影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素分析及解決對策

譚必奎

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)屬于國家國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)中的極其重要組成部分，在目前競爭愈發(fā)激烈的房產(chǎn)準(zhǔn)入市場中，其市場地位無可撼動，并且可有效拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。正是基于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的重要性存在，目前業(yè)界關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動因素研究逐漸走入人們視野中來?；诖?，文章主要以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素作為闡述視角，談及了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)的主要影響，并分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，且與之提出了地方政府調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的一些解決對策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì) 波動 政府 控制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長與人們對住房需求、國家對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)對其經(jīng)濟(jì)增長的支持作用等有著重要關(guān)系。目前，國家房產(chǎn)市場在準(zhǔn)入貿(mào)易市場機(jī)制的沖擊下競爭壓力越來越大，特別是隨著一些實(shí)力雄厚的外資施工企業(yè)進(jìn)駐我國市場后，由于其先進(jìn)的生產(chǎn)經(jīng)營理念，精打細(xì)算的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度應(yīng)用，以及對人力價(jià)值的開發(fā)應(yīng)用等，都要比國內(nèi)房產(chǎn)市場下的一些企業(yè)組織結(jié)構(gòu)管理水平高，所以關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素研究應(yīng)該是多方面的，應(yīng)當(dāng)值得地方政府主管單位予以深刻重視。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中最為顯著的重要功能作用就是拉動國家GDP增長，且其拉動GDP增長的直觀貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)以下兩方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)參與房產(chǎn)投資對拉動國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的直觀性與積極性性影響；二是通過房地產(chǎn)投資行為市場下的關(guān)聯(lián)、附屬產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)合作意向達(dá)成，使市場消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)，進(jìn)而推動了國民生產(chǎn)總值增長?？梢哉f，通過房地產(chǎn)開發(fā)市場中的市場投資行為逐漸增多，有效促進(jìn)了市場中的消費(fèi)需求與之提升，所以國家國民生產(chǎn)總值也進(jìn)一步顯著提升。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展對其附屬、關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的主要影響

國民經(jīng)濟(jì)增長趨勢通過國民生產(chǎn)總值（GDP）能夠直觀體現(xiàn)出來。同樣，推動國家國民經(jīng)濟(jì)增長并非只有房地產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)存在密切、廣泛、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作往來關(guān)系的還有能源業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等等產(chǎn)業(yè)。只不過對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)的比重較大，屬于其結(jié)構(gòu)形態(tài)下的支柱型產(chǎn)業(yè)。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)本身具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度廣泛等產(chǎn)業(yè)特性，所以房產(chǎn)業(yè)相關(guān)附屬產(chǎn)業(yè)包括建筑、建材、冶金、能源、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，在市場中促進(jìn)了其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將近兩千多種商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有重要現(xiàn)實(shí)影響作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素分析

（一）經(jīng)濟(jì)因素

主要指房地產(chǎn)開發(fā)視角下的市場投資行為相關(guān)經(jīng)濟(jì)因素，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)下的經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境因素、周期性經(jīng)濟(jì)變量因素等。一般而言，分析房地產(chǎn)視角下的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要考慮對經(jīng)濟(jì)增長率、市場消費(fèi)需求、國民收入水平等指標(biāo)參數(shù)的分析。也就是說，市場宏觀經(jīng)濟(jì)因素屬于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因素中的重點(diǎn)組成部分，所以其分析參數(shù)指標(biāo)也包括物價(jià)因素、銀行利率調(diào)整、房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征以及市場通貨膨脹等。

（二）政策因素

主要強(qiáng)調(diào)的是和房產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切的市場政策調(diào)控因素，比如財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體制政策、區(qū)域性政府優(yōu)惠支持政策、貨幣政策等。一方面，通過對房地產(chǎn)業(yè)的政策實(shí)施應(yīng)用，具有一定市場調(diào)控作用，利于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展；另一方面，通過政策作用發(fā)揮，能夠?qū)ζ浣?jīng)濟(jì)波動的周期性造成一定積極影響，利于解決市場供需矛盾問題。

（三）房地產(chǎn)市場供給需求因素

供給需求因素屬于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波中總體因素中最為活躍的變動性因素。由于房地產(chǎn)屬于一個(gè)產(chǎn)業(yè)型規(guī)模較大的市場形態(tài)，所以其經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然脫離不開廣大市場消費(fèi)者的充分支持。如此一來，激發(fā)廣大消費(fèi)者對房產(chǎn)市場諸多產(chǎn)品的應(yīng)用需求十分重要，否則反之必然會使房產(chǎn)市場逐漸步入下行發(fā)展空間。同時(shí)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供給需求會受到技術(shù)支撐、勞動用工、資金投入、組織管理等條件要素對其加以影響。所以，目前房產(chǎn)市場中供給需求變化十分明顯且劇烈，解決房地產(chǎn)市場供需矛盾成為了熱議話題。

