低收入城市高房?jī)r(jià)問題分析

李丹丹 林曉筱

[摘 要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高房?jī)r(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的重要民生問題。但是人們更多的是關(guān)注像北京、上海、廣州等發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)問題，而西部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)則沒有引起過多的關(guān)注。廣西南寧市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過居民的承受能力，低收入與高房?jī)r(jià)的不匹配使住房消費(fèi)擠出了其他消費(fèi)，不利于城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，為抑制房?jī)r(jià)快速上漲，消除高房?jī)r(jià)對(duì)居民生活和整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的負(fù)外部性，2014年南寧市政府應(yīng)做到真正落實(shí)宏觀調(diào)控政策，重點(diǎn)改善住房結(jié)構(gòu)和加大保障性住房建設(shè)，真正解決低收入人群“居無(wú)定所”的問題。

[關(guān)鍵詞]南寧市;房地產(chǎn);高房?jī)r(jià)

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234（2014）12 — 0041 — 03

一、2010年以來南寧高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀分析

隨著我國(guó)住房制度改革的不斷推進(jìn)和人們生活水平的提高，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)和最大的消費(fèi)支出。世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心常用 “房?jī)r(jià)收入比”來衡量居民購(gòu)買住房的能力，據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年南寧的房?jī)r(jià)收入比是8.1，雖然低于全國(guó)平均值，但仍然高于國(guó)際上通用的數(shù)值4—6。并且按照北美許多城市的統(tǒng)計(jì)，居民的住房?jī)r(jià)格水平的可支付的范圍應(yīng)是每平方米住宅的價(jià)格大約等于當(dāng)?shù)匾粋€(gè)月的平均工資。但是南寧的房?jī)r(jià)是怎么樣的呢？南寧房?jī)r(jià)的是否在居民可承受的范圍之內(nèi)呢？

根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，從2010年6月到2014年6月這四年間南寧房?jī)r(jià)雖然沒有超過百城住宅均價(jià)，但在2010年12月到2012年1月，2013年12月到2014年4月這個(gè)時(shí)間段房?jī)r(jià)均高于8000∕㎡元，最高時(shí)竟達(dá)到了8380元∕㎡（詳情見圖一）。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年上半年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13864元，每月平均可支配收入僅為2314元。而2014年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14959元，也就是說2014年上半年南寧的人均可支配收入低于全國(guó)1095元。根據(jù)測(cè)算，個(gè)人在南寧市買一套70平米的簡(jiǎn)約房需要20年，相比于西部其他省會(huì)城市，南寧低收入高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象僅次于昆明和蘭州（詳情見表二）。這個(gè)數(shù)據(jù)充分說明南寧市的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超出了當(dāng)?shù)鼐用竦目沙惺芊秶?。且根?jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，南寧新建住宅樣本平均價(jià)格為7945元∕㎡，環(huán)比7月上漲0.8%，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，只有26個(gè)城市環(huán)比上漲，南寧的漲幅居全國(guó)前十。

圖一：2010年6月—2014年6月百城住宅均價(jià)及南寧住宅均價(jià)走勢(shì)圖

（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)系統(tǒng)整理）

二、南寧市高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因分析

（一）住房需求拉高本地房?jī)r(jià)

從需求方面來看，南寧正處于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展時(shí)期，每年有大量的農(nóng)村人口涌入城市。除了這些不斷增長(zhǎng)的人口對(duì)住房有需求外，南寧作為廣西的首府，面臨城市規(guī)模的擴(kuò)張、房屋拆遷、舊城改造工程、新經(jīng)濟(jì)圈的開發(fā)建設(shè)等，這會(huì)產(chǎn)生大量待安置的居民，還有相當(dāng)多的收入穩(wěn)定能夠買得起房或者通過按揭貸款購(gòu)房者，這些都加大了南寧市房地產(chǎn)的內(nèi)需。并且隨著中國(guó)——東盟博覽會(huì)永久落戶南寧這一舉措，使得綠城南寧聲名鵲起，這不僅堅(jiān)定了人們對(duì)南寧未來經(jīng)濟(jì)騰飛的肯定，也帶動(dòng)了南寧市房地產(chǎn)的外需。據(jù)綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2010年南寧市商品住宅累計(jì)簽約32261套，簽約面積332.2萬(wàn)㎡。2011年南寧商品住宅累計(jì)簽約30955套，簽約面積318.67萬(wàn)㎡，2011年之所以下降，是因?yàn)?011年2月南寧開始實(shí)行樓市限購(gòu)令。2012年商品住宅累計(jì)簽約35200套，簽約面積347.45萬(wàn)㎡。2013年商品住宅累計(jì)簽約54737套，簽約面積549.61萬(wàn)㎡。從2010年到2013年商品住宅累計(jì)簽約增長(zhǎng)22476套，簽約面積增長(zhǎng)217.41萬(wàn)㎡。因?yàn)樽》康墓┙o量因土地供應(yīng)的有限性、房屋建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)會(huì)增長(zhǎng)緩慢，住房需求的快速增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)引起供房緊張，拉高房?jī)r(jià)。

