破解物業(yè)管理行業(yè)困境的財(cái)務(wù)報(bào)表分析路徑

李娜

[摘 要]以齊齊哈爾為例，物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題重重，存在著管理不規(guī)范，收費(fèi)偏低，業(yè)主管理制度不完善等困境。財(cái)務(wù)報(bào)表是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在當(dāng)前已經(jīng)被廣泛使用。將財(cái)務(wù)報(bào)表分析應(yīng)用于物業(yè)管理行業(yè)，就是加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對(duì)象即業(yè)主的有效溝通，也是加強(qiáng)與監(jiān)管部門即政府的有效溝通。財(cái)務(wù)報(bào)表分析有利于進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，有利于進(jìn)一步提高物業(yè)費(fèi)收繳率，有利于進(jìn)一步激發(fā)居民自治潛能，有利于進(jìn)一步解決老舊散小區(qū)歷史遺留問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；行業(yè)困境；財(cái)務(wù)報(bào)表；分析法

[中圖分類號(hào)]F274 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234（2014）04 — 0067 — 02

改革開(kāi)放特別是90年代以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展，取得了令人矚目的成績(jī)。但在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是部分老城區(qū)，也普遍存在著物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，業(yè)主對(duì)服務(wù)不滿，各種矛盾沖突較多的問(wèn)題。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法起源于上個(gè)世紀(jì)初西方金融業(yè)大發(fā)展時(shí)期，原本是用于金融業(yè)對(duì)生產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控評(píng)價(jià)，后逐步發(fā)展為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下應(yīng)用及其廣泛的一種財(cái)務(wù)管理手段。本文擬以黑龍江省齊齊哈爾市為例，探討將財(cái)務(wù)報(bào)表分析法應(yīng)用于物業(yè)管理行業(yè)的路徑。

一、齊齊哈爾市物業(yè)管理行業(yè)概況

齊齊哈爾市現(xiàn)有住宅小區(qū)260個(gè)，其中實(shí)施物業(yè)管理的253個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的97.4%。國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)43個(gè)，市級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)83個(gè)。物業(yè)管理總面積3827萬(wàn)平方米，其中北三區(qū)2358萬(wàn)平方米、南四區(qū)694萬(wàn)平方米，各縣（市）775萬(wàn)平方米。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)165戶（北三區(qū)58戶），從業(yè)人員5480人。2013年全市物業(yè)企業(yè)年經(jīng)營(yíng)收入1.1億元，上繳稅金683萬(wàn)元。

二、齊齊哈爾市物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題

齊齊哈爾市物業(yè)管理行業(yè)起步于1996年，基礎(chǔ)差、遺留問(wèn)題多，一些小區(qū)特別是老舊散小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題尚未得到根本性解決。突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范，隊(duì)伍素質(zhì)和服務(wù)水平不高。在全市165戶物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅1戶，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅5戶，其余的均為三級(jí)，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)占全市物業(yè)企業(yè)總數(shù)的比例達(dá)96.4%。按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，資質(zhì)的等級(jí)決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)可承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)模，并可影響企業(yè)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。齊齊哈爾市物業(yè)企業(yè)資質(zhì)整體水平偏低，直接影響了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。目前，全市大部分物業(yè)管理企業(yè)是由開(kāi)發(fā)公司所屬的子公司接手，由于政府沒(méi)有相應(yīng)的引入機(jī)制和退出機(jī)制，這就導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)隨意性大、交叉管理、重收費(fèi)輕管理等問(wèn)題頻繁發(fā)生。單就信息公開(kāi)一項(xiàng)，很多物業(yè)公司不能將物業(yè)費(fèi)收繳、使用情況，以及服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等全部公開(kāi)。