三、政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控解決對策研究

（一）針對供求失衡矛盾問題的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段

房地產(chǎn)市場中存在供需失衡的現(xiàn)象十分常見，即使供需達(dá)到平衡也只是暫時(shí)的，否則房產(chǎn)市場難以形成經(jīng)濟(jì)波動趨勢。因此，對其供需失衡導(dǎo)致的市場波動予以調(diào)控，就是盡量控制其波動幅度。同時(shí)，但憑借市場本身的協(xié)調(diào)能力已經(jīng)無法控制供需矛盾問題。基于此，這就需要在房產(chǎn)市場供需矛盾激化之前考慮各種供需矛盾問題的不同性質(zhì)。比如因住房需求加大，考慮保障房體系政策調(diào)控；由于房價(jià)拉升造成市場供需嚴(yán)重失衡，考慮對稅費(fèi)成本、土地征收、銀行貸款等方面的改革完善等等。

（二）針對宏觀政策環(huán)境變化而采取的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段

對于合理的宏觀政策調(diào)控手段而言，即使會對短期造成房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)抑制狀態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，造成一定經(jīng)濟(jì)下滑，但也應(yīng)能堅(jiān)持貫徹實(shí)施該政策，這是因?yàn)槠浔Ｕ狭朔康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向了持續(xù)化發(fā)展模式。同樣，對于不合理或者是已經(jīng)偏離控制軌道的市場宏觀運(yùn)作政策，應(yīng)能及時(shí)采取合理舉措加以制止或者予以及時(shí)糾正。同時(shí)，宏觀調(diào)控政策制定應(yīng)能體現(xiàn)其持續(xù)性與穩(wěn)定性，以避免重大經(jīng)濟(jì)決策對其政策運(yùn)行環(huán)境持續(xù)作用的負(fù)面影響，利于房地產(chǎn)市場的公平競爭，減少一些房產(chǎn)企業(yè)的市場投機(jī)行為發(fā)生。

（三）針對房地產(chǎn)價(jià)格變化而采取的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控手段

針對于房地產(chǎn)市場的房價(jià)變化引發(fā)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動，國家應(yīng)予以正確、科學(xué)分析，同時(shí)要結(jié)合經(jīng)濟(jì)波動幅度予以區(qū)別對待。比如，如果房地產(chǎn)價(jià)格變化處于正常調(diào)控政策允許的范疇內(nèi)，國家及地方政府不應(yīng)對其予以政策干預(yù)。事實(shí)上，房產(chǎn)市場中一定的產(chǎn)品價(jià)格幅度調(diào)整，可以刺激市場合理競爭，有利于改善企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)與壯大發(fā)展規(guī)模。反之，比如關(guān)于房產(chǎn)市場中的地價(jià)與物業(yè)價(jià)格偏離了合理化運(yùn)行路線，國家應(yīng)能予以強(qiáng)制性調(diào)控。尤其是地價(jià)，其屬于房地產(chǎn)價(jià)格因素控制中的核心要素，如果地價(jià)偏低，則可能造成國家資產(chǎn)權(quán)益無從保障；如果地價(jià)偏高，也會造成房價(jià)上揚(yáng)，對消費(fèi)者的住宅供給造成負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致市場通貨膨脹壓力過大的市場格局形成。因此，合理控制房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價(jià)格較為重要，能夠有效減少房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的不良作用影響。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長同其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣，并非是一直處于螺旋式與可持續(xù)化發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。但就目前市場現(xiàn)階段而言，其經(jīng)濟(jì)增長處于波動性上升態(tài)勢發(fā)展趨勢，且這種經(jīng)濟(jì)波動性影響主要來自于市場供需因素、政策調(diào)控因素等，從而使其經(jīng)濟(jì)增長波動作用于國民生產(chǎn)總值、國民收入等方面，具有重要現(xiàn)實(shí)意義。因此，對于控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控手段而言，應(yīng)能綜合考慮經(jīng)濟(jì)、政策、市場供需關(guān)系等因素，以此才能為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長提供一個(gè)健康的宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)與持續(xù)發(fā)展。

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