（二）成本上漲拉高本地房?jī)r(jià)

從房?jī)r(jià)成本構(gòu)成的角度來說，房?jī)r(jià)主要包括土地成本、建筑成本、銷售稅費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)商的利潤(rùn)等。作為主要成本之一的土地成本對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，很多專家甚至認(rèn)為高地價(jià)是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根本原因。土地成本主要包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。在2002 年之前，土地供給主要以協(xié)議出讓方式為主;2002年之后政府加強(qiáng)了對(duì)土地的計(jì)劃管理，要求所有經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行“招拍掛”制度。相比之前的協(xié)議出讓方式，土地“招拍掛”制度在一定程度上導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。如在2013年7月16日舉行的第2場(chǎng)土地拍賣會(huì)中，竹溪大道36畝地塊被廣西潤(rùn)洲投資有限公司以9.8億拍下，單價(jià)2680萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)達(dá)8933元/㎡，拍出2013年南寧市單宗土地成交最高價(jià)格。并且近年來鋼筋、水泥、木材、電料、化工材料等建筑材價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格都普遍上漲;且房地產(chǎn)開發(fā)的稅種主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，開發(fā)商將這部分稅費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者;房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高市場(chǎng)吸引力投入大量資金對(duì)新的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳;前期投入的各種費(fèi)用和建筑成本的提高都在客觀上造成了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。

（三）政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性拉高房?jī)r(jià)

由于南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展水平與一線城市相比還有一定差距，且工業(yè)不夠發(fā)沒有自己的支柱產(chǎn)業(yè)，因此稅收收入?yún)T乏，使得當(dāng)?shù)刎?cái)政時(shí)常捉襟見肘。在實(shí)施大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)后，財(cái)政緊縮局面明顯改善。地方財(cái)政寬裕，使得南寧政府有余力去開展各項(xiàng)投資。過去十年以來是南寧城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的階段，南寧市政府對(duì)土地財(cái)政的接受過程，由習(xí)慣最終變成依賴。對(duì)于現(xiàn)在的南寧來說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為“支柱產(chǎn)業(yè)”。盡管國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了多項(xiàng)控制房?jī)r(jià)的政策，但依然不能抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，沒能切斷地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷推渌鞣N房地產(chǎn)稅費(fèi)已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。有些地方的土地出讓金凈收入占到政府預(yù)算外收入的60%以上，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政更是有名副其實(shí)的“土地財(cái)政” 之稱。2014年5月19日一機(jī)構(gòu)發(fā)布了《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》，從報(bào)告的數(shù)據(jù)來看，2013年南寧的土地出讓金為203.23億，財(cái)政預(yù)算為256.25億，對(duì)土地財(cái)政的依賴度為79.3%，排名第14位，其中杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙四個(gè)城市對(duì)土地財(cái)政依的賴度超過100%。隨著地價(jià)攀升，土地出讓金收入大幅增加，南寧政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性無(wú)形中拉高了房?jī)r(jià)。

（四）投機(jī)炒作是引起房?jī)r(jià)變動(dòng)的不穩(wěn)定因素

我國(guó)對(duì)住宅的需求除了包括居住性需求外，還包括投資和投機(jī)性的需求。投資性需求是指人們把房地產(chǎn)作為投資或理財(cái)?shù)囊环N對(duì)象，通過對(duì)其名下?lián)碛械姆康禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值、增值。房地產(chǎn)投機(jī)是房地產(chǎn)投資的一種形式，投機(jī)者購(gòu)買房產(chǎn)的目的就是為了增值以后再出售，賺取買賣之間的差價(jià)。面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，大多數(shù)有閑錢的居民選擇回報(bào)率較高的房產(chǎn)投資來增加資產(chǎn)，這使得大量閑散的資金迅速涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。這種行為對(duì)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的直接影響可能不大，但經(jīng)過開發(fā)商借勢(shì)炒作、媒體放大之后所造成的影響卻不可小覷，房?jī)r(jià)上漲后會(huì)有很多不明所以的民眾跟風(fēng)炒作，最終形成房地產(chǎn)投機(jī)行為。我們經(jīng)?？吹降囊恍┈F(xiàn)象就是開發(fā)商刻意歪曲宏觀調(diào)控意圖和土地、信貸政策，拋出“地荒論” 、“緊縮論”，夸大其所擁有地塊的“升值”預(yù)期和投資前景。在銷售時(shí)，又用“捂盤、囤房”等方式制造開盤即售罄等假象。人為提高樓盤價(jià)格試圖操縱樓市，誤導(dǎo)社會(huì)產(chǎn)生恐慌性的上漲預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者盲目跟風(fēng)，制造追漲需求，這對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。