2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收費(fèi)難現(xiàn)象較為普遍。齊齊哈爾市物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)行0.9元、0.7元、0.45元、0.3元和0.15元5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，由于物業(yè)費(fèi)采取業(yè)主和物業(yè)企業(yè)協(xié)商定價(jià)機(jī)制，在實(shí)際執(zhí)行中，全市按每平方米0.9元和0.7元收取的比例不高，80%是按每平米0.3元或0.15元收取。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，加之雇工工資和材料漲價(jià)等因素，各物業(yè)企業(yè)普遍采取裁員、購(gòu)買低等材料、甚至降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式以維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)。這就導(dǎo)致部分業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)而拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司以業(yè)主不繳費(fèi)為由不提供物業(yè)服務(wù)。久而久之，便形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。此外，部分困難群體因經(jīng)濟(jì)原因交不起物業(yè)費(fèi)，有些業(yè)主包括個(gè)別黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員帶頭拒繳物業(yè)費(fèi)，也在一定程度上加深了這種循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，齊齊哈爾市物業(yè)費(fèi)收繳率平均在50%左右，最低的僅為7%。

3.業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，大部分業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是小區(qū)物業(yè)管理的決策主體，業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)的提供者，必須按照業(yè)主大會(huì)的決議開(kāi)展工作，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督，這是規(guī)范的物業(yè)管理工作體制。但是，從實(shí)際操作看，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，加之業(yè)主彼此之間不熟，大多數(shù)業(yè)主對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)漠不關(guān)心。在全市224個(gè)業(yè)主委員會(huì)中，真正由業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái)的為數(shù)不多。由于業(yè)主委員會(huì)缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的組成人員，除部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮作用外，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)能擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督的職責(zé)，致使業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾不斷。

4.老舊單散樓房數(shù)量多，改造壓力大。齊齊哈爾市屬于東北老工業(yè)城市，很多樓房都是上世紀(jì)七八十年代建造，由于年久失修，很多小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理企業(yè)，房屋漏雨、管網(wǎng)老化、墻體不保溫、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題突出。目前，僅市中心城區(qū)就有600多棟老舊住宅樓，約占中心城區(qū)全部樓房的15%。這些老舊樓房的配套功能欠缺，跑、冒、堵、漏等問(wèn)題普遍存在，有的連最基本的物業(yè)管理?xiàng)l件都不具備。加之沒(méi)有房屋維修專項(xiàng)資金，發(fā)生的各類問(wèn)題得不到及時(shí)處理和有效解決，升級(jí)改造壓力很大。

5.物業(yè)管理立法滯后，缺少法律依據(jù)和執(zhí)行規(guī)范。齊齊哈爾市現(xiàn)行《齊齊哈爾市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》制定于2001年，由于操作性不強(qiáng)，隨著發(fā)展，已不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要。特別是關(guān)于房屋維修資金方面的法規(guī)尚未正式出臺(tái)，房屋維修資金的歸集、續(xù)籌和使用工作有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。目前，齊齊哈爾市共欠繳物業(yè)維修資金大約2億元（按每年支付2000萬(wàn)元計(jì)算，可連續(xù)使用10年），占全市現(xiàn)有房屋維修資金賬面資金4.6億元的43.5%。

三、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法綜述

財(cái)務(wù)報(bào)表分析由最初的為金融系統(tǒng)分析生產(chǎn)或服務(wù)型企業(yè)的償債能力，發(fā)展到為投資人分析預(yù)投資企業(yè)的盈利能力、發(fā)展前景，為企業(yè)經(jīng)理人員分析內(nèi)部數(shù)據(jù)以改善管理行為。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的應(yīng)用范圍隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，正越來(lái)越廣泛。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法是以企業(yè)的各類財(cái)務(wù)報(bào)表或其他所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，采用分析和綜合的方法，系統(tǒng)分析和正確評(píng)價(jià)企業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的最終目的是為科學(xué)決策提供咨詢服務(wù)，以期減少?zèng)Q策的不確定性。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析既是一個(gè)分析的過(guò)程也是一個(gè)認(rèn)識(shí)的過(guò)程，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問(wèn)題。例如，一家以生產(chǎn)通用設(shè)備為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，收益率低，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以了解到是資產(chǎn)流轉(zhuǎn)率低，進(jìn)一步進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析還可以知道資產(chǎn)流轉(zhuǎn)率低的原因是存貨過(guò)高，再進(jìn)一步對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析可以知道存貨過(guò)高是由于產(chǎn)成品積壓造成的。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表主要為投資人、債權(quán)人、經(jīng)理人員、供應(yīng)商、政府、雇員和工會(huì)以及中介機(jī)構(gòu)等服務(wù)。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表一般使用比較分析法對(duì)多個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，找出差異進(jìn)行分析。

