利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的顯著性分析

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系我國(guó)國(guó)計(jì)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，利率是一項(xiàng)重要的宏觀調(diào)控指標(biāo)，利率的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有明顯的影響。因此，我們應(yīng)該加快利率市場(chǎng)化的步伐，同時(shí)，結(jié)合以市場(chǎng)為導(dǎo)向、推進(jìn)城市化進(jìn)程等措施多管齊下治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，以使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房貸利率 房地產(chǎn)價(jià)格

一、研究背景

我國(guó)房貸利率政策首先會(huì)影響購(gòu)房者投入的成本，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，最后達(dá)到影響房地產(chǎn)價(jià)格的目的。分析我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者主要分為兩類(lèi)：一是自住，即為了改善目前的居住環(huán)境而購(gòu)買(mǎi)房屋；二是投資，即為了等待升值而購(gòu)買(mǎi)房屋。由于房地產(chǎn)的固有屬性中包含價(jià)值量大、使用周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者沒(méi)有一次性付清全款的能力，大都采用按揭方式，即向銀行貸款的方式進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。與之類(lèi)似，對(duì)于用于投資的房地產(chǎn)，投資者為了達(dá)到投資收益最大化，同樣會(huì)通過(guò)銀行貸款取得購(gòu)房金額中的大部分資金。因此，不論用于自住還是投資，銀行貸款為購(gòu)房者提供了大部分資金，故由此印證了利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著直接且重大的影響。

二、理論基礎(chǔ)

（一）調(diào)整長(zhǎng)期利率

當(dāng)長(zhǎng)期利率下降時(shí)，會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)降低，從而增加稅收優(yōu)惠，這些會(huì)降低投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資收益的要求，進(jìn)而能夠增加房地產(chǎn)的資產(chǎn)需求量，這就會(huì)導(dǎo)致租金不變但房?jī)r(jià)上漲。

作用機(jī)理為：長(zhǎng)期利率下降→房地產(chǎn)價(jià)格上升→增加開(kāi)發(fā)建設(shè)量→市場(chǎng)供給量增加→租金下降但需求上升→最后達(dá)到均衡。

（二）調(diào)整短期利率

當(dāng)短期利率上升的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致融資困難，政府規(guī)劃限制會(huì)變得更加嚴(yán)格，因此致使成本上升，這就會(huì)導(dǎo)致新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的獲利水平下降。

作用機(jī)理為：短期利率上升→開(kāi)發(fā)所需的成本上升→新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少→房地產(chǎn)存量的增加值下降→房地產(chǎn)供給下降→租金上升→價(jià)格上升。

三、我國(guó)利率政策對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格效果不明顯的原因分析

一般認(rèn)為，利率的變化與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，這也是央行利用加息手段來(lái)控制房地產(chǎn)價(jià)格的理論依據(jù)。根據(jù)實(shí)際情況，我們得出短期內(nèi)利率與房?jī)r(jià)呈正向關(guān)系的結(jié)論，房地產(chǎn)價(jià)格的非理性的上升，使我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用失效。原因是由多方面的產(chǎn)生：

（一）利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用具有時(shí)滯性

如果利率調(diào)整的幅度較小，那么對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)所能夠造成的影響也就微乎其微了，從根本上難以起到使房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，且控制房?jī)r(jià)的作用，況且利率政策還存在著時(shí)滯性，這使得實(shí)施的利率政策手段的并不能立刻達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能出現(xiàn)結(jié)果與預(yù)期南轅北轍的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因超高的投資回報(bào)率

自2002年，房地產(chǎn)業(yè)多次被評(píng)為我國(guó)暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追逐高額利潤(rùn)，國(guó)際上的房地產(chǎn)企業(yè)一般將利潤(rùn)率控制在5%左右，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率則高達(dá)100%，更有甚者達(dá)到200%以上。從數(shù)據(jù)上我們可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一年僅在商品住房上的謀取的利潤(rùn)，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)財(cái)政收入的四分之一以上。央行上調(diào)利息，雖然會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)所需的融資成本，但對(duì)于有著高額回報(bào)率的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其影響是微不足道的。