四、調(diào)控高房?jī)r(jià)的政策建議

（一）建立多元化、多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系

目前南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品較單一、商品房過于高檔化。這種狀況難以滿足不同層次消費(fèi)者的需求。因?yàn)槟蠈幘用袷杖氤式鹱炙Y(jié)構(gòu)，中低收入者比例較大，居民的住房水平普遍較低，這在很大程度上限制了一部分人的住房權(quán)利而且也不能適應(yīng)城市人口流動(dòng)較快的趨勢(shì)。因此南寧市政府應(yīng)在確立推行住房分類供應(yīng)制度的基礎(chǔ)上抓住核心問題，即解決好占人口總數(shù)比重較大的中低收入者的住房問題。通過劃分不同層次的收入群體，建立一個(gè)具有多元化、多層次性的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系。不僅要提供完全產(chǎn)權(quán)的商品房，同時(shí)也提供租賃式住房，比如廉租房、青年公寓、學(xué)生公寓、老年公寓、流動(dòng)人口公寓等。還要建立包括高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房等不同層次的住房體系。

（二）完善城市土地儲(chǔ)備制度，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃

在我國(guó)現(xiàn)行的土地制度下，政府是唯一的土地供給者，因此政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行具有決定性的影響作用。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)計(jì)劃直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu)比例，在一定程度上能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動(dòng)行為進(jìn)行有效的抑制?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)及城市規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，且能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)作出靈敏的反應(yīng)。通過土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲(chǔ)備，并建立完善的土地儲(chǔ)備制度。通過《南寧市2013年國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”公開出讓計(jì)劃（經(jīng)營(yíng)性用地）》知其計(jì)劃供應(yīng)量是去年的2.74倍，這符合“國(guó)五條”中提到的加大土地供應(yīng)計(jì)劃的目標(biāo)，且有利于抑制房?jī)r(jià)的上漲。再者要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建筑空間的需求之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)政府的集中壟斷供給和市場(chǎng)的多樣化需求間的平衡。并提高土地集約利用度和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地價(jià)政策和靈活的土地供應(yīng)方式，實(shí)現(xiàn)保護(hù)土地資源和滿足市場(chǎng)需求的雙重目標(biāo)。

（三）增加保障性住房的比重

從目前的住房制度來看，過分強(qiáng)調(diào)住房商品化屬性，快速地把房地產(chǎn)業(yè)全面推向市場(chǎng)，這是導(dǎo)致南寧當(dāng)前高房?jī)r(jià)的根本原因。所以控制房?jī)r(jià)必須從根本上改變目前的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以政府的政策性、保障性住房供應(yīng)為主，讓真正需要的人群受益，控制高檔商品房的供應(yīng)比例，并逐漸改變開發(fā)商對(duì)商品房的供應(yīng)壟斷局面，建立多渠道投融資機(jī)制，鼓勵(lì)各種諸如集資建房、單位建房等多種供應(yīng)主體的參與，增加保障性住房的比重。南寧市政府今后應(yīng)做到如何真正落實(shí)宏觀調(diào)控政策，如《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程的實(shí)施意見》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》以及《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于確保完成2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》等。因此加快保障性安居工程建設(shè)正成為當(dāng)前及今后一段時(shí)期南寧房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

（四）征收房產(chǎn)持有稅

房地產(chǎn)稅的出臺(tái)有利于完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收體系，改善地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的機(jī)制。隨著近來《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》的推出，這一制度的實(shí)施也將成為實(shí)行房地產(chǎn)稅的重要前提。目前只有重慶、上海試點(diǎn)征收過房產(chǎn)稅，但效果微乎其微。因此，南寧可以通過借鑒重慶、上海兩地的經(jīng)驗(yàn)征收房產(chǎn)稅。并且南寧居民的貧富差距較大，有的家庭有多套房，而大多數(shù)家庭只有一套房或者還買不起房。為了維護(hù)社會(huì)公平，縮小貧富差距，征收房產(chǎn)持有稅也是十分有必要的。且金融支持、土地政策在地價(jià)與房?jī)r(jià)變動(dòng)中扮演著重要的角色，所以抑制房?jī)r(jià)不能只控制土地價(jià)格，還應(yīng)從金融支持等方面著手，應(yīng)制定更嚴(yán)格的信貸制度，增加房地產(chǎn)交易稅或者房產(chǎn)遺產(chǎn)稅等。

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〔責(zé)任編輯：張 港〕