四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用

一般情況下的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是根據(jù)報(bào)表的全體使用人的一般要求設(shè)計(jì)的，并不十分適合特別報(bào)表使用人的特殊要求。物業(yè)公司特別是內(nèi)地老城區(qū)的物業(yè)公司，各種矛盾交錯(cuò)縱橫，除應(yīng)有一般公司財(cái)務(wù)報(bào)表要求外，還有一個(gè)重要方面是向自己的客戶和監(jiān)管部門，即物業(yè)的業(yè)主和政府有關(guān)部門匯報(bào)財(cái)務(wù)情況，這就要求物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表有與一般公司不一樣的特殊要求，即要適合于物業(yè)業(yè)主和作為各種矛盾調(diào)解人的政府的實(shí)際需要。一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，若要獲得良好的績(jī)效，必須建立與其服務(wù)對(duì)象的相互信任關(guān)系，即要面向物業(yè)業(yè)主公開(kāi)披露信息，物業(yè)管理公司需要信息披露的內(nèi)容很多，茲就其主要而又特色的部分分析如下。

1.物業(yè)管理費(fèi)收繳說(shuō)明書(shū)。物業(yè)管理費(fèi)收繳說(shuō)明書(shū)應(yīng)該作為物業(yè)管理公司向業(yè)主收繳物業(yè)管理費(fèi)用的依據(jù)和必須的要件。物業(yè)管理費(fèi)收繳說(shuō)明書(shū)應(yīng)包括收繳的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、類別、條件等要件。

2.物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算。物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的一部分，它和其他的預(yù)算是聯(lián)系在一起的，整個(gè)全面預(yù)算是一個(gè)數(shù)字相互銜接的整體。物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算不僅僅是一個(gè)控制支出的工具，也是物業(yè)管理企業(yè)使自身資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利率的一種方法。

3.定期報(bào)告和臨時(shí)公告。物業(yè)管理公司的定期報(bào)告一般可以分為年度報(bào)告和中期報(bào)告。年度報(bào)告內(nèi)容包括公司簡(jiǎn)介、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、公司管理層的業(yè)務(wù)報(bào)告、相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表、年度內(nèi)發(fā)生的重大事件等。中期報(bào)告內(nèi)容包括財(cái)務(wù)報(bào)告、經(jīng)營(yíng)情況的回顧和展望、重大事件的說(shuō)明等。臨時(shí)公告一般是指物業(yè)管理公司臨時(shí)發(fā)生的關(guān)系到公司及其服務(wù)對(duì)象的重大事件。

五、財(cái)務(wù)報(bào)表分析破解物業(yè)管理行業(yè)困境的的作用

1.財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)的根本依托。唯有物業(yè)企業(yè)有實(shí)力、有作為，物業(yè)服務(wù)水平才能有新提升。因此，必須加大物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理力度，才能不斷提升服務(wù)水平。通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析有利于政府資質(zhì)評(píng)審，也有利于退出與準(zhǔn)入制度的真正實(shí)行。財(cái)務(wù)報(bào)表分析可促進(jìn)物業(yè)行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作和公開(kāi)招投標(biāo)，引進(jìn)資質(zhì)高、實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)好的物業(yè)企業(yè)，從而提升物業(yè)企業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，淘汰差的企業(yè)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法便于監(jiān)督物業(yè)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)使用情況，滿足業(yè)主知情權(quán)，有利于消弭矛盾。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)信用考評(píng)，支持業(yè)主評(píng)議物業(yè)企業(yè)。

