征收房產(chǎn)稅對房價的影響分析

【文章摘要】

近年來，我國房價居高不下，對此，很多學(xué)者建議盡快推出房產(chǎn)稅，認(rèn)為房產(chǎn)稅可以起到抑制房價的作用。本文基于稅負(fù)歸宿理論的視角，分析征收房產(chǎn)稅對房價的影響，并得出征收房產(chǎn)稅會促使房價上漲的結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】

房產(chǎn)稅；稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；房價

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但近年來，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)市場過熱、房價呈持續(xù)攀高的趨勢，北京上海廣州等一些大城市，城市中心區(qū)的房價已達(dá)3萬，對我國的民生和社會經(jīng)濟都造成了嚴(yán)重影響。我國房地產(chǎn)方面的稅費主要集中于開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅卻很少，于是很多學(xué)者提出建議希望可以盡快推行房產(chǎn)稅，運用房產(chǎn)稅的稅收杠桿作用影響房地產(chǎn)市場，抑制房價持續(xù)走高。但是有的學(xué)者認(rèn)為，房產(chǎn)稅并不能抑制房價，反而會促使房價的上漲。開征房產(chǎn)稅作為一種稅收政策，帶來的不是一種影響，而是一系列的效應(yīng)。任何一種稅收政策的作用點都取決于稅負(fù)歸宿的分布，本文從稅負(fù)歸宿理論的視角出發(fā)，以局部均衡分析為主，分析了開征房產(chǎn)稅對房價的影響，并提出相關(guān)建議。

1 稅負(fù)歸宿與供求彈性

稅收轉(zhuǎn)嫁與稅收歸宿是賦稅理論的重要組成部分。稅收轉(zhuǎn)嫁，是指直接納稅人通過各種途徑把自己繳納的稅收轉(zhuǎn)移給其他人承擔(dān)，以達(dá)到減輕商品課稅后自己所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，其分配并非取決于供求雙方的意愿大小，而是決定于商品的供求彈性。自由競爭市場上，商品買賣雙方的反應(yīng)和議價能力決定了商品的供求彈性。

商品的需求彈性小于供給彈性時，一旦對該商品征稅而引起價格發(fā)生變動時，需求量的變動幅度會小于供給量的變動幅度。此時，供給者對價格的反應(yīng)較需求者更大，稅負(fù)前轉(zhuǎn)比較困難，會更多地由消費者承擔(dān)。反而言之，商品的需求彈性大于供給彈性時，一旦對該種商品征稅而引起價格發(fā)生變動，商品需求量的變動幅度大于供給量的的變動幅度。此時，需求者對價格變化的反應(yīng)更大，稅負(fù)后轉(zhuǎn)比較容易，會更多地由供給者承擔(dān)。

總之，商品稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式和規(guī)模主要取決于商品供求彈性的大小。

2 房產(chǎn)稅稅負(fù)歸宿理論

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，對其征稅后的稅負(fù)歸宿問題一直備受關(guān)注。學(xué)術(shù)界對房產(chǎn)稅的稅負(fù)歸宿存在三種不同的觀點：傳統(tǒng)觀點、收益論和新論。

2.1 傳統(tǒng)觀點

該觀點認(rèn)為，房屋的供求曲線和供求彈性共同決定了房產(chǎn)稅的稅負(fù)歸宿。該理論的基本假設(shè)為：房屋的供給曲線是一條平行于橫軸的直線，其供給具有完全彈性；在分析時采用局部均衡模型，忽略相關(guān)市場的影響，只考察單一市場的價格變化。根據(jù)上面的分析可知，稅負(fù)歸宿取決于商品的供求彈性的大小。根據(jù)傳統(tǒng)觀點的基本假設(shè)可知，房屋的供給曲線是一條水平線，其供給具有完全彈性，此時，房屋的供給彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求彈性，房產(chǎn)稅稅負(fù)前轉(zhuǎn)比較容易，會更多地由消費者承擔(dān)。

