.3 成本管理方面的對策

（1）加強項目實施全過程的成本控制。在項目啟動之初，企業(yè)采購范圍是由成本策劃和規(guī)劃設(shè)計階段的成果決定的，這一成果對企業(yè)采購具有約束性。企業(yè)不僅應(yīng)在產(chǎn)品構(gòu)想階段盡可能明確所需特殊材料、設(shè)備的選型等全面信息，同時還應(yīng)對常用材料建立實時動態(tài)數(shù)據(jù)資料庫，完善材料供應(yīng)管理系統(tǒng)。在項目施工過程中，一定要實行嚴(yán)格的審核制度，負(fù)責(zé)施工管理的工程部門對實施中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時與相關(guān)部門或上級進(jìn)行溝通。同時必須建立工程優(yōu)化獎勵制度，對節(jié)約成本、提高效益的給予一定比例的提成獎勵。資金使用應(yīng)基本符合預(yù)算部門、財務(wù)部門的相關(guān)信息，并降低工程費用和財務(wù)費用變動的可能性。在項目完成后，必須對項目實行客觀、公平的評估核算，對照開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，進(jìn)行整理總結(jié)并分析，完善項目的各項財務(wù)數(shù)據(jù)，以便存檔并總結(jié)經(jīng)驗。此外還要做到獎罰分明，這樣管理人員才有更大的積極性，管理才能不斷前進(jìn)，企業(yè)也才有更大的效益。

（2）完善成本控制與監(jiān)督制度，提高成本管理水平。成本管理戰(zhàn)略的實施、成本策劃體系的建立都有賴于完善的成本控制制度的保障。在開發(fā)過程中，往往會有不同部門、不同背景的單位或個人出于不同目的，要求開發(fā)企業(yè)使用特定權(quán)限，這些都會對成本控制制度的實施產(chǎn)生不利影響，將企業(yè)內(nèi)部的成本控制制度按照市場化要求逐步完善，發(fā)揮出成本管理控制的優(yōu)勢。

（3）完善企業(yè)成本管理的控制方法，增強成本控制力度。若想自己的企業(yè)能夠盡快完善成本控制制度，就應(yīng)積極采用現(xiàn)代成本管理方法，如全面質(zhì)量管理、作業(yè)成本法、價值鏈分析等方法。這些方法相輔相成，是具有緊密聯(lián)系的有機統(tǒng)一體。

參考文獻(xiàn)：

[1]何洪光.民營中小企業(yè)投融資研究[D].開封：河南大學(xué)研究生碩士學(xué)位論文，2008.

[2]瑞旺.發(fā)揮財務(wù)管理在中小企業(yè)的作用專題研究[D].昆明：昆明理工大學(xué)，2007.

[3]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.成本管理[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2008.

[4]徐良平.中小企業(yè)創(chuàng)新融資及創(chuàng)業(yè)板市場[M].上海：上海交通大學(xué)出版社，2007.

[5]蘇文成.中小企業(yè)財務(wù)管理存在的問題和對策[J].現(xiàn)在審計和經(jīng)濟，2008（6）.

[6]王競天，李正友，馮雪飛.中小企業(yè)創(chuàng)新與融資[M].上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009.