（三）難以通過(guò)調(diào)整利率來(lái)控制市場(chǎng)需求

2010年，出現(xiàn)了大家只看不買(mǎi)但房地產(chǎn)價(jià)格依然持續(xù)上漲的現(xiàn)象，其主要是由于繁榮的市場(chǎng)需求所造成的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，我國(guó)對(duì)于自用住房的消費(fèi)需求和投資住房的消費(fèi)需求呈大幅增長(zhǎng)。2005年和2006年商品房供不應(yīng)求，銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)超竣工面積。2006年，城市人口的快速膨脹帶來(lái)了對(duì)于房地產(chǎn)的需求。2010年1月5日發(fā)表的《2009年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》指出，我國(guó)目前正處于加速城鎮(zhèn)化的階段，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)人口仍將持續(xù)增長(zhǎng)，這會(huì)導(dǎo)致人口對(duì)住房的剛性需求愈發(fā)明顯。伴隨著人民幣的升值，更多的資金會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)從而造成對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。針對(duì)繁榮的市場(chǎng)需求，由于利率上升而造成的房地產(chǎn)投資成本增加，已經(jīng)通過(guò)提升房地產(chǎn)價(jià)格將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者從而得到補(bǔ)償。

四、政策建議

房地產(chǎn)業(yè)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過(guò)調(diào)整利率來(lái)控制投資于房地產(chǎn)的規(guī)模、增長(zhǎng)速度以及投資風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是必不可少的。但對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，其超高的投資回報(bào)率和特殊的壟斷性會(huì)使得單憑調(diào)整利率并不足以降低房地產(chǎn)投資，不僅如此，反而會(huì)提高真正需要購(gòu)房的消費(fèi)者的房貸成本，從而抑制了自用住房的消費(fèi)。所以，調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格僅僅依靠利率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，仍需要其他宏觀方面的政策性支持。

（一）控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)

政府要加大力度干預(yù)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房，從而確保中低收入家庭的購(gòu)房需求。與此同時(shí)政府也要加大房地產(chǎn)的供給量，根據(jù)地價(jià)調(diào)節(jié)供應(yīng)量，合理制定出土地供應(yīng)計(jì)劃，在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)增加土地供給量以達(dá)到供給量與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、人均可支配收入增長(zhǎng)水平相互適應(yīng)的目的。

（二）適當(dāng)提高人均收入，擴(kuò)大就業(yè)水平，解決住房難問(wèn)題

隨著城市化進(jìn)程持續(xù)加快，預(yù)計(jì)城市人口密度將會(huì)上升，帶來(lái)的后果將會(huì)是房?jī)r(jià)的上升，所以政府要采取措施以保障中低收入群體的住房問(wèn)題，主要手段即為擴(kuò)大就業(yè)范圍，提升工資水平，建立完善的人工福利制度，擴(kuò)大財(cái)政性政策支出，在稅收等政策方面扶持中低收入者，從而增強(qiáng)居民的購(gòu)房能力。

（三）改革利率機(jī)制，使得利率市場(chǎng)化

利率政策是否能夠調(diào)整房?jī)r(jià)調(diào)控，取決于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否。就當(dāng)前情況而言，國(guó)家扮演著調(diào)控利率的角色，低利率水平無(wú)法達(dá)到抑制房地產(chǎn)價(jià)格的作用。為了達(dá)到有效調(diào)節(jié)利率的目的，將加息政策與利率市場(chǎng)化改革同步進(jìn)行，雙管齊下，這樣才能使利率能夠真正地發(fā)揮其影響房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資成本和投資收益的作用。

（四）借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮利率的杠桿作用

通過(guò)利率政策調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，過(guò)程中要汲取外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，而且我們還要結(jié)合利息政策的時(shí)滯性這一特殊屬性，以使國(guó)家能夠?qū)⒗收邔?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用發(fā)揮至最大效應(yīng)，從而起到控制房?jī)r(jià)的作用，使房地產(chǎn)價(jià)理性回歸。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，利率的調(diào)整是指通過(guò)中長(zhǎng)期貸款利率所能夠產(chǎn)生的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生的影響，政府要營(yíng)造一個(gè)順暢的利率傳導(dǎo)機(jī)制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的是否以及利率傳導(dǎo)機(jī)制是否順暢，都決定了利率政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效果的顯著程度。因此，政府需要采取合理手段進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)并且繼續(xù)推入利率市場(chǎng)化的改革進(jìn)度從而改善利率傳導(dǎo)機(jī)制，以達(dá)到通過(guò)利率手段來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的目標(biāo)。

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作者簡(jiǎn)介：薛叔同（1989-），女，天津人，2012級(jí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)財(cái)政。