2.2 受益論

該理論認(rèn)為房產(chǎn)稅具有有償性和自愿性的特征，不應(yīng)該視為一種稅，而應(yīng)定義為一種享受公共服務(wù)的“使用費”。該理論的基本假設(shè)為：存在一個社區(qū)體系，該體系中不同的社區(qū)提供不同水平的公共服務(wù)，并收取不同水平的房產(chǎn)稅；居民可以根據(jù)自己的喜好和支付能力自由選擇居住的社區(qū)。收益論下，如果人們更加關(guān)心自己所享受的公共服務(wù)，那么房產(chǎn)稅對房價的抑制作用就可能減弱。

2.3 新論

該理論認(rèn)為房屋是生產(chǎn)要素之一，對其征收的房產(chǎn)稅，應(yīng)定義為一種資產(chǎn)稅。該理論采用了一般均衡的分析方法，充分分析了宏觀經(jīng)濟中的各種影響因素，并得出了與傳統(tǒng)觀點不同的結(jié)論。稅率相同時，房屋所有者將承擔(dān)稅負(fù)，這一點與傳統(tǒng)觀點一致。新論對差別稅率的情形進行了分析，并認(rèn)為，如果資產(chǎn)具有流動性，資產(chǎn)將從高稅區(qū)流向低稅區(qū)。

3 我國開征房產(chǎn)稅對房價的影響分析

對于住房的供給和需求者而言，不同的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁將對房價產(chǎn)生不同的影響，住房作為一種特殊的商品，其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁也主要決定于供求雙方的價格彈性。目前，伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，我國住房市場剛性需求所占比例較大，供不應(yīng)求的整體局面暫時難以改變。

住房市場包括新建住房的一級交易市場和二手住房的二級交易市場。在征收房產(chǎn)稅的情況下，一級市場新建住房的開發(fā)商會改變其價格預(yù)期，從而引發(fā)住房供給數(shù)量的波動。從反應(yīng)時間長短看，征稅改變生產(chǎn)者的決策調(diào)整其生產(chǎn)。企業(yè)通常會選擇減緩工程進度、延期開盤等策略，這些策略都會減少住房的供給數(shù)量，使供給彈性變大。在住房的供給彈性大于需求彈性的情況下，稅負(fù)的增加將由供應(yīng)方轉(zhuǎn)嫁到需求方，造成住房價格的上漲。

對于二級市場的供應(yīng)者而言，住房價格的自由浮動是實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的前提條件。我國二手房交易市場化程度高，對其所得征稅，住房價格會隨之變動。因此，從定價方式上看，二手房交易具備稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件。以國內(nèi)一線城市的二手房交易市場為例，二手房市場需求膨脹而供給相對有限，住房需求難以得到充分滿足，此時，若征收房產(chǎn)稅，供給彈性大于需求彈性，稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到購房者一方，抑制房價的目的難以達(dá)到。

總之，我國住房市場是典型的賣方市場，住房的供給彈性要遠(yuǎn)大于需求彈性。若推出房產(chǎn)稅，由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)的存在，勢必會進一步促進房價的上漲，增加購房者的負(fù)擔(dān)。

4 結(jié)論與政策建議

我國正處于經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型時期，任何政策的推出都帶有不確定因素?，F(xiàn)階段，應(yīng)將房產(chǎn)稅的功能定位于通過對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅形成有利的稅收杠桿，促進地方政府職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府對土地財政的過度依賴。根據(jù)上面的分析，我們得出開征房產(chǎn)稅會促進房價的上漲，這一方面會使住房持有者的負(fù)擔(dān)加重，引起已購住房者不滿；另一方面又會引起潛在購房者的不滿。如果政府試圖單純通過開征房產(chǎn)稅來抑制房價的上漲，顯然是難以到達(dá)目的的。就當(dāng)前情況而言，改革目前的土地招拍掛制度，運用政府手段降低建設(shè)住房的成本，刺激住房的開發(fā)供給，改善住房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，可從一定程度上抑制房價的上漲。但若要實現(xiàn)房價的合理回歸，還原住房市場的健康發(fā)展，不僅僅要依靠政府的調(diào)控，更要依靠市場的調(diào)節(jié)作用。在政府堅持抑制住房投資投機性需求、推行推進保障性安居工程建設(shè)的同時，還應(yīng)還原市場自身的調(diào)節(jié)作用，更加有效地解決住房市場的供求矛盾。

【參考文獻】

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【作者簡介】

劉朝霞，女，1991年2月8日，山東省菏澤市鄄城縣，漢族，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)稅務(wù)專業(yè)研究生。