2.財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于進(jìn)一步提高物業(yè)費(fèi)收繳率。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理系統(tǒng)高效有序運(yùn)轉(zhuǎn)的前提和保障，必須轉(zhuǎn)變觀念、強(qiáng)化措施，在全社會(huì)建立一套物業(yè)企業(yè)積極服務(wù)、業(yè)主主動(dòng)繳費(fèi)的良性循環(huán)體制。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于物業(yè)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)思路，便于引進(jìn)第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估結(jié)果作為收繳物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析讓所有財(cái)務(wù)活動(dòng)公開(kāi)透明，便于取得業(yè)主的支持和理解。惡意欠費(fèi)必然受到道德譴責(zé)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析有利于核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)以財(cái)務(wù)報(bào)表分析為基礎(chǔ)廣泛征求意見(jiàn)、搞好聽(tīng)證，核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格。只有這樣才能化解收費(fèi)矛盾，整合社會(huì)力量，建立物業(yè)糾紛調(diào)解平臺(tái)，最大限度化解物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，維護(hù)雙方利益。

3.財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于進(jìn)一步激發(fā)居民自治潛能。業(yè)主委員會(huì)的法律地位及其與小區(qū)物業(yè)的關(guān)系，相關(guān)法律和條例已有明確規(guī)定，這其中的關(guān)鍵就在于如何真正建立起負(fù)責(zé)任的業(yè)主委員會(huì)，如何真正發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)在服務(wù)業(yè)主、監(jiān)督物業(yè)、協(xié)調(diào)各方中的職能作用。齊齊哈爾市部分小區(qū)推行的“三網(wǎng)合一、一格到底”管理模式取得了很好的效果。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法在“三網(wǎng)合一、一格到底”管理模式中起到了基礎(chǔ)性作用。真實(shí)的數(shù)據(jù)、科學(xué)的分析把黨建的力量、公共服務(wù)的力量和居民自治的力量結(jié)合起來(lái)，社區(qū)黨支部、居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“交叉任職”，實(shí)行社區(qū)網(wǎng)格化管理，最終達(dá)到各種力量?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)、各項(xiàng)服務(wù)下沉底層。實(shí)踐證明，這種以財(cái)務(wù)報(bào)表分析為基礎(chǔ)的管理模式有利于調(diào)動(dòng)廣大居民自我教育、自我管理和自我監(jiān)督的積極性和主動(dòng)性，是一種行之有效的途徑。

4.財(cái)務(wù)報(bào)表分析法有利于進(jìn)一步解決老舊散小區(qū)歷史遺留問(wèn)題。老舊散小區(qū)之所以稱為“老舊散”，就是因?yàn)樾^(qū)建設(shè)時(shí)間久、配套設(shè)施舊、公共服務(wù)和集中管理差。財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以溝通信息，團(tuán)結(jié)企業(yè)、業(yè)主和政府的力量，著眼于居民最關(guān)心、最期盼、最焦急的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，科學(xué)做好改造規(guī)劃，先行解決當(dāng)務(wù)之急。對(duì)居民高度關(guān)注和反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理問(wèn)題，從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行系統(tǒng)梳理，分清輕重緩急，排好時(shí)序，逐一解決。通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析便于拿出解決方案，將老舊小區(qū)、單散棟等無(wú)物業(yè)管理的樓房附加到新物業(yè)項(xiàng)目的承接條件中。在小區(qū)改造資金上，財(cái)務(wù)報(bào)表分析有利于建立多元化籌資渠道，讓企業(yè)投資、社會(huì)融資、政府投入、國(guó)家補(bǔ)貼、業(yè)主出資都清清楚楚明明白白，為老舊散區(qū)改造提供充裕的財(cái)力保障。

〔責(zé)任編輯：陳玉榮〕